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调控政策解读及其对2010年房地产市场的影响分析

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2019-10-07 02:01

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　　在2009年的最后一个月，房地产市场继续疯狂，虽然人们对2010年房地产调控政策收紧也有所预期，然12月初中央经济工作会议结束后，对房地产市场的调控政策并没有过多着墨，且配合国家加大推进城镇化进程、放宽城镇户籍等宏观政策出台，市场再次出现政策乐观气氛。然而接下来一周风云突变，国际上先后爆发迪拜债务危机、希腊政府主权信用危机，国家对2010年房地产市场调控政策也突然转向，回收营业税优惠的政策、新“国四条”出台、七部委联合出台土地购置门槛等。那么在政策基调已经明确的基础上，已出台政策有何影响?还会出台哪些政策……都成了市场关注的焦点，我们下面对此作出一些总结和分析，以供参考。

　　一、政策出台背景

　　1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。

　　2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。

　　3、2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。

　　4、2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。

　　5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。

　　二、已出台政策及解读

　　1、中央经济工作会议精神

　　2009年度中央经济工作会议于12月5-7日在京召开，会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点后，与房地产业相关的有如下几个方面：财政政策实施重点包括保障性住房;明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求;加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造;积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平;当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。

　　解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。

　　2、营业税优惠政策收回

　　2009年12月9日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。23日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过5年转让才能免税，普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过5年则全额征税(营业税及其附加征税标准为5.5%)。

　　解读：这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。

　　3、新的“国四条”出台

　　12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　解读：以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明2010年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市场稳定和健康发展。其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并将综合运用土地、金融、税收等手段来加以调控，具体方式就是上面那“四条”，具体分析如下：

　　★增加普通商品住房的有效供给。解读：缓解供求矛盾，遏制房价继续大涨，拉低商品房成交均价统计数据，需要地方政府控制规划、清查已出让土地加快开发进度方可。

　　★继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：二套房贷政策必然会收紧，高端大户型物业将受压，部分投资(机)需求会被挤出市场，但关键在银行执行力度。

　　★加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。解读：2007年打击排号收钱、控制房源捂盘、催促开工和上市时间等政策可能会再现，但关键看地方政府会不会严格执行。

　　★继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。解读：“政策力度很大，实际执行效果不好”始终是保障性住房建设的难题，若国家要求地方政府限时定任务的完成目标，虽然对市场有短期分流作用，但对中低收入人群和整个房地产市场健康发展是好事。

　　4、五部委出台政策提高购地门槛

　　2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。核心内容为：①要求将地方政府土地出让收益收支全额纳入监管系统;②分期缴纳土地出让价款首次不得低于50% (原实际为20-30%)，且剩余款项缴纳期限原则上不超过一年 ;③未缴纳全款者不得按土地价款缴纳比例分割核发国有土地使用证发证，也不得参与新的土地出让交易活动。

　　解读：

　　★主观愿望：

　　⑴、提高政府土地出让收入和支出的规范性与合理性，增加保障房建设资金等;

　　⑵、提高土地供应和使用效率，一定程度上打击开发商囤地炒地;

　　⑶、促使开发商加快手中楼盘开发和销售，以加快回笼资金，达到增加有效供给的愿望。

　　★实际情况：

　　⑴、该政策有利于资本雄厚、融资渠道广泛的开发商，而对实力小、资金仍紧张的开发企业不利，最终结果是可能增加市场垄断，再次出现由于垄断增强而出现的系列副作用;

　　⑵、该政策主观愿望是增加市场有效供给，从而抑制房价过快上涨，但实际的效果可能是导致广大中小开发商放慢开发节奏，减少市场供给，推升房价。[page]

　　★配套措施：

　　⑴、全面清查已出让土地使用情况，严格执行已出让土地开工、竣工时间和相关处罚性税费和无偿回收政策;

　　⑵、调整土地让方式，规范新出让土地合同，限时开工和完工最后时间，并把出让地块小型化。

　　5、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策

　　2009年12月18日，住房和城乡建设部全国建设会议在北京召开，邀请了600多位主管城建工作副市长参会，最终有200多位副市长到会，住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者;严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。住建部人士表示，约见这些副市长的目的有两个：其一，统一思想贯彻“国四条”;其二，协商完成保障性住房计划，但两者联系紧密。

　　解读：这次会议发出的信号就是要求各个地方统一思想，不折不扣地执行中央政策，保证房地产市场健康发展。而加大保障性住房建设、扩大经济适用房购房范围将分流部分刚性需求客群，具体影响力度需要看各个地方保障性住房和经济适用房建设规模和具体政策、推出时间等。

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