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买二手房和新房的区别

法律快车官方整理

2021-04-30 12:49

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　　购买房屋的时候，有些人们会考虑购买二手房，有些人们会考虑购买新房，其实二手房和新房还是有区别的，比如房屋质量等方面区别是相对比较大的，那么买二手房和新房的区别是什么？下面法律快车小编为大家详细的介绍一下。

　　一、买二手房和新房的区别

　　1、二手房标价不等于实际购买价

　　一套总价为100万元的新房，购房者最终买到手需要支付的购房款也就是100万元，这在签订购房合同时就已经写得清清楚楚。但如果是一套标价同样为100万元的二手房，则不然。与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及有中介费等。据了解，目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上，卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的潜规则。以一套标价为100万元的二手房为例，所有税费和交易费用全部加起来共计十几万元。

　　因此在选择购买二手房时，购房者一定要了解清楚房屋交易中所产生的其他费用具体由谁承担，以免在后期交易过程中吃“哑巴亏”。

　　2、二手房贷款额按评估价计算

　　据了解，虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。在申请二手房贷款时，银行一般要先对房产进行评估，评估值一般都要低于市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。据了解，房龄在1998年以后的房子，申请二手房贷款时，能够享受到七成贷款成数。1998年以前的房屋，贷款成数则相对较少，年限不同成数也不尽相同，具体要视房龄而定。通常，二手房评估价大多为市场价值的80%—90%，房屋年限越长，评估价则越低。比如一套标价为78万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为62.4万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为187200元，加上成交价与评估价的差额15.6万元(78万元——62.4万元)，则通过按揭贷款方式购买这套二手房就需要准备34.32万元的首付款。

　　二、买二手房和新房的交易流程

　　新住房：购房资格审查---看房屋选择----签购房合同----付款----贷款------收房----入住，其中贷款、税收和其他步骤大部分是由开发商代理。

　　二手房：二手房购买过程一般是购买住房资格审核 - 观看房间选择 - 签署 - 支付房屋 - 贷款 - 转让 - 转让房间贷款 - 办理登机手续，中间审查阶段检查房屋年龄，抵押贷款等，整体过程相对较新的房屋要复杂得多。

　　三、二手房房价评估要注意什么

　　二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

　　房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

　　以上就是法律快车小编关于买二手房和新房的区别的相关介绍，对于房屋的买卖，大家还是要根据自己的经济能力，考虑自己将来的居住等相关问题，选择合适自己的房屋，同时也要了解一下房屋产权等问题，对此有不明白的建议可以咨询一下法律快车的律师。

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