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如何看售楼广告等宣传材料性质

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2019-10-08 08:06

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2008年武汉某开发商开发建设某小区二期时，将第二期与第一期之间的间距缩小至25.4米，与售楼广告平面示意图承诺的45米不符。很多业主当时正是看中该物业楼栋之间间距大、采光好才愿意出高价在此购房的。现在间距缩小对通风和采光造成很大影响，优势已不存在。业主认为开发商违反了售楼广告的承诺，纷纷要求开发商承担违约责任。

房产开发商辩称，公司的售楼广告平面示意图虽然承诺了两期物业之间间隔距离为45米，但“示意图并不是合同本身”，且广告上也注明了“本平面图属规划阶段方案图，最终以规划土地局批准文件为准”的特别说明。因此，售楼广告的平面示意图不是特定的，可能会有所改动。双方协商不成，产生诉讼。

法院审理后认为，开发商在售楼广告中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的合同中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。开发商未经业主同意，缩小一期和二期之间的间距，明显违反了合同义务，应承担违约责任。
　
售楼广告是现阶段商品房促销的主要手段，开发商售房时的售楼广告等宣传材料一般不能直接对开发商和业主产生法律效力，只有在具备特定条件的情况下，这些宣传材料才可以成为合同的内容。如果开发商违反则应当承担违约责任。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖全同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述规定，售楼广告等宣传材料必须符合以下四个条件，才可以视为要约：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。（2）该内容对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定。（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响。（4）该说明和允诺对商品房价格的确定有重大影响。

对本案而言，该广告中间距45米的承诺显然是对该小区第二期物业作出的承诺，且该承诺具体确定；该承诺对合同的订立及价格的确定均有重大影响。因此，该承诺应当视为商品房买卖合同内容的一部分。现开发商缩小楼栋之间的间距，明显违约，应当承担违约责任。

同时，开发商在售楼广告等宣传材料中所做的诸如“本平面图属规划阶段方案图，最终以规划土地局批准文件为准”之类的特别说明，通常被放在宣传资料或楼书中不易引人注意的位置，并且字体常常很小。我认为，开发商将上述文字内容写入售楼广告等宣传材料实际上是一种试图逃避法律责任的不诚信行为，这种行为减少了购房人对上述文字内容加以正确理解和确认的机会。如果因此产生法律纠纷，开发商应涉嫌虚假承诺，应当承担相应的法律责任。

　法条链接：

1．《中华人民共和国合同法》

第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

2．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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