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以地块出让形式建设“产权调换房”

法律快车官方整理

2019-11-17 13:16

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　　房子被拆迁了，却达不到购买经济使用房和中低价商品房的条件，怎么办?可以“以房换房”。在南京市国土局最新一批的土地出让公告中(定于12月12日出让)，出现了一幅8000多平方米“产权调换房”主要想目前拆迁补偿款在30万元以上的被拆人供给，这也是南京首次直接以地块出让的形式建设“产权调换房”。

　　开发商建好后政府回购

　　在土地公告中显示，这块“产权调换房”用地位于江东北路与凤凰西街交界处东北角，是鼓楼区神马家具城地块，出让面积8016.2平方米，出让底价为6800万元。要求开发商在项目建成后不得上市销售，统一由市城建集团按结算价格人民币7800元/m2实施回购，专项用于市政项目的拆迁安置。城建部门人士解释说，这种房源是由政府按指定价格回购，并提供给被拆迁城市居民的，目的是满足被拆迁户的居住需求。地块的建设周期也会有明确的要求，从出让到上市，大概在一年时间左右。

　　这些房子将供给哪些被拆迁户?房产部门人士表示，目前在南京市城市房屋被拆迁家庭中，申购经济适用住房条件是取得货币补偿金额在15万元以下(含本数)的，中低价商品房申购条件是拆迁补偿金额在30万元以下(含本数)的。那30万元以上的呢?就可以享受这些“产权调换房”。

　　有关人士表示，这种“产权调换房”不属于政策性住房，是在城市拆迁中的一种补偿的选择：拆迁补偿款在30万元以上的，可以选择是拿货币补偿还是选择“产权调换”。目前，该地块还没有确定具体的安置对象，但在土地出让条件中规定是“专项用于市政项目的拆迁安置”，意味着被拆迁的项目必须是市政项目。

　　面积在90平方米以内

　　这种“产权调换房”的面积有多大?今年3月份，南京市政府曾下发《关于完善城市房屋拆迁工作机制的实施意见》(以下简称“意见”)，有关人士明确表示“产权调换房”的面积应在90平方米以下，并针对目前这类“产权调换房”房源不足的现状，南京将酝酿在土地出让时，从商品房项目中配建产权调换房。记者粗略测算，如果按神马家具城地块2.0的容积率来计算，地块的总建筑面积超过1.6万平方米，剔除一些商业用房，供应100多套“产权调换房”应该不成问题。南京市拆迁办人士表示，南京市目前本身就是允许城市被拆迁人自主选择货币补偿或是产权调换的，并规定要按至少10%的比例向被拆迁居民提供“产权调换房”。考虑到实际的居住需求，面积肯定不会超过90平方米。

　　房价由物价部门最后算

　　记者了解到，在南京的城市拆迁中，拆迁补偿价是在参考当地二手房价格的基础上综合测算出来的。而现在江东北路沿线的一些二手房挂牌价都在1万元/m2了。这次的土地出让公告中对神马家具城地块的“产权调换房”结算价格定为7800元/m2，是不是意味着今后折价给被拆迁户的房价也是这么多?

　　有关人士表示，结算价是政府向开发商回购的价格，考虑到这一地块中还有商业用房和配套用房，最后向被拆迁户提供的房价要核算进去。当然，“产权调换房”的最后房价会由物价部门进行综合测算。

　　有业内人士认为，被拆迁户在被拆迁后，必然有购房需求，如果通过产权调换的形式解决，将在客观上减少市场上商品房的需求。购房群体的减少，对平抑房价也将起到一定作用。

　　两套房子供选择

　　南京市房产局人士解释说，“产权调换房”是定向给拆迁市民的保障性房源，并且要有两处不同地点的房子供被拆迁人选择，这在拆迁办法中也是有明文规定的。“产权调换房”说白了就是“以房换房”，目前房源的筹集渠道是从经济适用房、中低价商品房和社会房源中来获取，而这次专项划地建设“产权调换房”，即是按照有关规定，在土地挂牌出让时，进行“统筹配建产权调换房”，今后也可以在“普通商品房项目中新建一定比例的产权调换房”。

　　记者了解到，南京市有关部门已经开始研究制定“产权调换房”建设筹集的具体操作办法，以充分保障被拆迁户的补偿安置权利，允许被拆迁人在货币补偿和实物安置两种方式中选择，但禁止同时享受两种拆迁补偿安置方式。

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