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共有遗产私卖引纠纷被卖房屋到底该归谁？图

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2019-10-06 14:40

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　　王某和林某夫妇是威海市经区某村村民，有一子三女，去世后遗留下房产一处。房屋一直由王某的儿子王甲管理，但财产一直未予继承分割。王甲去世两年后，其妻邹某以4万元的价格，将房屋卖给同村的陈某。2008年5月，该村拆迁，原房屋已大大升值。王某的三个女儿将邹某和陈某告上法庭，认为邹某无权处分共有遗产，该房屋究竟归谁所有?邹某作为实际管理人是否拥有处分权?这些问题成为本案的焦点。

　　共有的房产被私自出售

　　王某和林某夫妇是威海市经区某村村民，有一子三女。王某、林某去世后，遗留下房产一处。房屋一直由王某的儿子王甲管理，但财产一直未予继承分割。

　　1999年，王甲去世。2001年4月，王甲的妻子邹某以4万元的价格，将房屋卖给了与王某同村的村民陈某。2008年5月，该村拆迁，原房屋已大大升值。

　　2008年6月，王某的女儿王乙、王丙、王丁将邹某和陈某告上法庭。三原告认为，她们在旧村拆迁改造时才得知房屋被卖，邹某不享有房屋的完全所有权，无权处分该房屋，其出卖房产的行为侵犯了三人的合法权益，要求判令邹某和陈某间的房屋买卖行为无效。

　　被告邹某辩称，其出卖房屋时认为该房只有丈夫有继承权，所以没有告知王乙等三人。被告陈某辩解称，该房屋是有偿善意取得。

　　环翠区法院经审理认定，邹某继承了王甲的遗产，成为诉争房屋的共同所有人。陈某购买房屋时支付了合理价格，是有偿所得，且无证据证明邹某和陈某恶意串通损害其他共有人利益，应认定陈某购买房屋系善意取得。今年4月，环翠区法院驳回了王乙等人的诉讼请求。

　　王乙等人不服判决，向威海中院提起上诉。

　　买卖行为是否有效

　　10月19日上午，王乙的女儿王女士带着许多疑问来到本报威海记者站。王女士质疑：房屋显然是母亲等兄妹4人共有，邹某没有对房屋的处分权，为何买卖房屋的合同有效?邹某背着其他共有人出卖房屋，陈某买房的行为又怎么能是善意取得?

　　山东明威律师事务所的杨玉山律师认为，本案同时涉及了继承、不动产善意取得等诸多法律问题，其中的善意取得成为本案的关键。

　　依据我国《继承法》规定，王甲兄妹四人是该房屋的共同所有人，王甲死后，邹某继承了王甲的遗产，本房屋的共同所有者也就成了邹某和王乙、王丙、王丁四人。对共有的遗产进行处分，除有其它约定外，应当经全体共同共有人同意。

　　善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产或不动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。判定是否是善意取得应符合四个条件：处分人没有处分权而处分了别人的东西;买售人不知情，是善意的;双方买卖价格是合理的;买卖双方完成了所有权转移的程序。在我国物权法生效后，善意取得制度既适用于动产，又适用于不动产。

　　本案中，法院可能考虑到农村风俗，王甲作为王某夫妇的唯一男性继承人在继承遗产后没有对遗产分割，且王乙等人在王甲夫妇管理房屋的数年时间没有异议，而认定邹某和陈某在买卖时是善意的。陈某当时购买房屋的价格为4万元，根据当时市场的行情标准也是合理的。善意取得实际上是非法取得的一种形式，但受法律保护。

　　二审中，若王乙等人能举证，证明陈某明知该房屋系邹某和王乙等三人共有而坚持签订合同，便可以证明陈某的行为不构成善意所得。否则，法院仍可判定房屋买卖合同有效。

　　农村房屋买卖纠纷多

　　威海市中级法院于8月份公开审理了本案，不久后将择日宣判。

　　王女士问，若二审判决买卖合同有效，而邹某和陈某又显然侵犯了母亲等人的合法权益，她们该如何维权?杨玉山律师称，依据《继承法》的规定，王乙、王丙、王丁各享有该房屋四分之一的份额，她们可以依据自己可以继承的份额向邹某主张权利，要求赔偿。

　　据杨律师介绍，农村房屋买卖频繁，加之旧村改造带来的原房屋升值等原因，农村房屋买卖纠纷近年来一直居高不下。由于缺乏相应的法律法规，各地法院出现了许多同案不同判的现象，但依据我国现有法律，只有同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，才可以认定房屋买卖合同有效。

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