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二手房4种合法避税方式

法律快车官方整理

2019-11-20 13:10

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　二手房买卖如何合法避税，二手房交易税费如何避税呢？“两税”落地后，民间开始流传各种“避税”花招，“假离婚”“假赠予”“假过户”等交易方式层出不穷。这些“避税”方式，表面上看似可以节省不少税费，其中却潜藏着很大的法律和市场风险。

　　花招一：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后，递交给房管局的过户价则是以40万元成交。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

　　潜在风险：这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。

　　花招二：先租后买，延期交易。“两税”都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。

　　潜在风险：该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，未来买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。

　　花招三：假赠与真买卖，暗箱操作。在新政策颁布后，不少业主通过“假赠与”偷逃个人所得税和营业税等。

　　潜在风险：根据《合同法》规定，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。赠与在房产证过户之前，随时可以撤销。由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷。

　　花招四：离婚造假，瞒天过海。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

　　潜在风险：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。

　　各类二手房交易税费计算

　　本文介绍二手房交易税费，主要是二手房正常过户、赠予过户、继承房产交易过户以及析产的二手房交易税费。

　　二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况：

　　一. 正常过户

　　1.营业税：(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税...【全文阅读】

　　二手房交易费用汇总

　　本文提供二手房交易费用，二手房交易费用包括二手房交易税费，二手房交易手续费以及土地出让金等费用，具体费用如何计算，如下文：

　　二手房过户费用：营业税、个人所得税、交易服务费、产籍登记费、核档费、土地出让金

　　以下为各个税费的收费标准：

　　一、营业税的收费如下：

　　1、房产证超过5年，面积在144m2以上：按照成交价差额的5.5%收费

　　2、房产证超过5年，面积在144m2以下：免征营业税

　　3、房产证不满5年，均按成交价全额的5.5%收费

　　二、个人所得税的收费如下：

　　个人所得税是成交价的1%，普通住宅满五年就免个税了。

　　三、交易服务费的收费如下：

　　1、商品住宅：6元/m2