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置业指南：购买二手房别墅应留意什么?

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2019-11-20 05:04

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　　摘要：这几年做生意赚了点钱,想改善生活,买套二手别墅。请问,买二手别墅应该注意什么?

　　本栏目旨在帮助广大读者解决日常生活中碰到的各类房地产问题,欢迎广大读者来电、来信咨询和反映有关房地产的各类问题,本报房地产记者、特邀业界专家队伍将以专业的眼光为您指导、解答,共聊“房子的那些事儿”。

　　一、夫妻共同买房要注意什么?

　　读者小许:我和妻子准备买房,听说夫妻共同买房很麻烦。请问需要注意什么?

　　答疑:夫妻共同买房手续相对繁琐一些,如果一些环节处理不当,可能会对交易造成影响,需要谨慎应对。应注意的问题主要有4点:

　　签约需双方到场

　　在买房过程中,涉及诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这都需要夫妻双方同时到场。

　　律师马健说,一般情况下,共同买房时如果房产证上要载明两个人的名字,则应双方亲自到场。如一方不能到场办理手续,则必须办理公证授权委托手续。

　　申请房贷、办理过户手续,也需要双方亲自到场。在申请房贷时,有时候会以夫妻名义共同申请,银行方面需同时考察两人的资质,办理手续时也必须同时签字。

　　办理过户手续时原则上要求同时到场。根据《物权法》规定,夫妻共同购置的房产,到底是共同共有,还是按份共有,需要在买卖合同中体现出来,在房产证上载明,需要双方到场签字确认。如果无法到场,必须办理公证收取委托手续,并将相关事宜交代清楚。

　　结婚证不可少

　　夫妻共同买房,需要提供的证件比较多,除了身份证、户口簿等证件外,还要提供结婚证等。

　　在夫妻共同申请房贷时,需要提供夫妻两人的收入证明。如果两人为非本地居民,还需提供双方1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,否则按照非本地居民贷款政策对待。

　　当然,在办理按揭贷款时,如果一人收入较高,通过资质审批不成问题,另外一方的收入证明则无需提供。

　　主贷次贷有讲究

　　由于信贷政策有变化,因此在确定主贷人和次贷人时,需根据实际情况而定,不能简单地只看收入的高低。一般情况下,在银行住房贷款合同中,只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写双方的名字,另一方可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时,应当选择夫妻间收入较高较稳定者,同时注意年龄的限制,否则会影响到贷款期限。

　　此外还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说,如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,则会被区别对待,如房贷首付比例提高,利率水平上浮,这无疑会增加购房成本。

　　各占份额应提前定

　　夫妻共同买房,财产所占份额各是多少,需提前确定,以免日后产生纠纷。马健说,依据《婚姻法》,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中,即使房产证上没有出现另一方的名字,也不影响其对房屋享有所有权。

　　但目前有些夫妻财产实行AA制,在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律,所有者可以选择共有形式,如果是共同共有,则双方享有的权益相同。如果按份共有,则需要提前分割,并在房产证上载明。

　二、购买二手别墅应留意什么?

　　读者张先生:这几年做生意赚了点钱,想改善生活,买套二手别墅。请问,买二手别墅应该注意什么?

　　答疑:选择二手别墅,大到地段、资源的选择,小到户型、社区景观的设计等,许多细节都不应忽略,在此总结出5点供参考。

　　户型结构有讲究

　　别墅产品的户型有很多讲究,合理的结构才能保障居住的舒适性。通常来说,全家常聚在一起的餐厅要重点考察,花园离餐厅应该更近些,顶层最好有个主卧,尽量选择双首层别墅(入户首层和花园首层)。

　　建筑质量很关键

　　由于很多二手别墅的建造已经有一些年代,因此必须注意建筑质量,包括房型的建筑使用面积与产权证是否有出入,房屋的内外部结构是否做过改动,室内装修如何,了解房内管线的走向、承重墙的位置等,从墙体、地面,到门窗、管道,每个细节都要认真观察。

　　买别墅就是买资源

　　选购别墅就是在选购资源,因为别墅的稀缺性才能衬托出购买者的身份和社会地位等。无论是小区的内部景观还是山水等外部资源都是产品保值和增值的重要价值点,不过不一样的景观价格也各有不同。

　　配套设施需考察

　　虽然多数别墅都被用作“第二居所”,但也必须注意小区的交通、生活配套、物业管理等细节。由于别墅多位于较偏远区域,便捷的交通十分重要,小区的物业管理在很大程度上也决定着其总体价值。购房者还应注意到购买房源周边是否有拆迁改造等规划,是否影响居住等,从大局上把握好。

　　税费和预算应心中有数

　　购买二手别墅要看其“两证”是否齐全。对于无证的别墅,消费者一定要权衡,购买风险很高。别墅是高档消费品,因此国家对于别墅开征的税费与普通住宅有很大区别。如果不了解税务部门对别墅的税费征收情况,往往会支付相当大额的税费,购买前应咨询清楚。由于早期的别墅从景观、结构、外墙等方面都有缺陷,入住前可能也要进行装修改造,对成本预算也应充分估计。

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