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“新国十条”属不可抗力？买方可退房不赔？

法律快车官方整理

2019-10-07 12:24

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“新国十条”属不可抗力？买方可退房不赔？
——兼谈二手房买卖中买方按揭不成导致合同无法履行的法律责任
深圳房地产律师张茂荣
楼市癫狂，民怨沸腾，中央政府重拳出击，4.17“新国十条”出台后，楼市供求一夜逆转！基于房价暴跌预期，四月上旬的业主毁约潮在四月下旬瞬间变为买方退房潮：投资客忙出货，买方忙退房，买家观望，中介门前冷落……
就最近接访的退房咨询来说，可以将退房者分为两类：一类是主观原因造成的故意违约，即买方担心房价暴跌而不愿意继续购买;另一类是客观原因造成的无奈解约，即首付大幅提高或按揭不成，客观上已买不起。
就第一类退房情况来说，买方必然要承担丧失定金的代价，在定金少，违约金高的情况下，业主还有可能选择要求买方按合同约定支付违约金而不要没收定金。
就第二类退房情况来说，买方是否要承担法律责任需看合同约定：1、如合同明确约定买方按揭不成或银行承诺贷款数额不足以支付房款余额需一次性自筹资金补齐的，买方应当补齐，无力补齐导致合同无法履行的，将承担定金罚则或违约责任;2、如合同约定按揭不成或银行承诺贷款不足以支付房款余额买方可解除合同的，无需承担法律责任。
最近有媒体报道专家说法，说“新国十条”政策的出台属于不可抗力，买方按揭不成可以退房而不用负任何法律责任！本律师认为该“专家”实在是误人子弟！！
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，国家政策的出台是否能构成不可抗力应视情况而定，符合不可抗力条件的构成，不符合条件的不构成，而不是所有政策都构成不可抗力。
从2007年“9.27”房贷政策到2008年底的救市政策，再到今年的“新国十条”，房地产信贷政策多变已是众所周知的事实，且在“新国十条”出台之前，两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价，并预测中央政府会出手打压楼市，故本律师认为房地产调控政策因具有可预见性，一般情况下都不属于不可抗力。
加息、提高首付是最有力度、最容易想到的楼市调控手段，“新国十条”中加息、提高二套房贷首付、停发三套及以上房贷均属可预见政策，无法构成不可抗力，而对于停止给异地置业者贷款的规定则几乎出乎所有人预料，买方因此而无法贷款购房的，可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任。
特别说明：
1、关于政策、不可抗力、情势变更三者之间的关系，司法实践中存有争议，且涉及不同法官的自由裁量权，本文观点仅代表个人观点不代表官方意见;
2、本文对买方按揭不成导致合同无法履行责任的分析仅适用于二手房交易，新房买卖合同依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定执行。

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