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二手房答疑精选集

法律快车官方整理

2019-11-20 09:05

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　　核心内容：本文介绍一些关于二手房的疑问答疑，为购买二手房的购房者提供参考。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。

　　问：我很小的时候，父亲曾在外与其他女子生了一个女孩，因当时家里经济条件不宽裕，就将该孩子送往外地给人抚养。现我父亲已去世多年，母亲也在最近病逝。请问：我的这位同父异母的妹妹能否来继承我母亲的遗产？

　　答：按照我国婚姻法的规定，父亲与子女之间的关系有四种类型：

　　1、婚生子女；

　　2、非婚生子女；

　　3、养子女；

　　4、继子女。

　　在这四种类型中，婚生子女和非婚生子女因与父母之间存在血缘关系而与父母产生法律上的权利义务关系；养子女因收养关系的存在而与养父母之间产生法律上的权利义务关系，但在收养关系成立的同时，养子女与生父母之间的的权利义务关系同时消除；继子女与继父母之间的关系因是否具有扶养关系而不同，继父母与受其抚养教育的继子女之间产生法律上的权利义务关系。

　　与未受其抚养教育的继子女之间不具有权利义务关系，但继子女不论是否受继父母抚养教育，都与生父母存在法律上的权利义务关系。你这位同父异母的妹妹是你父亲的非婚生子女，与你母亲之间没有血缘关系，不适用婚生子女或非婚生子女之间的法律关系，同时，她与你母亲之间也不存在继父母与继子女之间的关系，因此她与你母亲之间不存在法律上的权利义务关系。

　　另外，你的这位同父异母的妹妹在她很小的时候就被送往外地给别人抚养，她与抚养她的家庭之间形成了收养关系，与你父亲之间因血缘关系而产生的权利义务关系已经消除。所以，从你这位同父异母的妹妹被送给别人抚养时起，她与你的父亲和母亲之间就不再具有法律上的权利义务关系，也无权继承你父母的遗产。[page]
　　问：我跟我男友约定共同买房以后房产证要办2个人的。我请想问我们在签定合同之前是否必须去街道开个2人未婚同意共同买房的证明？还是签合同之前必须领取结婚证？

　　答：若两人还未领取结婚证，要在房产证上记载两人的名字的，须在合同、发票上写上两人的名字。至于婚姻状况证明，两人可在申请房屋权属登记时在房产登记机构发表未婚声明。

　　问：私房房产证不慎丢失了。现欲补办且想改换户主不知该怎样操作？

　　答：需先办理遗失补证手续，等领好房产证后再以买卖或赠与的方式进行房屋权属转移登记。遗失补证需以下材料：无锡市房屋权属登记申请书(在窗口索取或网上下载)、查档申请书及刊登遗失启事的报纸(整张报纸)、公告、申请人身份证件、婚姻关系证明(需添发夫妻共有权证的)、权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料。

　　问：我婚前购买了一套房子房产证上写的是我的名字现在我结婚了请问是否可以把我太太的名字写上去？

　　答：可以，婚前个人财产增加配偶为共有人的，请夫妻双方到房产登记机构办理房屋权属转移登记手续。当事人带好以下材料：无锡市房屋权属登记申请书(在窗口索取或网上下载)、身份证件、房产证、结婚证、经公证的房产归属约定或夫妻双方至房产登记机构书写房产归属的约定、权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料。

　　问：我父亲有一套房子，产权证上有我父亲和我的名字，请问我父亲过世后，我是否还要办有关手续后房子产权才能归我所有？费用怎么算？

　　答：若该房产是你父母亲与你的共有房产，先要办理你父亲遗留房产的继承公证手续，若有关继承人愿意放弃对父亲的房产份额的继承权，则你母亲的份额可通过买卖或者赠与方式给你。需要提交的登记材料为：房屋所有权证及共有权证、土地证、继承权公证书、继承人婚姻状况证明、申请人身份证件、买卖协议或者赠与公证书、契税证明、无锡市房屋权属登记申请书(在窗口索取或网上下载)、权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料。所需费用：房产交易手续费3元/平方米(买卖、赠与部分按6元/平方米)、房屋所有权登记费80元/套、共有权证10元/证、权证配图20元/证、合同印花税为房产价值的万分之五、权证贴花印花税5元/证。

　　问：我的房产证和产权证上面都是我一个人的名字，目前想做夫妻共有不过由于房子是贷款购买在农业银行办理的办共有需要银行出具什么证明吗？[page]
　　答：需银行出具他项权利变更登记申请书、他项权证以及银行与产权人签订的反映抵押人变更为夫妻双方事宜的变更协议。

　　问：产权证上写有甲，乙两位的名字，现乙死亡，甲是否有权处理房子，也就是产权是否归甲一人所有。

　　答：产权不是甲一人所有。因为，乙死亡后，其房产份额应由继承人来继承。

　　问：前些年由于我的经济紧张96年买的商品房一直没领房产证听说现在领需多交每年200元明年要涨到300元？如我现在办要带哪些材料？需要交哪能费用？

　　答：个人购买商品房登记领证，需要带以下材料：无锡市房屋权属登记申请书(在登记窗口索取或网上下载)；购买商品房合同；购房发票；商品房屋初始登记证或交接证明；申请人身份证件；婚姻状况证明；契税完税证明；房屋权证配图；登记机构认为需要的其他有关证明文件。所需费用：房屋所有权登记费80元/套，合同印花税万分之三，权证配图20元/证，权证贴花5元/证，逾期登记的，登记费为规定登记费的三倍。相关的契税，由财政局契税征收所直接征收

　　问：一个房产证要分成两个该如何办理？

　　答：首先住宅房屋分割必须满足以下条件：有独立的门牌号、独立的出入口及必要的生活设施面积等能构成权属单元的房屋，成套住宅不得拆套分割。若符合上述条件，请带好房屋所有权证、派出所门牌号证明等到曦晨测绘公司委托测绘，然后再携带有关登记材料至房产登记机构办理房屋权属分割登记手续。

　　问：在网上看到一套房子，房主说还没办理进户的，可以更名，不知是否会有风险？

　　答：根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取房屋权属证书的房屋不得转让。目前，没有更名费这一个规定。[page]
　　问：关于大修理基金：1.高层住宅交房时除了房屋大修基金50元/平方外，电梯大修40元/平方的收费是不是有相关规定的？2.大修理基金除在初次交房时缴纳外，在今后房屋使用期间还会收取吗？

　　答：你好，根据《无锡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》(锡政发〔2004〕3号)规定，当前新建商品房维修资金为50元每平方米，有电梯的新建商品房还要交纳电梯更新资金40元每平方米。维修基金主要用于房屋大修，如果用完了，需继续筹集。

　　问：你好，请问购二手房需要哪些手续，如何收费？

　　答：申请登记时需提交书证：

　　1、无锡市房屋权属登记申请书(在登记窗口索取或网上下载)；

　　2、房产买卖协议(第一联)购房者为港澳台及境外人士或企业的协议需经公证，个人还需提交国家安全部门备案证明；

　　3、房屋所有权证及共有权证(由出让方提供)；

　　4、土地使用权证(核对原件，收复印件)；

　　5、买卖双方及配偶私章、婚姻状况证明、身份证件(核对原件，收复印件)；

　　6、房地产销售发票及受让方契税完税证明；

　　7、房屋产权证配图(由有资质的房产测绘机构测绘提供)；

　　8、委托中介的，需提交由经房地产市场备案的委托协议；

　　9、其他有关证明。

　　受让方承担：契税、登记费、交易手续费、合同印花税，权证配图费出让方承担：交易手续费、合同印花税。

　　问：请问现在契税是多少？

　　答：普通住宅小于144平方2%，大于144平方是4%。

　　问：普通商品住房需符合哪些规定？[page]
　　答：我市的普通商品住房原则上应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　问：从2006年6月1日起，二手房必须满五年才能转让。可是我听有人说这个政策对2006年4月份前买房的人没有限制，是否属实？忘告之具体政策？

　　答：从2006年6月1日起，二手房必须满五年才能转让，如果不满的话需要交纳5.55%的营业税。

　　问：商品房在房产权过户时，买卖双方需要准备的材料？在土地证过户时，买卖双方需要准备的材料？

　　答：1、房屋权属转移登记申请表(在登记窗口索取或网上下载)

　　2、房产买卖协议(第一联)购房者为港澳台及境外人士或企业的协议需经公证，个人还需提交国家安全部门备案证明

　　3、房屋所有权证及共有权证(由出让方提供)

　　4、土地使用权证(核对原件，收复印件)

　　5、买卖双方及配偶私章、婚姻状况证明、身份证件(核对原件，收复印件)

　　6、房地产销售发票及受让方契税完税证明

　　7、房屋产权证配图(由有资质的房产测绘机构测绘提供)

　　8、委托中介的，需提交由经房地产市场备案的委托协议。

　　土地证过户：

　　1、原土地证

　　2、产权人身份证复印件

　　3、转让协议

　　4、产权证复印件。