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质量有瑕疵，该不该追究卖家责任？

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2019-11-19 03:33

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二手房与新房相比固然具有价格低、地段优、配套设施完善等优势，但自然损耗和人为损害直接却降低了二手房的使用价值。前任业主的装修和修饰，也容易掩盖房屋的缺陷，往往买家入住后才能发现，由此引发了买家因为房屋质量状况问题要求赔偿的纠纷。

　　-典型案例

　　2008年9月，小朱购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。

　　-案件结果

　　法院审理后认为，卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。

　　-法律解读

　　二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。

　　如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但卖房人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。

　　此外，还要分析隐蔽质量瑕疵的形成原因。案例中隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此仍然由出卖人承担责任。

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