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房贷新政催生买房"新"现象:"你的名字我来买房"

法律快车官方整理

2019-11-16 01:21

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在杭州银行全面叫停第三套房贷的情况下，一些有意购房人士陷入观望状态。然而，“上有政策，下有对策”，市场上悄悄涌现出了一批以朋友或借用他人名义购房的现象，不过而由此引发的纠纷则是层出不穷。

对此，律师提醒：以他人名义买房产生纠纷无法维权。

民间：青睐以他人名义购房

在传媒公司工作的王小姐，最近以表妹的名义，购置了投资用的第三套房，位于丁桥板块的某楼盘，77平方米的两居室。

“因为我自己名下已经有两套房了，贷款贷不出，只有找亲戚帮忙了。本来最好是希望通过直系亲属来买的，不过孩子的年龄还不满十八周岁，父母的户口又不在本地，两边都没有办法实现，最后就找了杭州户口、平时和我也走得比较近的表妹帮忙。”

银行停办三套房贷的信息着实让王小姐成了热锅上的蚂蚁，自己看中的这套房子单价在12000元/平方米。之前销售人员说，如果是首套房的话，他们现在合作的银行大多可以首付三成，只需拿出27万多就可以，利率享受85折，按照20年的贷款年限来说，每月还款不到4300元。而如果按照三套房首付最低五成来算，也要拿出46万元的首付款，同时利率上浮15%-20%。撇开其他因素不谈，单单从理财模式来算，每月相当于多还近700元的按揭，总价相比较多出了16余万元。

王小姐表示，以亲戚名义按揭贷款买房，最重要的是信得过对方，彼此知根知底。因为房产证上毕竟写的是对方的名字，万一有什么争议分歧出现，也比较好商量，不会出现撕破脸的情况。通过事前的沟通协商，拟成协议后再到公证处进行公证。这样的一整套手续办下来，才算比较放心。

既然房产证上写的是亲属的名字，那么对亲属自己日后买房，肯定会造成影响。对于这一点，王小姐说，对方也是进行过衡量的，可能暂时还没有买房的打算。自己这边也会有所表示，除了承诺房产升值后给对方的分红，事前还赠送一些小礼物表达对“出借名字”的谢意。

除了以亲属的名义购房，还有投资者以同事的名义来进行按揭。

因为身边的亲属大多买过房，在外企工作的陆先生与单位里没买过房的同事共同投资了城东某楼盘135平方米的一套房产，总价约为190万元，由于自己是第三套房，且征信较为一般，如果单独购买的话至少六成的首付才可能申请成功。三套房信贷叫停之后，更是“买房无门”。用同事名字共同购房相比较于与亲戚一起购房，风险无疑更大一些，但较低的首付款和利率85折的首套房优惠，还是让他“迈出了这一步”，毕竟，动辄十几万几十万的数目对他来说并不小。如何对同事放心呢，陆先生认为，就算同事关系有所变动，但大家都是私底下的好友，共同投资是你情我愿的事情，除了信得过同事的人品，还要在签协议上小心仔细，事前进行细致的沟通协商。

中介：先推荐客户抵押贷款

随后，记者又走访了多家房产中介。一位嘉德房地产的工作人员告诉记者，在现在第三套房贷吃紧的情况下，中介往往会劝说购房者通过抵押贷款的方式购房。而在有值得信任的亲戚朋友的情况下，也有很多客户选择以他人名义按揭买房。“去年底就已经有人在这样做了，我经手的就有两个客户，为了享受首套房的优惠折扣，用子女和其他亲戚的名义进行贷款。客户一般认为这个方法比较简便。他们在亲友人选上也做过了一番考量，除了要有杭州本地户口，或者在杭州交了一年以上时间的养老保险，最重要的还是走得近，互相信赖。因为一旦纷争产生，风险还是很大的。”

信义房屋的工作人员则表示，他们比较少接触这样的客户案例，也不是特别鼓励买房者这样做。因为毕竟存在着一定的风险。“买房不是到超市里购物的小事，就算是亲戚之间也难以完全规避风险，更不用说和同事朋友共同投资了。而且现在很多银行在买房卖房的执行上比较严格。一旦你的房产升值售出，还款取款等手续，银行会要求由房产所有人来进行办理。这也是一个比较繁琐复杂的过程。”因此，也有一大批的购房者选择了抵押贷款，或者等待第三套房贷的放松。

律师观点：借用他人名义买房风险太大

近日，作为绿城 (论坛新闻)的忠实“粉丝”，温州的张女士了解到位于湖墅北路的紫兰公寓 (论坛新闻)要开盘，均价估计在3万元/平方米，本来打算买个150平方米左右的房子，但考虑到没有那么多现金，就打算买一个120平方米的。张女士之前购买的4套房子都是一次性付款的。尽管这次她准备了200多万元现金，但是还有近100万元的缺口，所以抱着“试试看”的态度办理房贷。然而咨询后全面叫停三套房贷的消息无疑打破了她的贷款梦，便到处寻找没有购房记录的亲戚朋友来帮忙，以弥补巨大的资金缺口，顺便可以享受到一些利率上的优惠。

像张女士这样的人越来越多，即为了享受首套房的优惠折扣而借用他人名义买房的现象。为此记者采访了浙江金道律师事务所侵权法律部主任魏勇强律师。魏律师表示，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷。一方当事人以另一方当事人的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方当事人则实际被登记为房屋产权人，这样的关系很容易混淆谁才是房屋的真正产权人?魏律师说，这种混淆模糊的关系容易带来三大风险：

(1)名义产权人反悔，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，到将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

“因此，法律不提倡这种违法的借用关系，这对双方当事人来说都是十分冒险的事情，此类纠纷也随着房产新政的出台而有所增加，所以在这里我想通过媒体提醒大家：切记，不动产的所有和转移均以不动产管理部门的登记为合法生效要件!出资人务必在你所要购买的房产经过房地局登记过户到你的名下后才能付款。”

公证处说法：不合法的公证我们不做

最近杭州市公证处也是频频接到有关借用他人买房要求公证的电话咨询，对此，市公证处国内科的汪小姐在接受记者采访时说，“这类公证我们不做的，首先它不合法，其次就算做了这类公证在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上，倘若案例本身就存在违法行为，那么公证的结果也是无效的。”[page]

汪小姐表示，在借用他人名义购买优惠房的情况下，即使双方签署了书面协议，但一旦发生争议，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，因此，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议后，向公证机关申请办理公证手续，公证机关也是不予受理的。

“尽量不要使用他人的名义购房。为了眼前的利益使用他人的名义购房，不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼，更容易出现房财两空的严重后果。”汪小姐提醒道。

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