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夫或妻一方擅自出售共有房屋，善意购房人可以取得所有权案例

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2019-11-02 05:58

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魏新民、魏巍请求确认阴玉琴与郭建锋签订的房屋转让协议无效案

　　原告：魏新民。
　　原告：魏巍，系魏新民之女。
　　被告：阴玉琴。
　　第三人：郭建锋。
　　原告魏新民与被告阴玉琴系夫妻。1991年，魏新民、阴玉琴出资7．9万元购买了位于郑州市振兴商场8号楼1楼12号的营业房两间，其领取的房屋所有权证上登记的所有权人为阴玉琴。1995年2月，郑州市拆迁办对振兴商场1—9号楼实施拆迁。因被拆迁户对回迁安置问题有异议拒绝回迁。拆迁人河南银基房地产开发有限公司对被拆迁的个体工商户提起诉讼。该案进行了一审、二审及再审。在案件诉讼过程中，阴玉琴经与第三人郭建锋协商，于2000年8月4日与其签订房屋转让协议书，以38万元的价格将营业房的产权转让给郭建锋。2001年7月6日魏新民从银基商贸城回迁区管委会领取了被拆迁户的过渡费。同年9月，魏新民以阴玉琴转让房地产未经其同意为由诉至法院要求确认转让协议无效，同时提出该房产有其女魏巍的份额。原告向法庭出示了落款时间为“90、12、21号”，立字据人为魏新民、阴玉琴的字据1份，字据上显示魏新民夫妇因购买营业房资金不够，魏新民之父魏思聪愿出资2万元，并将这2万元的份额赠与其孙女魏巍。第三人郭建锋要求对原告出示的这份字据的真实性进行司法鉴定。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定认为“倾向认定送检字据上手写字迹不是1990年而是近期书写形成”，并对“近期”解释为“近期指字迹的书写形成时间为二、三年以内”。
　　被告阴玉琴辩称，因被告不了解房屋转让的有关规定，擅自对共有财产进行处理，对二原告造成了侵权，故同意原告的诉讼请求。
　　第三人郭建锋辩称，我与被告之间的买卖合同，原告魏新民不仅是明知的，也是同意的，故是合法有效的合同。2000年8月我从孟宪宽处得知阴玉琴因急用钱想转卖振兴商场的房屋，双方通过中间人几次讨价还价后，以38万元签订了合同。因房产证共有人栏是空白的，我作为买受人无从知道该房屋存在共有人而只能根据房屋产权证书来确定房屋的产权人。2001年7月份原告听说房屋拆迁诉讼有好转的可能，加上银基回迁房的生意日见兴隆，就通过多人向我协商退房，理由是感觉当时的价钱太亏了，从来没有说过不知道卖房的事。另外原告魏巍对本案争议的房屋不具有对房屋的共有权。原告魏新民所立字据不仅存在法律上的利害关系，而且也不是赠与法律关系的主体。

　　【审判】

　　郑州市管城回族区人民法院认为，原告魏新民与被告阴玉琴在夫妻关系存续期间购买的房产系夫妻共同财产，双方对共同财产有平等的处理权，阴玉琴与第三人郭建锋经平等协商签订的房屋转让协议书真实、合法、有效，郭建锋取得该房产后，魏新民不得以不同意或不知道阴玉琴转让房产为由对抗善意第三人，而主张转让协议无效。原告提出房产中有魏巍的份额，没有事实依据。故原告要求确认转让协议无效，理由不充分，不予支持。故依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(三)项的规定判决：驳回原告魏新民、魏巍的诉讼请求。
　　魏新民、魏巍不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉称，原审法院没有认定本案争议的房屋属上诉人与被上诉人共有，也未认定被上诉人未经上诉人同意私自把房屋转让给第三人；且原审法院应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国合同法》而未适用。故原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持其诉讼请求。被上诉人阴玉琴答辩称其转让房屋时确实未经上诉人的同意，故同意上诉人的诉请。第三人郭建锋述称其与被上诉人之间的房屋转让合同上诉人魏新民是明知的、同意的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
　　郑州市中级人民法院认为，上诉人称该房屋属魏新民、魏巍及阴玉琴共有，但却没有提供充分的证据证明魏巍享有此房屋所有权的份额，故原审法院依据西南政法大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书等认定该房屋仅系魏新民与阴玉琴夫妻共同财产并无不当。本案当事人并非是在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产交易的主体，故本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。且本案争议的房屋系夫妻共同财产，故原审法院适用《中华人民共和国婚姻法》并无不当。上诉人称被上诉人未经其同意私自把房屋转让给第三人，但未能举出充分证据证明。而第三人郭建锋所举证据证明其有理由相信签订该房屋转让协议系魏新民与阴玉琴夫妻共同意思表示，故魏新民不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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关联法条

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条