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保护自身利益　装修二手房交易过户注意细节

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2019-11-19 01:27

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保护自身利益　装修二手房交易过户注意细节

为了保护自己的利益，购房人在购买带装修二手房的时候，除了关注合同中付款、交房等主要条款，还需要注意三个方面：在买卖合同中把装修及其相关的情况约定清楚；相关费用和单据的结算交割；以及为了避税而故意做低房价的危害。

　　固定装修设施和家具的约定

　　一般来说，卖家在出售带装修二手房时，屋内的固定装修设施以及部分家具都在赠送之列。对于不可移动的固定装修部分，购房人应当要求卖方提供原始的装修合同、装修项目详单、装修款收据，并明确装修的保修期限；对于已经超过装修公司保修期限的，可以要求
售房人提供一定时间的保修承诺。

　　对于装修中的可移动部分，如脱排油烟机、热水器、灶具、洁具等，则应当明确品牌型号等内容。家电、家具等应当明确具体品牌型号并要求售房人提供原始保修凭证以及付款收据。

　　二手房交易中的装修设施、家电、家具等物件如果价值过高，通过文字方式在买卖合同中约定不能完全保护到购房人的权益，尤其是家具，一般无法像家电一样确定具体型号来约束，给售房人留有更换的余地。因此，买卖双方可以在合同之外对于所赠送的家电、家具另行签订补充协议，以此保证交易能够顺利进行。

　　与房屋使用相关费用的结算

　　由于不少带装修的二手房都由卖家自住房抛售而来。因此，在交房时，买家不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等的支付情况。在买卖合同中，双方应明确约定应由哪方在交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。

　　信义房产的专业人士建议，在各种费用交割完成之前，买家可以预留一部分尾款。并在买家验收完后再支付给卖家。

　　故意做低房价，买家风险大

　　目前市场上有买卖双方故意做低房价的现象，这对于买家是不利的。因为房屋的价格一直在变动，而且从长期来看，房价的趋势是向上走的。对于买家来说，一方面是买进时把房价做低，另一方面是房屋有所增值，等到了想要把房子再转手卖出的时候，就需要为自己之前做低房价的行为多缴一笔为数不小的税费。

　　以一套100万元的房子为例，如果做低房价到90万元，后来再以110万元的价格卖出。那么，根据房地产交易中心的买卖记录差价就是20万元，而不是实际的10万元。这意味着买家不仅要为自己买卖房屋的价差买单，还变相地要为前业主付掉一部分税款。

　　此外，对于装修过的二手房，降低房价款、提高装修款，这一逃避契税的常用招数已经失灵。以前的交易中，买卖时双方经常会同时签订购房合同与装修合同，将部分房价款作为装修款来结算，以规避房屋交易税费。但是，根据最新的规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用应包括在内，这意味着装修费用也需要缴纳契税，通过做低价格来逃避契税是不可行的。

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