法律知识

购房指标转让存在的五大法律问题

法律快车官方整理

2019-10-20 22:38

人浏览

　　因一份购房指标转让协议，有着三十多年交情的刘、吴两家“剑拔弩张”。两年前，吴丞(化名)将单位内部购房指标转给好友刘晓方(化名)，双方立下协议，刘晓方塞给吴丞3万元“指标费”。两年后，该套房价格足足上涨了40余万元。

　 推荐阅读：

　　逾期交房可解除购房合同

　　房产纠纷可以怎么解决?

　　房产证纠纷怎么处理

　　吴丞认为，单位此前明令禁止职工转让购房指标，加之签约一事其爱人毫不知情，协议根本没法生效。他要求，收回指标。

　　购房资格转让协议是否有效，夫妻一方不知情是否可解除协议?从某种角度分析，刘吴两家的民事纠纷，引出的却是指标转让问题上的法律争议。

　　法律专家指出，虽然房屋购买指标在法律上还属于空白概念，但是定向购买商品房 指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。

　　3万元“卖”购房指标

　　事情还得从2009年11月说起，吴丞所在省级单位正组织职工团购商品房，地段虽然偏远，可是价格却便宜。

　　“位于南昌市高新区内京东大道上，均价约为3000元/平方米。”刘晓方回忆道，当时该片区均价为3800元/平方米，这样算来确实便宜不少。

　　2009年12月，刘晓方、吴丞双方签订转让协议。“我们有三十多年朋友关系，决定将自己名下团购指标转让给刘晓方名下，帮助他能够购到略低于市场价的商品房。”

　　协议中约定，团购房所发生费用由刘晓方一家承担，在一定时间内，刘晓方仍以吴丞名义交款，在办理正式房产证时以刘晓方名义办理房产证。

　　“交情归交情，还是要感谢的。”为此，刘晓方拿出3万元，吴丞欣然接受。

　　“升值40万”起纠纷

　　今年7月初，吴丞通过“中间人”给刘晓方带话，“房子要收回”。这个消息对于刘家来说无疑是震惊的，此时他们已以吴丞名义交纳13万余元房款。

　　随后，他们向吴丞求证，对方给出明确答复。不过，吴丞认为，“收回房子”的理由很充分。他告诉记者，当初与老友签订协议时，他爱人并不知情。

　　“直到我把1.5万元(3万元分两次给付)带回家时，我爱人问道，‘钱是从哪里来的?’”这时，他爱人得知转让一事后，要求他将钱退还。

　　“这个(指购房指标)属于夫妻共同财产，现在她就是要房子，我做不通她的工作。”吴丞认为自己很无奈。

　　对于这个理由，刘晓方有些不能接受。他告诉记者，协议签订近两年才提出这个理由，似乎有些晚。

　　刘晓方称，他第一次拿出的1.5万元并未退回来，而第二次送出的1.5万元，吴丞还是继续收下了。

　　吴丞指出，这份转让协议无效。“这根本就不是买卖合同，房产证还没下来，怎么转让?”他认为，这份协议法律上应该完全不被认可。此外，其单位明令禁止职工转让购房指标，就这点而言，协议本身也没法生效。

　　“协议是否有效，我们可通过法律途径确认。”刘晓方说，如今，京东大道附近商品房均价约为7000元/平方米，现在这套房已上涨了40余万元，这也许是双方都未预料到的。

　　“朋友是否经得起考验，现在谈这个已没有意义了。”刘晓方说。[page]

　　一问

　　购房资格转让协议是否有效

　　属期待利益转让

　　采访中，吴丞曾提到，房产证还没到手，因此这份转让协议无效。

　　“法律并没有明令禁止购房指标转让，”江西赣维律师事务所律师陶小泉说。

　　陶小泉指出，虽然《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制。

　　职工按单位政策享有对团购房购买的权利，因该房在订立协议时尚未实际取得，故职工对该房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。

　　陶小泉认为，上述纠纷是购房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。

　　南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军也持相同观点，他表示，房屋购买指标在法律上还属于空白概念，根据在审判实践中遇到的相关案件，这种指标所对应的房屋一般被称为“定向商品房”，指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴，未被法律所禁止。因此，定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。

　　二问

　　夫妻一方不知情是否可解除协议

　　购房指标不属夫妻共同财产

　　转让购房资格无须夫妻另一方同意

　　至于当事人提出因“老婆不同意”要求收回指标的理由，江西师范大学政法学院法学博士廖建新认为，协议的标的不是房屋，只是购买资格，不存在房屋所有权转移问题。因此，与夫妻共同财产无关。

　　此外，购买资格是基于单位职工身份而取得，而非基于婚姻关系所能产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

　　廖建新指出，假设在夫妻一方不知情的情形下双方签订合同，并不影响协议的真实性。如果吴妻知情后提出退款，但事实上仍未退款，则视为默认丈夫的转让行为。

　　江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运认为，房屋购买权不属于夫妻的共同财产范畴，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定。他分析道，这种转让指标行为，属于合同之债，非物权转让，通常情况下，并不需要必须征得夫妻另一方的同意。

　　此外，《婚姻法》司法解释(一)中有明文规定：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”胡国运介绍，夫妻之间是一种相当亲密的生活关系，受让方有理由相信，转让方的行为应为其夫妻双方共同意思表示，那么，转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让方。他认为，通过买卖这个指标，所得到的收入应属于夫妻共同所有，但是，就指标本身而言，并不属于夫妻共同财产。

　　审判实践认定需夫妻共同认可

　　张文军则表达了另外一种更具弹性的观点：“定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格，从另一种观点来讲，房屋购买权也就是这种通常所讲的‘指标’并不能属于夫妻共同财产。但是，法律对此并无明文规定，而在现在的审判实践中，实际已通过推定等程序认定了需夫妻共同认可的情况。”

　　抚州某法院一名民事审判法官表示，如果对方确实举出证据，证明夫妻一方不知情，协议可能会成为效力待定合同。夫妻一方知情后应妥善退还当初另一方卖出指标的钱，如果一直处于没有退还的现象，则视为默认丈夫的转让行为，这是事实的推定，也就是以妻子的行为推定出妻子是明知和认可的。

　　另外，还有一种可能是如果是对方拒收退款不愿意接收才导致一直没有退出去，作为转让方，夫妻一方应采取积极的方式主张权利受侵害，如果一直没有退款的时限已超过法定的诉讼时效，那法律也可认可其已默认同意转让。[page]

　　三问

　　单位禁令是否影响协议效力

　　单位内部规定对外没有约束力

　　据记者了解，尽管有些单位内部出台规定，明令禁止职工转让购房指标，但依然有人悄然转让。那么一旦出现纠纷，这些规定是否影响协议的效力呢?而这也是吴丞要求拿回指标的另一大理由。但这并未得到有关法律人士的支持。

　　胡国运告诉记者，部分单位可能会以内部文件的形式，要求职工“不得转让”购房指标，但该文件对外没有约束力。

　　廖建新也持相同观点。他告诉记者，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理。此外，《合同法》早已明确，合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定情形时才无效。因此，房屋购买权转让一般应认定有效。这样有利于鼓励诚信行为，制裁不诚信行为。

　　四问

　　出卖人违约损失如何计算

　　可索赔房屋溢价

　　违约如何担责

　　对于当事人双方来说，必须面临的问题是，指标转让违约该怎么担责?

　　洪城律师事务所律师周雨认为，如果受让人仅仅是交纳定金，在一方违约的情况下，出卖人须双倍返还定金。但如果受让人已经交纳部分或全部房款，那么受让人可以索赔从购买指标到毁约期间而受到的其他损失，譬如，受让人因购买指标得到一种购房期许，其很可能因此错过购买市场上其他商品房的机会。因此，受让人可以依法索赔这个期间同地段房屋的涨幅价格，也就是房屋溢价。

　　经适房转让协议无效

　　南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军认为，处理此类纠纷因案而异，如果能继续履行的，判继续履行，如果确实难以履行的，也可解除合同，判决违约一方赔偿对方的损失，这种损失包括直接损失和间接损失。而廖建新建议，在双方同意协商的情形下，可以比照银行贷款利率，结合通货膨胀(房屋溢价)对赔偿金进行计算。

　　为此，江西法报律师事务所主任杨峻对指标转让提出风险警示，例如要查看房屋性质，如属于经适房等指标转让，则协议无效。而对于转让协议的条款，最好咨询律师拟定，约定双方权利义务及违约责任。

　　五问

　　“购房指标转让”是否需立法支持

　　无法可依,案情不同判决可能不同

　　采访中，南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军告诉记者，此类案件可能会给法院的审理带来困扰，因为无法可依，根据案件不同情况所作出的判决可能也会有所不同。

　　他认为，定向购买商品房的行为多发生在单位，购买者一般都是几十甚至几百户，购买权转让的交易也会批量产生，一个纠纷、案件的产生，很可能引发批量纠纷、案件的产生。

　　张文军还对记者表示，上述纠纷是否具备立法价值还需要商榷。但是，适当的时候，法律有必要对这种指标转让交易作出概念上的确定，这样有利于法院在审理此类案件中作出更为明朗的判断。

　　江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运补充道，如果从鼓励诚信行为原则的角度出发，将来立法很可能会对此类案件进行一个十分明确的指向。

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。