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政策退出后，痛苦的是购房者

法律快车官方整理

2020-07-06 03:39

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　　一些迎高追涨的非理性购房者，不排除因资产价格严重缩水、银行贷款负债难还而出现“个人破产”的可能…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)

　　自美国爆发金融危机及其衍生世界经济危机后，为刺激经济增长，中央政府及各地地方政府相继出台了系列救市政策。这些政策，反映出了政府对房地产的扶持态度，也让一些购房者得到了好处，在相当程度上刺激了房地产需求，促进了销售。这些政策，是今年这轮房地产行情的主要支撑力，与通货膨胀预期等因素共同成此轮房价上涨的主要推手。

　　然而，由于房价再次快速大幅度上涨，自7月以来，全国各地几乎全部出现了价涨量跌的“滞涨”现象。市势发展至今，当下房地产市场，已经处在一个十字路口。对未来房地产市场的走势，舆论界也是莫衷一是。诸多市场分析、预测，也是仁者见仁、智者见智。但一个不容否定的事实是，由于房价再次攀至新高，泡沫化程度甚至超过了2007年，市场有效需求不足，消费者已经再起观望。

　　尽管目前房地产市场已面对尴尬境遇，但依然有很多人不愿意房价下降，希望政府继续出台新的政策托市，或希望去年出台的系列刺激政策能够延续下去。不过，要看到的是，希望终究只归希望，结果也许不会如一些人之意。

　　实际上，对房地产等市场来说，任何一个有生效期时间规定的行政干预政策，都无法避免政策效益的“起”与“落”。中央政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策，以及一些地方政府出台的房地产救市政策，执行日期均为2009年1月1日至12月31日。从目前的种种迹象来看，政府再继续出台新政策托市的可能性不大，而去年出台的系列刺激房地产销售的政策正迎来到期。可以说，系列房地产刺激政策到期退出这个问题，已经基本上没有多少悬念。本文作者陈真诚分析认为，即便退一步来说，即便不是全部到期退出，也将是大部分退出。

　　房地产刺激政策即将到期退出，这就意味着，随着年底的到来，房地产刺激政策的退出效应将逐步显现，在一些城市已经开始显现。无疑，政策的退出效应，必将对房地产市场产生不可忽视的影响。一方面，随着政策日近退出的时间期限，作用于房地产销售上的政策的末班车效应可能增强，但另一方面，随着政策日近退出，也就意味着政策的刺激效应也将逐渐淡去。

　　早在几个月前，我就指出，将来随着房地产刺激政策的日近到期，一些一直担忧房价过高而观望的消费者，会在政策退出之前抢搭政策优惠的末班车而出手入市购房。这样，在年底前，可能会出现一个相对的销售小高潮。事实上，一些正在或即将入市的购房者，正是为了赶这趟政策优惠的末班车。只是，由于房价再次高涨，抑制了部分有效需求，加上政策日近退出，政策的刺激力正在开始淡去，使得房地产预期再次受到打击，也使得年底因政策退出效应而形成的销售小高潮大打折扣。

　　目前，国内已有北京、上海、福州、长沙等城市显现出刺激政策的退出效应，后面估计还有更多城市跟进。这种效应的显现，一方面可能刺激房地产的相对集中成交。另一方面，事实上，如果去年出台的系列房地产刺激政策中的全部或大部分，于今年12月31日“到期”后不再被继续执行，那就意味着那些系列政策将不再成其为刺激政策，其效果也就等于政府出了与之逆向的系列新政策。正由于刺激政策退出将成为事实性地“政策转向”，也将进一步影响房地产市场预期，从而影响到买卖双方的心态与行为。这些，无疑将影响到未来房地产市场走势和房价走势。无疑的是，一旦房地产市场走势和房价走势再次发生异变，就可能重回调整通道。

　　至此，可以说，尽管房地产市场走势和房价走势重回调整通道只是迟早的事，但刺激政策退出，则可能会加速房地产再次步入调整通道的步伐。本文作者陈真诚分析认为，一旦房价再次重回调整通道，进入一个比较长时间的下降周期，可能有更多的消费者观望乃至弃购，房地产销售可能重回寒冷的冬季。

　　只是，要看到的是，在这个可能即将到来的房地产市场新冬季里，大多数开发商在短时期内并不会太多地感觉到寒冷的痛苦。其理由其实很简单。在这个新冬季到来之前，不少开发商不但经从银行等渠道融到了足够的资金，而且大多数也获得了不少销售资金回笼。尤其是，由于房价的快速大幅度上涨，一些开发商不但利用政策刺激、通货膨胀预期、消费者追涨等因素而实现了相当数量的销售，而且卖的价格也不错，获得了更多的溢价销售回款，赚了不少因政策刺激等带来的额外利润。在市场转冷后，按照法律，开发商在高热期已经卖出的房子，购房者不得无适当理由地退房。因此，可以说，虽然房地产市场可能重回调整通道，房价将重回一个相对长的下降周期，但在短期内，手头握有充足的现金流的开发商们，一般不会出现“贫血”，不会因市场再次进入新冬季而感受痛苦。

　　但对一些购房者来说，情况或难乐观，没有开发商那样好过。

　　刺激政策退出后，一旦房地产市场进入新冬季后，房价如果持续较长时间的下降，下降的幅度可能还会比较大，那么，对一些今年迎高追涨的非理性购房者来说，带给他们的可能是难言的痛苦。尤其是，如果象1997年后香港、1980年代的日本那样，房价出现长时间的大幅度下降(香港1997年后的房价最高曾下降了70%，日本高房价后曾出现过长达10年的下降期)，在越来越重视银行资信的今天，对一些过度依赖银行贷款而自身收入水平不够的迎高追涨的非理性购房者来说，不排除因资产价格严重缩水、银行贷款负债难还而出现“个人破产”的可能。这或就是市场对他们的冲动的惩罚!这又能怨得了谁呢?谁让你要追高逐涨呢?

　　说句实在话，不管你高不高兴：也许只能用四个字来总结——自作自受……

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