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登记的产权人与实际出资人不一,产权归属如何确定?

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2019-10-31 15:29

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房屋产权归属，以登记为准呢，还是以实际出资为准？本案判决认为，“房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。讼争房屋已经登记在王先生名下，因此，王先生为该房屋合法的所有权人。”但同时认为，双方达成的口头协议，即实际出资人的确定及还清贷款后办理产权过户手续的约定有效，只是办理过户的条件尚不具备。因此，确认产权仍归登记人所有。

案例
购房借用他人名义办理公积金贷款　确认房屋产权归己所有不予支持

　　倪先生买房时为了办理公积金贷款，借用了他人的名义，产权也为此登记在了其他人的名下，如今，他突然发现，由于一时的“贪小”之举，房子已经不属于自己了。日前，上海市第一中级人民法院作出终审判决，对倪先生提出的确认房屋产权归己所有的诉讼请求不予支持。

　　1998年，倪先生夫妇看中了位于奉贤南桥镇解放三村的一套商品房，总价为115878元。由于夫妇俩均是农村户口，无法办理公积金贷款，购房资金也一时短缺，于是，他们找到了自家的亲戚王先生夫妇。经过一番协商，双方达成一致意见：由倪先生借用王先生的名义与房产商签订商品房预售合同。当年11月9日，倪先生支付了购房款35,000元，余款则按照协议，以王先生的名义办理了公积金贷款手续。1999年1月13日，倪先生又以王先生的名义办理了房地产权证，并缴纳了有关办证费用。之后，倪先生夫妇对房屋装修、入住。

　　一切都似乎进行的非常顺利，银行每月从王先生的公积金帐号上扣划贷款，倪先生再将钱还给王先生。不料，在陆陆续续支付了7680元后，倪先生不知何故停止了还款。如此一来，王先生陷入了为难的境地，银行每月的还钱成了他额外的负担，在多次向倪先生索款未成的情况下，2001年1月。王先生诉至法院，要求倪先生一家搬离房屋，但因依据不足没有得到法院支持。

　　虽然仍能继续居住，但这场官司显然让倪先生感到了不安，毕竟，房产证上可是写着别人的名字啊。于是，今年3月，他向法院提出了要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。

　　王先生则认为，房产证上已明确写清自己是产权人，而且房屋已经抵押给银行，自己也已归还了部分房屋贷款，因此自己才是房屋的所有权人。
　　法院在审理中查明，该房屋已经抵押给建设银行奉贤支行，抵押期限从1998年11月25日至2013年11月24日止。在审理过程中，倪先生夫妇也承认曾同意“还清贷款后产权变更到我方名下”。
　　法院认为，房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。讼争房屋已经登记在王先生名下，因此，王先生为该房屋合法的所有权人。
　　本案中，倪、王双方实际已就房屋的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头合同。但倪先生夫妇未按照双方的约定完成全部的清偿贷款的义务。由于王先生在银行的贷款尚未得到清偿，双方约定产权过户的条件尚不具备。
　　同时，由于房屋已抵押给银行，因此，对该房屋进行处分，需得到银行的许可，倪先生夫妇要求变更所有权人的行为，事先未征得银行的同意，故其诉讼主张，亦不符合法律规定。（丁慧〕

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