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揭秘二手房中介炒房内幕

法律快车官方整理

2019-11-20 16:23

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　　房产中介干两年，身家超过500万，却说赚中介费发不了财

　　记者揭开房产中介“炒房”秘笈

　　在2010年1月1日~3月16日宁波新增房产中介130多家，同比去年的77户，增加了70%。等于是宁波每天都有2家中介公司开业。

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　　为什么会新开这么多的房产中介?如此多中介来瓜分二手房市场这块蛋糕，他们的生存状态如何?花了几天时间做工作，某房产中介负责人陈胜(化名)终于肯对记者开口说出其中奥秘了，从他的亲身经历中，我们不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。

　　从事什么行业，能够让一个人的身家两年从30万飙升至500万?博彩中大奖?非也。陈胜说，他就是抓住恰当的时机，恰当地开了一家二手房中介，“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。

　　财富滚雪球

　　两年房中介身家500万

　　“宁波起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。

　　说起宁波的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万到现在资产几百万，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。

　　陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以问家里人拼凑了30万元开了一家中型的房产中介公司。

　　陈胜告诉记者，两年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。

　　记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢?“我和下面门店的人一年交税就有近百万，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上去年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚的比别人多。

　　中介“炒房”的技巧

　　除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道?

　　方法

　　“洗脑”客户低买高抛赚差价

　　“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗?这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。

　　他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万，他开这么一家中型的房产公司每个月的开支就有5万多元，去年这么好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万的开支是最起码的。而他去年自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万。

　　“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。

　　他把一叠资料给记者看，这套繁裕三村的房子是他们上个月以1万1一平方(市场价1万3一平方)的价格收过来的，打算这个月挂1万4出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子?陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。

　　“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套繁裕三村房子的例子，当时房东急需用钱，打算用1万2一平方稍微便宜一点卖掉去，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值1万一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个1万1一平方的买主，当然是马上就急于成交了。

　　陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，1万1一平方，总价104万左右。他按揭7成，自己只要花30万左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万左右，除掉税后，他能够赚20万左右，39万的资金赚20万，利润就有60%多了。

　　“零首付”空手套白狼

　　方法

　　对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，“现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”

　　然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。

　　陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”

　　他在去年下半年以8000元一平方的价格买下了王隘新村的一套房子，总价60多万，他找到银行，评估给他做到了70多万，他当时首付加税全部只付了10万元不到，月房产证做下来，以1万1一平方卖了90多万，净赚30万，以10万的低首付赚30万，月利润超过了150%。

　　方法

　　提供短期拆借吃利息 [page]

　　“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。

　　由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。

　　“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，利息是、4分都有。”

　　而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。

　　目前，宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。”

　　业内人士

　　只属于个人行为

　　“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生在听到此事以后表示了自己的观点，对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对宁波房价推波助澜产生影响，他没有给记者一个明确答复。

　　有着十几年行业经验的东城泰富负责人汪巍向记者表示，房产中介行业光靠拿中介费确实是比较难有很高的利润，几年经营下来能够持续盈利确实是不多的。汪巍先后担任过南天、21世纪不动产等知名房产中介公司的运营总监，他认为房地产中介人士来炒房只能算做个人行为，他们也只是属于炒房大军里的一部分，他们也有投资、投机的自由。

　　●记者手记

　　刚性需求者和最后接盘的人是游戏的最后输家

　　几天前，采访中记者来到了位于江北区的洪都路，由于附近的奥林80、洪都花园、亲亲家园、欣欣家园等等几个大型小区，基本都是近两年交付的，所以房产中介特别多，基本走三步就是一户，从连锁的21世纪不动产到甬旺房产、新一家房产、家缘房产、三多利房产，在这条短短几百米的马路上，就有十几家房产中介公司。还有三家房产中介公司是门挨门开在一起的，竞争真的到了白热化的地步。

　　而在知道了陈胜的故事后，对于洪都路上的中介盛况，我很能理解了。尽管有些人说现在成交量没有以前好，还会发生跳单的现象，但他们有着收取房贷返点以及上述那么多的隐形收入，还不用缴税，怪不得有那么人加入到开房产中介的大军。

　　可以这么说，在去年下半年乃至今年一季度宁波房价的上涨过程中，有“炒房”行为的二手房中介起到了推波助澜的作用。通过炒房，中介的日子好过了，但有着买房需求的老百姓的日子就不好过了。一位朋友跟我说，房价过快上涨，最受伤的是刚性需求者和最后接盘的人，尤其是准备结婚的人就是炒房客和炒房中介“祸害”市场后的最终买单者。

　　去年年底开始，国家各部委也针对房地产开发商出台了各项措施，如拿地的首付成本提高，打击囤地、开发商不得“挤牙膏”卖房等等加以调控。相比而言，参与炒房的二手房中介，其助涨房价的行为并不为众多老百姓所知。希望这个问题能引起有关部门的重视，遏制二手房中介的“炒房”行为。

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