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济南市为棚改安置房物管立规矩各区政府负总责

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2019-10-06 16:32

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　　舜网讯随着我市棚户区改造工作不断推进，很多回迁居民都住进了回迁安置小区，新建小区物业服务如何保障也是他们最关心的问题之一。今天从市房管局获悉，《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》已经出台，并将于12月1日起施行。

　　区政府对物业管理负总责

　　规定所称的安置房，是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。安置房物业管理工作遵循“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。

　　普通小区物业服务出了问题没人管理，这是让居民最头疼的事情。棚改安置房小区的物业管理如果出现了不尽如人意的地方，谁来负责?规定提出，各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责，负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。同时，建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门，要依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。

　　街道办事处(含乡镇政府)则负责指导、监督安置房物业管理工作，调解处理物业管理纠纷。

　　物业管理区域按安置房小区和商品房小区两种情况划分

　　由于部分棚户区改造项目中存在开发商建设的商品房，因此规定对物业管理区域进行详细划分。以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域，视为安置房小区;棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域，视为商品房小区。

　　同时，异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的，视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的，视为商品房小区。

　　物业服务用房不低于100平方米

　　小区的物业服务用房是优质物业服务的硬件保障。根据规定，建设单位按房屋总建筑面积3‰—5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房，但最少不低于100平方米，产权属全体业主所有;并按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。

　　济南棚改安置房物业管理有了硬杠杠

　　■享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交;小区内非住宅房屋实行市场调节价;物业服务费预收期限最长不超过6个月

　　■维修资金的交存有两种标准，多层住宅按建筑面积每平方米60元，小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元

　　■小区管理委员会履行5方面主要职责;地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有，物业服务单位每年要公示1次经营收入

　　低保家庭可免交物业费

　　依据《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》，安置房小区物业服务收费实行政府指导价。享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交。

　　安置房小区物业费具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价，前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。

　　依据规定，物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取，经双方约定可预收，但预收期限最长不得超过6个月。已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋，物业服务费由业主或物业使用人承担，建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的，业主应当告知物业服务单位，经双方确认后，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

　　安置房住户物业服务费视情况实行减免政策，但安置房转让、出租的，不享受相关减免政策。

　　享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交。家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。

　　符合享受减免政策的家庭，须向安置房所在地居委会提出申请，由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定，每年核定1次，核定结果在物业管理区域内公示。

　　住宅不可随意改为经营用房

　　下月起实施的《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》对安置房的物业使用与维修管理作出明确规定，安置房业主在办理房屋权属登记前，需按相关标准交存住房专项维修资金。

　　两种标准交存维修资金

　　维修资金的交存有两种标准：多层住宅按建筑面积每平方米60元;小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。

　　业主交存的住房专项维修资金属业主所有，定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。安置房业主未交存住房专项维修资金的，开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。

　　享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金，待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。

　　不得野蛮使用安置房

　　依据规定，安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为;侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;占用消防通道等违反消防管理规定的行为;赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。[page]

　　小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　改变住宅使用性质需申请

　　依据规定，房屋交付后，业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应向小区管理委员会提出书面申请，并经有利害关系的住户同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　安置房小区将建立联席会议制度

　　根据《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》，安置房物业管理区域被划分为安置房小区和商品房小区。其中，安置房小区的物业服务更受关注。

　　小区管委会履行5方面职责

　　安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前，由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。

　　小区管理委员会将履行5方面主要职责，包括代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时缴纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同;对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫，并在小区内公示告诫内容;协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。

　　建立安置房小区物业管理联席会议制度，由安置房小区所在街道办事处负责召集，区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。联席会议主要协调解决安置房小区管委会和有关部门不依法履行职责的情况;物业管理区域内发生的突发事件等。

　　物业提供7项主要服务

　　安置房小区前期物业服务，由小区管委会选聘专业物业企业实施;选聘专业物业企业有困难的，由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。

　　安置房物业服务单位应向业主提供7项主要服务，包括房屋共用部位的维护与管理;房屋共用设施设备及其运行的维护与管理;共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务;安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务;房屋装饰装修管理服务;专项维修资金账务代管服务;房屋档案资料管理。

　　物业服务中心所需管理服务人员，在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。物业服务中心聘用人员数量及岗位配置，则由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。

　　经营净收入属业主所有

　　规定明确提出，安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有，该收入不分配，存入专户管理，主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入，接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。

　　安置房小区内的地面车位场地使用费，则由小区管委会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素，在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的，另行签订看管协议。

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