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银行为何取消房贷优惠收紧房贷能抑制房价吗?

法律快车官方整理

2019-11-16 02:45

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　　房贷收缩利率重要原因在于利率倒挂，房贷“不赚钱”。此外，楼市风险也开始显现，所以出于降低风险的需要，银行对房贷业务也普遍持谨慎态度。

　　取消首套房贷款利率优惠从南方部分城市已蔓延至北京。记者日前从光大银行、浦发银行和民生银行获悉，上述三家银行已经取消了首套房的利率优惠政策，全面执行基准利率。

　　这使得在2010年已处于严格调控下的楼市，刚进入2011年就遭遇到信贷收紧的影响。在今年偏紧货币政策预期下，屡调屡涨的楼市又会如何走向呢?

　　银行为何取消房贷优惠?

　　目前，5年期以上的贷款利率为6.4%，如享受八五折优惠，实际利率为5.44%，前后的利差是1.04个百分点，按照央行最近一次加息0.26个百分点计算，相当于四次加息的幅度。

　　按照首套房贷款100万元计算，如果恢复基准利率，贷款20年的月供将高达7396元，将比八五折优惠时每月多交551.95元，贷款期内将增加利息额高达13.2468万元。

　　记者了解到，信贷额度紧张是此次银行集体涨价的主要原因。银行人士表示，在国家的宏观调控下，各家银行的额度都很紧张。银行一般是早放贷早收益，往年1月是有多少批多少，今年明显控制得严格，总行对分行有严格的额度控制，总体额度比往年都少。

　　也有银行人士表示，首套房优惠利率的上调实际上是各家银行为顺应市场发展做出的适时调整。对于以存贷利差为主要利润来源的银行来说，利润空间非常有限，部分银行上调首套房优惠利率也是出于经营战略考虑。

　　房贷政策从短短半年时间，经历了“七折-八五折-完全取消”，房贷政策可以说是来了一个180度的大转弯。除了房贷政策日渐趋紧外，业内认为，其中一个原因是利率倒挂，房贷“不赚钱”。

　　中国社科院金融研究所易宪容曾算过一笔账：两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果打七折优惠，其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，利率出现了倒挂，再算上银行各类经营费用，商业银行若继续执行优惠，铁定出现亏损。发放房贷远不如其他贷款赚钱，因此收缩利率优惠成为必然。

　　另一方面，业内人士也表示，由于目前国家对房市的调控力度不断加大，楼市风险也开始显现，所以出于降低风险的需要，银行对房贷业务也普遍持谨慎态度。

　　业内人士预测，房贷政策将持续紧缩，如房价调控未达到监管层的预期目标，将很可能出台更具严厉的措施，如将二套房贷利率上浮至1.3倍，或停发二套房贷款，继续提高首付比例。

　　中原房地产研究总监张大伟表示，目前房价调控效果低于预期，虽抑制住了房价过快上涨，但上涨的基础过高。相比2010年7.85万亿的信贷供应，2011年调控肯定会继续收紧，信贷供应肯定将明显减少。在2010年作为调控政策执行最严格的城市，北京将很可能开始执行更严格的利率政策。

　　信贷收紧将抑制房价

　　2010年中央针对楼市出台了被称为史上最严厉的政策调控，尤其是中央“三个文件”(国十一条和新国十条及新国五条)，但也未能阻止房价的温和攀升，房价呈曲线上升趋势。

　　根据中国指数研究院提供的最新市场监测数据显示(1月10日～16日)，主要城市楼市成交量普遍上涨。监测的35个城市中，21个城市成交量环比上涨，14个城市涨幅超20%，3个城市涨幅在70%以上。重点城市中，除北京、重庆和广州成交量环比下跌外，其余城市成交量均上涨，深圳涨幅最大，达224.17%，武汉、南京、天津涨幅皆在20%以上。南京已经连续四周出现“日光盘”，上周5个楼盘推出400多套房源，一周之内基本消化殆尽。

　　虽然去年楼市遭遇调控，但房价并未出现回调。国家统计局网站在1月17日公布了2010年全国房地产市场运行情况，数据显示2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%;商品房销售额5.25万亿元，

　　比上年增长18.3%。2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%。回顾去年12月楼市走势，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，环比上涨0.3%，当中以高档住宅售价上涨幅度最大，同比上涨12.8%。

　　值得注意的是，在价格指数同比上涨的同时，环比也保持一定幅度的增长。数据显示，2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%;环比上涨0.3%。此外，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

　　专家认为，楼市调控将成为常态，今年楼市调控不会放松。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，2010年底全国住房和城乡建设工作会议透露，楼市调控来年还将从紧从严，住建部将会同有关部门储备调控政策，地方稳定房价不力者将被追责。

　　近期政府高层的种种做法，也预示着今年调控力度不会减弱。中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。虽然不是针对楼市，但中央收缩流动性，这表明对于资金要求的较高的房地产开发企业将面临“缺粮”之虞。此外，郑州、武汉等城市相继出台“限购令”，这也表明着二三线城市的调控力度在加强。

　　而近期部分商业银行取消首套房优惠利率的做法，可视为信贷政策收紧的信号。如果其他商业银行跟进，部分购房者会因为成本的增加而暂缓购房计划，这会使得市场供应偏紧情形有所缓解。当然，如果房价依然保持快速上涨态势，业内人士预测不排除出台房贷利率上浮的具体措施，来遏制市场购房冲动。本报记者徐思佳

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