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未销售的房屋违规装修该不该管？

法律快车官方整理

2019-11-15 09:56

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　　不久前，厦门电视台新闻广场连续报道了特贸苑一楼店面违规装修改建的案例，真是令人触目惊心！

　　特贸苑是交付使用不久的多层住宅小区，底层沿街为店面。据了解，店面业主在装修店面过程中，改变了原有的设计结构，大面积拆除原有的墙体和一些构造柱，甚至动用挖掘机将房屋底层原有隐蔽的地梁都挖断了，严重地破坏了房屋的安全结构。这种野蛮的违规装修行为一开始并没有得到物业管理单位的制止，而是到了严重地影响了整座房屋安全时才由小区的其他业主向有关部门投诉。后经城监部门现场勘察并予制止。

　　当记者问及特贸苑的物业管理处，为什么对如此严重的违规装修行为不予制止？物业管理处的人员说：“因为店面还未移交给物业公司管理，所以我们无法管理。”

　　笔者点评：店面还未移交，似乎就可以免除管理的责任，其实不然。这其中有几方面的错误认识：(1)对房屋接管验收的理解错误。物业管理企业接管一个物业项目是指按已经通过竣工验收交付使用的物业。这种物业项目的接管是整体的，不论其单元房屋是否已销售或未销售，已入住或未入住，都应该是接管的范围。就特贸苑而言，底层的店面和二层以上的住宅是整体相连的，并且已经都通过竣工验收交付使用了，那么物业管理公司既然已经接受了特贸苑这个小区，当然也就包括了这些底层店面；(2)管理对象上存在遗漏。有些物业管理企业将开发商作为“特殊的业主”，以为只要是未销售的房屋，开发商可以不受任何约束自行处置，这是一种极其错误的认识。从物业管理的有关法律规定来看，法规的管辖对象是包括业主、使用人、开发商和物业管理企业。从物业管理接管的房屋所有权来划分，开发商实际上也就是那些未销售的房屋的业主。既然都是业主，同样都应该遵守物业装饰装修或改建的有关法规和制度。就特贸苑而言，开发商要对未销售的店面进行改建或装修，也应向物业管理企业提出申请，物业管理企业应当依法就其改建或装修活动进行管理；(3)在物业管理服务内容上存在认识偏差。对房屋共用部位的使用管理以及对物业其他公共事务的管理是物业管理服务的重要内容。房屋共用部位是包括房屋承重结构在内的一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的部位。就特贸苑的案例来看，底层店面与上层住宅紧密相连店面的承重墙、构造柱、地梁毫无疑义是属于承重结构，是整幢房屋的共同部位，尽管其店面未出售，但对于这样共用部位物业管理企业必须进行管理。从公共事务的管理角度来看，一个住宅小区的二次装修管理是一项极其重要的事务，无论什么人、什么样的二次装修都应纳入物业管理企业的管理内容。

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