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最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问

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2020-07-05 07:03

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　　记者：最高人民法院在2003年5月7日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，请您谈谈为什么要出台这一《解释》?

　　答：商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷的一类案件，在最高人民法院1995年12月27日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)中，就人民法院审理《城市房地产管理法》施行前的房地产纠纷案件如何适用法律的问题作了解释。该《解答》涉及到房地产经营的主体资格、国有土地使用权的出让、转让、抵押、合作建房，商品房预售，商品房买卖合同无效的处理等方面的内容。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业还严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。从2001年开始，民一庭在起草《解释》过程中，多次进行调研、论证，并广泛征求各级法院，全国人****工委、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，最后经最高人民法院审判委员会讨论通过了该《解释》。

　　本《解释》与《解答》相比，调整范围没有《解答》宽泛，但在处理商品房买卖纠纷方面比《解答》更为明确、具体。《解释》共28条，主要对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

　　集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》

　　记者：《解释》为何只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。

　　答：我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售，

　　不轻易认定合同无效

　　记者：《解释》在对合同效力的认定上，是如何体现促进商品房市场健康发展和维护稳定的商品房交易秩序这一目标的。

　　答：商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展。《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的合同无效的情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意司法审判权和行政管理权的不同，正确行使审判权。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场的实际情况，《解释》第2条还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视其具备预售资格。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同的严肃性，确保当事人合同权利的实现。

　　销售广告可以成为合同内容

　　记者：《解释》对社会普遍关注的商品房销售过程中一些虚假广告是如何认定和处理的。

　　答：销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品交易市场。目前，90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺少有效的规范管理，出卖人为获得最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。为依法及时有效地解决此类纠纷，《解释》根据《合同法》第15条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，《解释》明确规定应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的解除合同，否则，买受人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。

　　二是明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买受人取得商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去会意义，如果不允许解除合同，对买受人不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险。因此。《解释》第二十四条规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。此外，《解释》第二十五条、第二十六条、第二十七条还对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出了具体的规定。

　　《解释》的出台有利于法律的适用的统一

　　记者：最后请您谈谈制定这个司法解释的意义。

　　答：第一，《解释》的公布实施，有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。我国取消福利性住房分配制度后，城镇居民的住房转向市场化和商品化。为了推动住房制度改革的深化，必须维护商品房市场的正常秩序。但由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅相关的法律不完善，而且政府的有些行政行为和市场主体的有些经营行为也不规范，特别是虚假广告、无证销售、面积缩水等不法行为，不仅背离了市场诚信原则，而且引发了许多纠纷，影响了社会的稳定，阻碍了我国住房制度改革的进程。因此，《解释》的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。

　　第二，《解释》的公布，有利于保护买受人的合法权益。房屋是人类赖以生存的基础。据相关资料表明，目前商品房近百分之九十是由个人购买的。商品房买卖作为一种民事合同法律关系，当事人双方均应平等法律保护。但由于商品房市场的特殊性和实际情况，买受人相对于出卖人而言处于弱势地位，而出卖人也往往利用其优势地位损害买受人的利益。《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势群体的合法权益的保护，体现了以人为本的的精神。如，在对商品房销售广告和宣传的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理问题上均依法明确了出卖人负有较重的责任。当然，明确责任的目的这样是为了制裁某些出卖人违背诚信原则和违反经营的行为。只要出卖人重合同、守信用、合法经营，就不会承担相关的责任。所以，《解释》的公布和实施，对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有非常重要意义。

　　第三，《解释》的公布实施，有利于国家法制的统一。商品房买卖合同纠纷作为一种法律比较复杂的民事案件，由于我国相关的法律还不完善，所以，近几年来，各级人民法院在处理此类纠纷时适用法律也不统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益，也不符合法制统一的原则。《解释》的制定出台，公平保护当事人合同权利提供了法律依据，有利于实现人民法院公正与效率的工作主题，更有利于维护我国法制统一。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第五十二条

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

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