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认清房地产市场规律摆脱不理性期待

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2020-07-05 19:29

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    近期房市不景气，购房者盼望的房市崩盘，房价暴跌却始终没有来临。要讨论房价会不会跌，会跌到哪，需要梳理这些年房价上涨的原因。
    看房价涨跌，要看城镇住房制度改革是否继续。就像股改带来大牛市一样，房改把所有需求都推向了市场，主要是城市原居民的改善需求推高房价。
    与股改“大跃进”不同，渐进式推进的房改远未结束。北京大部分住房仍是央产房，中国大部分城市，居民仍是以公房为主要居住形式。2008年以来，各地的住房建设规划把重点落在住房保障体系的建立，这是必要的。要注意的是，住房保障如果脱离了住房市场化的大前提，资金靠财政是不可能解决的。因此，渐进式的房价仍会对房地产市场有推动作用。
    事实上，2007年以来，各城市房价涨跌具有明显的规律：高端服务业聚集的城市，外来人口稳定，房价稳步上涨；制造业聚集城市，外来人口进出受宏观经济影响，短期波动的风险大。
    上海户籍人口1300多万，外来人口500多万，高端服务业从业者较多，一般采取自住购房，需求比较平稳；北京、南京、杭州等城市都属于这一类。珠三角外来人口多，需要租赁住房的比例较大，需要有投资者购置多套房用于出租，房价短期波动大。长三角城市中，苏州外来人口650万，无锡260万，常州200万，都接近1/2，近来房价调整明显。
    据一些研究报告预测，到2025年中国的城市人口比例会接近甚至超过70%，城区总人口超过10亿。而且再有像北京、深圳、上海这样的特大型城市，有可能会达到3000万以上。中国人口结构城市化，可能还会分几个阶段，一个是从乡村到城市，第二个阶段是从市区到郊区的人口密度均衡化。
    中心城区的区位定位一般是商务中心区和高级商业区，现代服务业聚集，单位面积土地产出值较高。然而，这一区域居住着大量常住人口，这严重制约了中心城区的功能提升。这种城市区位功能结构与人口空间分布结构的非对称状态，既限制了中心城区功能和郊区制造业基地功能的充分发挥，对产业结构转换、城市功能提升及城市经济社会发展形成了严重制约。实现人口密度的均衡化过程中，必然会产生巨大的住房需求。
    指望房市崩盘从而达到某些目的是不太可能成功的。房地产泡沫在一些国家和地区的确引起了金融危机，可是，从来没有一个国家和地区，在金融危机之前，开发企业和购房者处于观望状态。金融危机都是发生在几乎没有人认为房价和股价会下跌的时候。目前，开发企业资金链断裂、造成大量烂尾楼，房价暴跌，无人购房，按揭断供，绝对不是拐点论和百日巨变论发布者的愿望，也无助于解决广大人口真正地解决居住问题。（上海社科院房地产业研究中心学术部主任陈则明)

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