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二手房交易中三方可以采取哪些手段维护自己的权益

法律快车官方整理

2019-11-19 18:11

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汪良宏：现在维权意识，相对中介来说，消费者更强烈，因为消费者包括两方面，买方、卖方，出现事情也比较多，不一定是中介违约，可能是卖方违约，买方违约，买方违约，卖方违约，中介违约，买卖双方维权，消费者的维权意识更强烈，因为中介毕竟是作为居间，真正的利益是买卖双方的利益。而中介的利益就是中介费，中介费倒不多，而买卖双方往往是一套房子，几十万、几百万，甚至上千万的。所以他们的意识也比较强烈。

双方发生了纠纷，先是双方协商解决，但协商不成，或是无法协商，或是当事人一方不愿意协商，也可以请第三方来解决，买买卖双方出现纠纷时，第三方往往是请中介，如果中介和买卖有一方有问题，也有可能请非仲裁或是非起诉的方式来解决，比如社区的调解方式，但这些方式用得不多，更多是采取双方协商，或是到仲裁委仲裁。大部分的纠纷都是双方协商解决，或是在中介的协调下解决，如果走到最后的程序，走到法律、仲裁，对双方来说，都牵涉到经济上、人力时间上比较大的负担，所以一般来说，能够协商解决，都协商解决，或是在中介协调下，哪一方让一步这样的情况比较多。真的走到法院、仲裁机构正规的程序，数量上比较大，但比例还是比较小。更多是通过协商解决的。

从大范围来讲，一是通过双方协商，二个就是通过法律手段，到法院去起诉，或是有一些合同是仲裁合同，就到仲裁委申请仲裁。从细的方面来讲，还是涉及到合同履行过程中证据的收集保存问题，像我们履行过程中，有可能对方违约，在这种情况下，就应该有书面合同条款变更，或是通过补充协议来变更，这是比较好的。比如买方第一期款应该给，某年某月某日这笔钱要给；作为卖方，某年某月某日要到房管局办理递件手续，卖方看到买方没有给我钱，递件就没有去，当然这有一个时间性的问题，可以履行抗辩权，但如果同时呢？他违约了，你不能违约，你知道他在违约，要给他书面的东西，告诉他违约了，如果你不告诉他，我也不去履行，就不好了。如果你直接不去，对你自己也是不利的。对你有利的时候，不要把自己变为不利。

买卖双方从自己的权益入手，这就是知情权，了解干什么，所做的事情是房产交易，另外就是对方的主体身份怎么样，只有在知情权完全得到保障的情况下，交易才能顺利地进行，这是首要的。在解决知情权的基础上，下面就是牵涉到签合同的问题，大家都非常重视签合同，合同的内容，我刚才也讲了，尽管是标准的，是一个定好的买卖合同，但买卖双方还是可以通过自己的协商，来改变这个标准的合同，这是签订合同时，包括买卖双方签订的买卖合同、中介合同都是这样。合同没有签好，往往就会出现问题。在合同签好的基础上，合同的履行是非常重要的，我经常跟一些人讲，也不光是二手房买卖合同，任何合同都是这样。你帮我起草一个保护我利益的合同，这个可以，但合同再完善，也只是现在完善，在履行过程中，情况会发现变化，在合同履行过程中，双方怎么样维护自己的利益，这就非常重要。合同履行过程中，往往发现纠纷，最难的是证据方面，有证据意识，在合同履行过程中都保存、收集、准备、整理了，你的维权就比较顺利。如果你没有证据意识，该收集没有收集，过了时间，收集不到，这个时候你的维权是步履艰难。

证据方面，还是从买卖双方来讲，作为买卖双方来讲，要保存的证据，就是作为买方，要对房屋所有的情况，它的产权，房屋的所有权人，要出示身份证，如果不是房屋所有权人，就要出示委托授权的手续，这是必须保存证据。像房屋所有权的证明，还要看了解交易有没有障碍，有障碍是不行的，这是首先要注意的方面。在房屋交易过程中，我们就要注意买方、卖方或中介，必须按照合同的要求，特别是合同的有关办理期限，一定要注意期限，因为在房屋交易过程中，往往很容易发生纠纷就是合同的期限，不是在合同期限履行的，这就是时间上的违约。

另外就是履行过程中要注意，你去履行合同，对方违约，要采取正确的方式，有一些当事人，本来是守约的，但对方违约，但守约方采取非法的，或是违反合同的手段去对付对方，这样自己反而成为违约者，这是要避免的，在对付对方违约，要采取合理、合法的手段。

陈晓茵：我想补充一下买卖双方维权方面，有一点很重要就是签署合同的时候，因为每一单交易，买卖双方协商的过程有所不同，比如有一些要求业主售房时附带家私一起的，又例如要求业主多少号之前交房，还有税费承担情况，这些细节的问题，这些交易条件，在每一个买卖关系之中都是有所不同的，但由于中介方出的合同是格式合同，不可能对每一个条款，每一项内容约定太过仔细，一个合同约定太过仔细，太过详细，有时候根本签不下来，但对于买卖双方来说，他觉得比较重要的，或是卖方要保证这个产权清晰，或是附连带家私一起赠送，或是多少号之前交房，或是税费谁承担的问题，对于格式合同中没有详细约定的，可以在合同备注中加以阐述清楚，只要合同对条款约定完整，就可以尽量减少交易过程中的纠纷。

当出现问题的时候，一般首先是找中介公司，在买卖双方中间起到协商的作用，其次就是向相关部门投诉，比如12315、工商所、中介所，第三个途径，一般是通过仲裁机构、法院。在实践中，就算是签订了房屋买卖合同，哪怕中介方收取了中介服务方，收取了佣金之后，买卖双方也有一些协商的纠纷，比如买方违约的情况，定金已经交付给业主，按照合同法的规定，买方违约，业主可以没收佣金的，怎么分配法呢？中介方是起到协商的作用，尽量令买卖双方达到满意。

中介方的法律维权意识是违约现象出现之后，而这中间的问题通常出在举证上面。我们比较多的案例就是买卖双方任一方出现违约的现象之后，等到诉讼那一块，买方说是卖方违约，卖方说是买方违约，到底谁才是真的违约者，这就关系到举证的问题。

事实上，就现在中介公司而言，出现违约的现象，一般都是通过书信发函、打电话、短信的方式去通知违约者过来，让他继续履行合同，但实际上短信跟电话记录的证明力是比较微弱的，所以总结来说，就只剩下发函这样的形式，但函的效力怎么样呢？在司法实践中，也是各有定论，还有一些比较多的细节情况，以发函这样的方式、手段已经达不到效果。例如，业主与中介公司签了委托合同，委托我们卖房子，后来觉得这个价钱卖低了，我们带客人上去看房，不给看，像这种情况，举证就是比较难的问题，中介公司作为原告，如何向法院证明，业主不让我的客人看房，中介的维权是在举证方面存在比较大的问题。

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