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二手房交易合同风险知多少？

法律快车官方整理

2019-11-18 23:40

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二手房交易合同风险知多少？
权利义务不对等买卖双方不签约———
二手房交易与一手房交易相比更为复杂，客户要与房产中介公司、贷款银行、担保公司、公证处、保险公司、房地产交易中心、物业公司、税务部门、财政部门等诸多单位打交道。其中还涉及大量的房地产法律事务，包括对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管、权证的办理等。而大多数买房人又是非专业人士，一不留神就会出现意想不到情况，轻者会遇到这样那样的问题，重者则会产生法律纠纷。
交易主体的风险
具体说就是卖方并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；央产房产权人未征得单位同意擅自卖房等，这些情况都需要仔细辨别。
产权风险
不是所有的产权性质的房屋均能上市交易，并且产权不同的房屋上市交易时向国家缴纳的费用不同，这就使交易的成本存在差异，这需要双方在签订房屋买卖合同前弄清楚，否则在交易过程中容易产生争议。
交易合同的风险
买卖双方应高度重视两种合同的签订：
①买方与中介公司之间签订的《委托购房合同》。
它是买方与中介公司之间产生权利义务关系的依据，是买方维权的依据，其重要性显而易见。可不少购房人通过中介公司看中房屋后，不认真协商与中介公司之间签订的《委托购房合同》，不仔细阅读合同条款，匆匆签字，交完购房定金后才发现合同双方的权利义务不明确，甚至有的合同存在明显的霸王条款，合同中只有买方的义务和责任，却没有约束中介公司的条款，也没有解除合同的条款，如果一旦交完定金后发现中介公司提供了某些虚假的房屋信息，或中介公司怠于履行自己的责任，购房人要拿回定金或解除合同、索赔时找不到依据，自己的合法权益得不到保障。
②买卖双方之间的《房屋买卖合同》。
买卖双方之间的权利义务是在《房屋买卖合同》中约定的，一开始就认真签订一份完善、规范、公正的《房屋买卖合同》对买卖双方均十分重要。但在实践中，有相当一部分人对《房屋买卖合同》不重视，甚至有些人不清楚应直接与对方签订《房屋买卖合同》，以为与中介公司签订了《委托购房、售房合同》就行了，签订《房屋买卖合同》只是走形式，是应付房地局过户的需要。也有部分非法中介为了吃差价，暗箱操作，不让买卖双方见面商谈《房屋买卖合同》条款，只在最后去过户时才拿出一份非常简单的《房屋买卖合同》让买卖双方签字，并欺骗双方“这是房管局制定的标准文本”。这种不规范操作行为的风险是很大的，例如关于某些具有人身属性的权利与义务，双方未直接约定清楚，中介公司又不可能替某方履行的情况下，发生纠纷追究责任就难了；又如一旦有些问题过户后才暴露出来(对方有欺诈行为)而使自己陷入了纠纷、诉讼之中，但因与对方签订的《房屋买卖合同》过于简单，没有相应的条款约定，是否应承担违约责任及如何承担违约责任均有争议，这一切为各方推脱责任因此，重视在交易中签订的每一份合同，理顺在交易中与各方发生的法律关系，并明确约定与各方之间的权利义务及违约责任，是保护自己合法权益的重要途径。
交易房屋的风险
违反国家有关规定，将禁止转让的房屋用于交易。这包括多种情况：用于交易的房屋没有房产证、属乡产权的房屋、只有使用权(承租权)的房屋、违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依据规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的。
交易手续的风险
双方签订《房屋买卖合同》后应及时办理产权过户手续。房屋属于不动产，有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。卖方仅将房屋交付买方使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。提供了机会，从而导致自己处于十分不利的地位。