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二手房注意定金再少也要履行合同

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2019-11-20 11:42

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　　二手房成为许多人置业的第一选择。但是，二手房买卖过程复杂，涉及的主体多，买方、卖方、中介方，各方都需谨慎。海淀区法院法官结合审判实践中集中出现的一些问题，为准备要买房或卖房的人“把脉”。

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　　到手的房子要飞了吗?

　　提示:定金虽少有利买卖合同履行

　　在很多人眼里，买房颇似炒股，购买时间不同，价格可能就会相差几万甚至十几万元。

　　小马经房屋中介相中了一套开价150万元、100平方米的二手房打算结婚用。他当即与房主何先生签订了房屋买卖合同以及补充协议。担心夜长梦多，小马签完合同便给了房主2万元定金，第二天又交给中介居间服务费用3万元。根据合同约定，下一步应是小马支付购房款，何先生协助办理过户手续。可是，小马多次要把购房款给何先生，未料对方却一再拒收亦只字不提过户一事。眼见房价飞涨，当时的150万元现在只能买80平方米的房子。见到手的房子要飞了，小马将何先生诉至法院要求继续履行合同。

　　庭审中，何先生以小马仅付了2万元定金为由，拒绝继续履行合同。今年1月，法院判决支持了小马的诉讼请求。

　　解析小马与房主何先生之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。小马交的2万元定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前由一方向另一方支付的金钱，其目的在于担保合同债权的实现，当小马支付了全部房款后，定金应当抵作房款或者收回。

　　在房价上涨过快时，易出现卖方将房卖给更高出价者导致违约的情况。这时，买方有权选择要求卖方继续履行合同，也可以要求卖方承担金钱形式的违约责任，即承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。买房时，积极约定定金条款，有利于保障房屋买卖合同的顺利履行。

　　装修款能代替购房款?

　　提示:装修款无法按存量房贷款

　　杨某在中介公司的介绍下想购买李先生位于繁华区的一套住房，房屋的成交价实际为178万元。但中介告诉杨某，如果在合同中将房价写成88万元，余款90万元写成装修款就可以少缴税。因此双方在签订房屋买卖合同后，又签订了一份补充协议，载明了用装修款代替一部分房款的内容。后杨某依合同支付了房屋定金及首付款。

　　谁知，李先生的好友白某也看上了这套房子，并执意以多给5万元的价格买下来。李先生动了心，便以和杨某签订的补充协议中对房屋价款约定的内容规避了国家税收管理规定为由，认为合同应属无效。杨某起诉到法院要求继续履行房屋买卖合同，获法院支持。

　　解析依据合同法第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。其中第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。李先生所主张交易行为违反税收相关管理规定，并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，故双方所签订房屋买卖合同内容并不违反法律的规定，应属合法有效。

　　同时，当事人应本着诚实信用的原则进行房屋买卖，不能将购房款写成装修款以逃避国家税收。针对此类行为，国家近期对二手房的政策有一定规制，涉及贷款时，装修款可能无法按照存量房贷款流程进行审批，这样加大了资金不足的买房者获得贷款的风险。

　　合同约定不明怎么办?

　　提示:严查合同条款是否有冲突

　　赵先生与房主于2009年5月15日签订了房屋买卖合同后，按照合同约定当天将3万元房屋定金交给房主，并写下收条，次日又将房屋代理费及过户费5万元交付给中介公司。5月22日，赵先生将购房款221万元筹齐存入银行，同日告知中介公司可以与房主办理房屋过户手续了。但是房主却以种种理由拒绝。后赵先生得知，原来房主已经将房屋卖与他人，故起诉要求房主双倍返还定金6万元并且赔偿过户代理费5万元。

　　庭审中，房主辩称是因为合同约定不明才导致无法履行。双方对于交纳房款与办过户手续的时间各执一词，就双方所签订合同文本来看，对于购房款交纳时间存在约定不明的情形，其中房屋买卖合同第四条约定买方在合同签订后的七个工作日内即2009年7月9日前支付全部购房款(包括已付定金)，但是补充条款又约定卖方应于2009年7月9日之前与买方办理完过户等相关手续。后法院判决房主双倍返还赵先生购房定金6万元，赔偿过户代理损失5万元。

　　解析根据合同法第六十一条之规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第四项还规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”该条第五项为“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”

　　按照一般的交易习惯，卖方不可能在尚未完全收到购房款之时将房屋过户，反之亦然。因此如果没有特别的约定或者约定不明确，应当推定双方同时履行。

　　当事人在签订买卖合同以及补充协议时，应本着严谨的态度及时审查合同中各条款的约定是否冲突。当矛盾发生时，如果是条款本身约定的问题，那么对条款进行修改调整。如果条款没有冲突，仅是双方理解不同，应积极沟通，再次明确约定的履行方式、时间、地点。尤其是买方，更应引起重视，避免卖方将此作为不履行合同的借口，延误了买房好时机。

　　你找的房屋中介靠谱吗?

　　提示:发现中介资质有问题及时解约

　　宗先生最近被一家中介公司起诉了，很是苦恼。他有一套闲置房想出售，与中介经纪人小刘签订了《房屋出售委托合同》，约定由中介代理出售，排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3000元，约定如果在规定日期内未售出，定金不退。后来，宗先生偶然得知小刘未取得房地产经纪人资格，但在洽谈时却出示了载明“经纪人”字样的名片，不由得对中介公司的诚信产生了质疑。他立即向中介公司发出解除委托合同的通知，后自行将房屋卖出。这时，中介公司也与第三人签订了购房委托合同并收了定金。中介公司以宗先生“一房二卖”诉至法院。法院判决宗先生返还中介公司定金3000元，驳回了中介公司其他诉讼请求。 [page]

　　解析居间合同(又称中介合同)是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》的人员，中介公司从业人员小刘未取得《房地产经纪人资格证书》，对外以经纪人名义从事相关房地产经纪业务，上述违规行为足以使得宗先生失去对于中介公司的信任进而解除双方居间合同，故自通知到达中介公司之日，双方居间合同关系即告解除。中介公司称宗先生违约，要求其双倍返还定金并赔偿损失的主张得不到法院的支持。

　　购房人在与中介公司签订合同时，应仔细查看中介公司的资质以及经纪人的执业资格，避免因中介缺失此类资格对自己产生不利影响。当发现中介存在资质问题时，及时解除合同，同时规划好房屋出售的下一步计划。

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