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房产拍卖的优先购买权怎么行使

法律快车官方整理

2020-08-18 21:29

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　　房产是一项重要的社会资源，对个人来说就是一项宝贵的个人财产，如果利用的好的话，会成为一座大楼的基地，或者是另一个巨大项目的基地，对于一个地区的经济的发展甚至会起一定的影响，促进就业等。下面法律快车小编就为大家介绍一下房产拍卖的优先购买权怎么行使？

房产拍卖的优先购买权怎么行使

　　一、房产拍卖的优先购买权怎么行使

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第一百一十八条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该无效。”

　　根据特别法优于一般法、新法优于旧法的法律适用原则，拍卖出租的房屋的通知期间应当以合同法的规定为准，即出卖之前的合理期间，而不必一定限定为三个月。但是，由于合理期间的判断属于法官的自由裁量范围，当事人按照自己对于“合理期间”的理解来进行通知，必然存在法律裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当在拍卖之前的尽早时间通知承租人。人民法院在民事执行中的拍卖是一种特殊的拍卖形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”因此，对于人民法院民事执行的拍卖，应当在拍卖五日以前通知。

　　《民法通则》司法解释以及《合同法》对于出卖人通知的法律规范为强制性规范，在未提前通知的情况下出卖房屋，由于违反了法律的强制性规定而无效。但是，如果买受人已经善意的完成过户登记，根据公示公信原则，买受人可以获得房屋所有权。而且由于拍卖是公开市场行为，法律更加倾向于对于第三人的保护。这里需要注意的是由于承租人的优先权为法律所明确规定，未提前通知的情况下拍卖并过户登记行为，存在法院司法裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当提前通知承租人后再进行拍卖。

　　二、股东优先购买权在强制拍卖程序中可否行使

　　1、股东优先购买权是一种法定民事权利，是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利，如果要在拍卖程序中否定股东优先购买权，则必须有另一种法律规定较之更优越的优先权的出现，而拍卖究其本质来说是一种特殊的买卖方式，并非更优越的的优先权，其本身并不能决定优先购买权可否行使。

　　2、股东优先购买权是一种期待权，随基础关系的产生而产生，随基础关系的消灭而消灭。因此，股东优先购买权始于公司成立之时，而非股权转让之际，至于股权转让，它只是股东优先购买权的一个行使条件而已。所以，拍卖不能无端否定或剥夺早巳存在的股东优先购买权。

　　3、基于有限责任公司的理论，有限责任公司具有资合兼人合的特点，有一定的封闭性。法律赋予其他股东的优先购买权，一定意义上就是为了保持股东之间的亲密关系，保障股东及公司的合法权益，以解决资源利用与安全利益维护之间的矛盾。因此，为了有利于公司的稳定和发展，也不宜在拍卖程序中否定股东优先购买权。

　　4、针对前述否定说，笔者认为在拍卖之前，应向竞买人告知其他股东保留优先购买权的情况，再由愿意竞买的人参加竞拍，这样既保护了其他股东的法定优先购买权又未侵犯其他竞买人的利益，且还能保障拍卖的竞争性，此与拍卖是将标的物转让给最高应价者的买卖方式是一致的。

　　三、拍卖的方法

　　一是跟价法。是指由法院通知优先购买权人直接参与竟买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竟买人，其必须积极、主动应价，优先购买权才能获得保护。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款的规定采用的就是跟价法。

　　二是询价法。是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，等经过竞价产生最高应价后，由拍卖师询问优，先权人是否愿意以该最高应价购买，如其不愿购买，则拍卖标的由最高应价者购得。如其愿意购买，则在加价后再询问优先权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

　　三是底价法。是指在股权交由拍卖前的合理期限内通知优先权人出价承诺购买，拍卖应以该承诺出价为拍卖底价，优先权人可不参加拍卖，若在该底价无人应拍，则优先权人以该承诺出价购买该股权，若有人出价，则优先权人丧失购买该股权的机会。

　　四是拍后法。是指在股权拍卖程序结束后，再询问优先权人是否愿意以最高应价购买该股权，如果愿意，则最高应价者丧失购买机会，如果优先权人不愿购买，则最高应价者可以购买。

　　以上就是法律快车小编为大家介绍的关于房产拍卖的优先购买权怎么行使的相关内容。不管是什么权利都是有用的可能它产生作用的时间不是当时而已，但是珍惜每一项权利，因为每项权利都会有起到作用的时候，优先购买权就是这样的。

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