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贷款批不下来等贷族该如何维权

法律快车官方整理

2019-11-16 04:43

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　　交定金、付首付、签购房合同、贷款合同，这是贷款买房的一般流程。在2011年银行紧缩信贷规模，谨慎放贷的背景下，出现了一些付了首付却办不下贷款，引起纠纷的情况。想买房，办不下贷款，想退房，开发商不退首付，这部分人群陷入了进退两难的尴尬境地。究竟这群“等贷族”该何去何从?

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　　8.5折房贷优惠没了

　　在加息、上调存款准备金率、楼市调控影响下，严控之下，银行陆续取消首套房8.5折优惠，执行基准利率，不这让刚好卡在调整节点上的“等贷族”8.5折优惠成了泡影，导致已经签订的购房合同，因凑不齐房款而无奈违约。不少业主甚至联合声讨银行“返价”提高房贷利率。

　　案例：等贷两个月银行突然要提价

　　市民黄女士购房首付款19.5万元，贷款45万元，贷款年限为30年，如果银行取消8.5折优惠，按照基准利率放贷，黄女士将多付15万元购房款。

　　黄女士介绍，去年12月19日，她看中汉口的一套商品房，当月22日便与开发商签订了购房合同。当时有四家国有银行在现场办理房贷业务，由于房贷利率都是8.5折，她随机挑选了一家国有银行办理了房贷业务。“当时工作人员承诺，所有银行的利率折扣都一样，都是8.5折。”黄女士说，今年1月份，她上网查询到，她购买的房子已经在房产局的网站上备案，开发商也说合同已经送到银行，只需耐心等待。

　　虽然银行给黄女士吃了个“定心丸”，但随着加息、信贷额度紧张的消息频频传出，她还是觉得有些担心，为此，她一直和银行的个贷经理保持着联系。她说：“每次打电话，对方都说8.5折的优惠政策没问题，只是放款时间可能要顺延。可是22日，我又打了个电话，对方才告诉我8.5折利率优惠已经取消了，如果想顺利拿到贷款，必须按照基准利率执行。”黄女士说。

　　律师提醒：银行存在缔约过失

　　湖北兴路律师事务所范律师表示，虽然银行和客户之间没有签订正式的贷款合同，但签订的贷款协议也具有法律效力，如果银行要变更条款，必须要得到贷款方的同意，如果贷款方不同意，必须按照原来的协议执行。

　　采访中，有不少购房者担心，银行可以口头承认此前优惠利率有效，但以无贷款额度为由让客户无限“等贷”。对此，律师表示，贷款协议书等文件中应有对放款时间的约定，如果没有相关约定，银行应与客户协商补充，不影响此承诺的法律效力。如果银行以没有约定放款时间为由导致后面不能签订正式贷款合同，银行方面应该承担缔约过失责任。

　　对于部分贷款协议书，限时3个月，3个月后购房者还没有拿到贷款，协议将自动失效的条款，律师认为，此条款有“霸王合同”的嫌疑，购房者可通过上诉等法律途径维权。

　　监管部门：已批优惠利率不得“赖账”

　　3月10日，银监会下发《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》(下称《通知》)，要求已有银行方面签字的房贷合同，银行必须按照合同约定执行;只有借款人单方签字的合同，银行原则上应继续按照合同约定执行。

　　捆绑销售承诺优惠

　　在紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠，要么购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。

　　案例：捆绑销售进退两难

　　“房子都已经过户，贷款合同也已经签了，银行又突然反悔，卖主天天催要购房款。”武昌的王先生购买的是二手房，和黄女士一样，也是在一家国有银行办理的房贷业务。[page]

　　去年12月30日，王先生和卖家签订了购买合同，由于是首套住房，王先生顺利拿到银行审批的8.5折贷款利率优惠，并和银行签订了贷款合同，王先生介绍，当时他在正式的贷款合同上签字后，银行个贷经理把合同拿走了，说等到放款后王先生才能拿到贷款合同。今年1月5日，王先生和卖主一起到房产局办理了过户手续，现在两证都已经办下来了，银行却说8.5折优惠取消了。为此，王先生多次找银行协商，一直都没有结果。

　　“前几天，银行一信贷业务员突然又给我打电话说如果我购买一套基金产品，就可以继续享受8.5折优惠。”王先生说“可这套基金产品高达十万，真不想买。可是办不下贷款，就要担违约责任，真是左右为难。”

　　律师提醒：强行推销理财产品

　　从法律上讲，该行要求客户必须购买基金产品才给利率优惠，这是一种附加条件的合同，虽然客户有选择权，但目前各家银行的房贷额度都很紧张，客户处于弱势地位，因此，该行有利用自身的强势地位向消费者强行推销理财产品的嫌疑。

　　监管部门：严厉查处违规行为

　　对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。目前，就贷款利率优惠变动问题，深圳、广东两地的银监局作出了有关回应，深圳银监局对工商银行深圳市分行和北京银行深圳分行已经对在办理个人住房贷款业务中存在不当行为的客户经理姚××等3人均给予了行政记过处分和罚款1万元的经济处罚。

　　遭遇空白合同维权难

　　而在“接受与不接受”间进退两难的“等贷族”中的部分人群原本是希望借助法律武器维护正当权益，反而并非所有“等贷族”都能够维权成功。多数“等贷族”发现自己手握的合同不过是一张空白的“同贷书”。空白合同已是许多银行数年来形成的行业“潜规则”。银行考虑到利率变化和房贷政策变化，为了争取房贷审批过程中最大的主动权，通常在跟购房者协商房贷事宜的时候采取口头承诺方式给予优惠折扣，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。

　　案例：空白合同留隐患

　　今年1月中旬，林女士买了一套小三房，由于是首次置业，银行业务员拍着胸脯说8.5折利率没问题。林女士至今还记得当天的情景，银行业务员拿给她的合同都是空白的，告诉她只要签署姓名、日期，然后按上手印就行了。现在她接到银行业务员的电话告诉她：“8.5折批不下来，只能按基准利率放款”。面对一下子多出的十几万利息，林女士愤怒了，但却不知道如何?[page]

　　律师提醒：空白合同基本被拒

　　银监会下放的《通知》庇佑了已经签字的房贷合同，银行将按规定以约定利率发放，可只有借款人签字的空白合同，要求放贷银行，基本会被拒绝，除非愿意按照现行利率水平申请房贷。这种空白合同隐患极大，购房者处于绝对的被动地位。

　　监管部门：保留证据打击空白合同

　　目前，广东银监局已经出台了相关措施，其中也有专门打击空白合同的。提醒消费者，签贷款合同的时候，如果是空白的，一定要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。

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