拿商业地产开刀　物业税的“棒子”打歪了？

　　继年前的舆论热炒后，空转六年无果的物业税老话题日前在全国两会代表、委员提案议案的高聚焦中被再度引爆。

　　在纷纷芸芸的各式建议下，物业税京深商业地产试点先行的设计方案也据传出炉。但在诸多方案中，“商业地产先行”的实征设计方案，引发最多的争议和质疑：为抑制住宅高房价出发而设的物业税，为什么避重就轻“错位”转向商业地产？

　　继年前的舆论热炒后，空转六年无果的物业税老话题日前在全国两会代表、委员提案议案的高聚焦中被再度引爆。

　　全国政协委员、财政部财科所所长贾康向全国两会提议，在房地产保有环节开征房地产税这样的财产税，减少房屋空置率和投资、投机行为。

　　九三学社中央的提案也指出，经过6年多的“空转”试点，物业税改革思路已经形成，房地产数据库、评税软件已经建立，征收物业税的基础条件已经具备，目前已是开征物业税的合适时机。

　　全国政协委员、国家统计局原局长李德水也建议，适当的时候开征物业税。

　　在纷纷芸芸的各式建议下，物业税京深商业地产试点先行的设计方案也据传出炉。住建部和国税总局相关高层人士都公开宣称：鉴于目前房价居高不下的状况，今年年底前，物业税有望在北京、深圳等城市针对商业地产进行实征试点。

　　但偏偏是“商业地产先行”的实征设计方案，引发最多的争议和质疑。为抑制住宅高房价出发而设的物业税，为什么避重就轻“错位”转向商业地产？

　　接受中国商报记者采访的业内人士、专家都认为，商业地产如果成为物业税试点的先行者，是物业税设想的本末倒置，只能证实物业税推行阻力过大。

　　显然，目前尽管物业税探讨火爆，但对于物业税如何可行、何时可行等实质性问题，有关各方还未形成清晰明确的统一认识与政策思路。如此而言，物业税的开征或许依然还将长时期流于争议和空谈。

　　试点为何商业地产先行

　　“物业税选择商业地产试点开征是完全调错方向了！”在中国商报记者耳边响起的这种明显大唱反对意见的，并不是某一个人的偏激，而是接受中国商报记者采访的所有专家和业内人士所无法抑制的“集体表达”。

　　对于中国而言，物业税的征收也并不是一个新鲜的话题。早在2003年，“物业税”就被中央政府相关政策文件屡屡提及，当年5月，财政部和国家税务总局即分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏等多地开展了房地产模拟评税试点工作（即所谓的“空转”）。不过，截止到目前物业税已“空转”6年却仍是悬而未决。

　　过去几年内，几乎在每次房价暴涨的阶段后，物业税都会被当作调控房价的“最有效杀手”被呼吁和热议，但从来都在最后沦为炒作一场的空谈。

　　去年年底，因为房价的过快上涨，所有人都预言新一轮调控是势在必行。而财政部税政司副司长王晓华在一次财税论坛上公开的表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。舆论解读为物业税开征在即的官方信号。而日前两会上人大代表、政协委员对于物业税的热议，更是把民众对于物业税的期待推至高点，物业税实转似乎渐行渐近。

　　但出乎很多人预料的是，被认为是“遏制高房价利器”的物业税会首先拿商业地产“开刀”。

　　毕竟，眼下社会公众对于飙高

　　房价的诟病主要还是突出在住宅地产，而“商住倒挂”已是不争的房地产行业现实。

　　首先提出向商业地产征收物业税的是在北京两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓。他表示，目前税收方案方面的试点工作已经趋于成熟，写字楼、商铺、酒店式公寓等商业地产可作为物业税的第一阶段在今年末开始征收，而后三年是豪宅，然后再视情况在五年左右后将居民的经营性投资性房产（第二套及以上）纳入税基。

　　此后，住建部和国税总局相关高层人士都公开宣称：鉴于目前房价居高不下的状况，今年年底前，物业税有望在北京、深圳等城市针对商业地产进行实征试点。而更多人大代表、政协委员甚至知名的分析人士等都纷纷附和建议先向商业地产试点征收物业税。

　　这对于商业地产业界人士而言，大感“突然”外就是困惑和不解。

　　“不明白政府的意图是什么？”万达商业地产研究部、万商俱乐部主任杨泽轩在接受中国商报记者专访时直言，商业地产本身的赋税已经很重，而住宅的投资成本要比商业低很多，从操作合理性而言，物业税不应该先从商业地产征收。

　　目前，就写字楼和商铺而言，持有成本包括租金12%的房产综合税加上5.5%的营业税。

　　而让杨泽轩担忧的另一层面原因还在于，“去年金融危机冲击的阵痛期还未过去，突然的从商业地产征收只会加剧行业的困难。”

　　恰恰是因为商业地产的低迷持续，全国政协委员、林达集团董事长李晓林还向全国两会建议政策放宽商业地产，把商业地产产权从50年提升为70年，鼓励一部分投资住宅的资金投入到商业地产发展中。

　　“此时若再征收物业税，无疑是雪上加霜。”李晓林说，商业地产可以促增长、保就业，还可以活跃市场，刺激消费，征物业税会打击商业地产。在其看来，向商业地产征收物业税最终还是会转嫁到物价上面由商户承担，从而可能抑制内需消费。

　　房价调控“见山不是山”

　　实际上，在中国商报记者的采访中，所有接受采访的人士都肯定物业税的征收势在必行，对于房价的打压也会有所作用。关键在于推行时间、税率及执行的方式。

　　诸如上述商业地产界人士反对的意思其实只在于眼前商业地产的行业现状更应该施行“养鱼”的鼓励政策，而不是首当其冲地被调控，更不应成为高住宅房价的“牺牲品”。

　　不愿意具名的商业地产业内人士说，我们只能揣测，政府若先拿商业地产开刀，只是“避重就轻”的减少推行的阻力。而这是当前影响政策进程的决策层最担心的问题。“物业税如果对所有住宅都开征，不仅会更为复杂，也势必激起老百姓极大的不满。”

　　贾康认为，物业税涉及到一个复杂的税收体制，我国的税种基本上是针对流转环节，比如房屋的买卖上，而针对保有环节的税种基本上没有。国外的税制体系则完全相反，税收主要针对保有环节，很少针对流转环节。因此，针对住宅的物业税涉及到整体税制的改革，如果不对现行税制体系进行改革，对住宅开征物业税将存在较大的困难。

　　全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任朱凌波在接受中国商报记者采访时介绍，商业地产多为机构投资者，产权明晰，经营持有型物业普通老百姓涉足小，征收对整个房地产市场的震荡会比较小，也是政策选择商业地产小切口推进的目的。“政府也是借由对商业地产的试点加强对楼市宏观调控释放的信号。”

　　在朱凌波看来，目前传言的北京和深圳可能作为第一批试点城市也不无道理。“物业税试点首选北京、深圳跟城市的发达程度有关，同时，北京、深圳的监管、市场透明度在全国而言也很有代表性。”

　　不过，即便如此，业内认为商业地产先行试点征收仍是物业税调控政策的“本末倒置”。

　　“调控的棒子显然打歪了。”业内人士认为，物业税调控从商业地产试点而放松对住宅市场的豪宅、多套住房投资者的调控，对于“打压高房价”而言无疑是徒劳的。在某知名房产论坛近期推出的一组在线调查中，接受调查的2000多名网友中，认为物业税从商业地产试点能够遏制高房价的有733票，表示怀疑的则有1650票。

　　对于商业地产物业税先行是政策“避重就轻”的稳妥说法，向全国两会提交要求征收物业税的全国政协委员、财政部财科所所长贾康实质上表示认同。他在接受中国商报记者采访时表示，他对于物业税实征方案的具体设计更为合理，是强调先向豪宅和独栋别墅、豪华公寓征收。

　　同时，贾康也表示，对商业地产征收物业税势在必行，但开征物业税也不会加重商业地产的税收负担。按贾康的介绍，目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并后约占房价的1%左右，物业税的税率也基本可定在这个范围。“开征物业税后会取消这两项税收，总的税收负担并无大的变化。”贾康说，物业税的意义主要是规范税制，推出一套基本模式为下一步征收起到示范和修正作用。

　　不过，这样的方式在一些业内人士看来就更无必要。“把土地使用税和房地产税这些税种合并起来改个名，有何意义？”但相比无意义的“鸡肋”做法，最令业内担心的是，物业税最后会变为原有的税收不减却反而增加一项新的税收。

　　业内人士计算说，“即使按照1%来计算，一个两三百万的临街商铺每年就至少要交两三万元的物业税，这最终又将摊到商户，以后商铺出租难是显而易见的。”

　　去年底，由于经济的复苏回暖，稍为滞后的商业地产也开始凸显复苏迹象，写字楼、商铺租金都开始止跌企稳。但突然而至的商业地产物业税显然会再次冲击商业地产市场。“目前商业地产持有型物业比重越来越高，而现有政策对前端的金融融资渠道还未放开，却又在后端加重税收，无疑将影响商业地产市场长期的健康发展。”朱凌波说。

　　纵 深

　　物业税短时期或仍“呼之难出”

　　在一些人士看来，商业地产先行实征物业税其实是物业税阻力较大的最好侧面折射。从此角度延伸，诸多人士还是不看好物业税近期即将试行的预测。

　　“物业税的进展还将长期处于舆论讨论和争议的阶段”，朱凌波说，在国家对房地产市场开发前端可以施行的土地、金融、保障房等政策一一落实和加强之前，政府不太可能出手物业税这样一个“调控效应最滞后”的税收政策。朱凌波注意到，目前国家也没有安排任何一个部委机构来推行物业税的试点，包括全国两会上政府工作报告也并没有提及物业税，之前甚传将在全国两会上讨论物业税的环节至今也没有出现。

　　杨泽轩也同意这样的观点。他认为即使政府决定推行物业税也会安排出一个过渡期，不会突然实行高额的税收，会考虑现有税收的接轨。

　　贾康说，物业税迟迟未能出台，一个很重要的原因就是地方政府不支持，土地出让金作为预算外收入的主要来源，占地方财政收入的1/3，甚至是一半以上。对弥补地方财政赤字、支援地方经济建设，发挥着不可替代的作用。一旦征收物业税，土地出让金就不能一次获取，财力本来就不雄厚的地方政府可能不堪重负。

　　正是受这一利益矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。

　　目前地方政府中公开表态愿意推行试点的城市还只有重庆。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在全国两会上公开表态提出重庆可先行进行试点，并提出将主要针对高档住房征收“特别物业税”。他认为，只有这样，才能让房价回归理性。不过，业界认为，黄奇帆的积极做法或许多还是在于想借用物业税的改革为重庆做形象推广。

　　而诸多人士心知肚明却很少摆到台面上论说的另一大阻力同来源于政府官员自身的利益相关。一位专家曾直言：中国的房子多在谁的手里？除了富人，恐怕就是官员 。有许多官员，收入并不高，但是房子有N套。

　　朱凌波认为，虽然舆论对于物业税问题的热议正在升温，但对于物业税如何可行、什么时间推出、效力怎样等诸多方面的实质性问题，有关各方还未形成基本一致而又清晰明确的认识与政策思路，而开征物业税的法律程序问题也毫无很快解决的迹象。不过，朱凌波认为，当前业界的探讨、争议本身也是物业税推行的理论试水。