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地价上涨不等于房价上涨

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2019-10-08 14:38

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房价由供需关系决定
“地价高了,房价就要上涨”,成本决定价格,这是典型的计划经济思维.房价高低,归根结底是由供需关系决定的.地价调整与房价并没有直接关联,房价的涨落最关键的还是要市场的自发调节.采访中,几位开发商都表示,房地产价格的高低最终要经过市场的检验受市场的有效需求和供给关系决定的.地价高了,成本提高是必然的.但如果房子卖不出去房不但没法提高,还要下降.因为市场是无情的.
中国阳光集团总裁李晓斌认为，在商品社会，商品价格的涨跌只与商品市供求关系的变化有关，成本的变化不会影响价格。地价即使上调，售价并不一定会上调。因为开发商不可能逆市而上。
房价由供应量调控
既然土地价格无法对房价产生必然的影响，那么政府靠什么来调控房价呢？房价能否会像脱缰的野马，一发而不可收？这也是众多沈阳购房者担心的问题。
其实，政府仍有能力调控房价。既然房价靠供需关系决定，那么房屋和土地的供应量就可以起到调控房价的作用。如果供应量在的话，房价自然就降下来了；供应量小的话——不一定说当时的供应量，包括它的预期小了，房价就会飙升。
地价提高不等于房价攀升
明年地价上涨不会造成房价上涨。同样，地价低房价不一定低。2000以前，沈阳市土地成本和出让金都很低，有的基本上出让金和配套费基本减免，但房价却并不低。从成本角度分析：房价是由土地出让金、拆迁或征地成本、建筑安装费用、配套费用、税费、利息、利润、管理费用等项目构成。地价（出让金）只是其中一部分，且比例并不高。比如2001年沈阳出让的土地出让金平均值为300元/平方米，可是2001年沈阳市商品房平均售价为3000元/平方米，也就是说，出让金占房价比重仅为10%。从北京、深圳和上海近几年房地产市场的发展情况可以看出，地价和房价没有必然联系。尽管明年沈阳的基准地价要上涨，但随着房地产市场竞争的加剧，开发商不会因地价上涨而抬高房价，而会加强成本控制，使房价日趋合理。
房价决定地价
很多人的心目中都认为地价决定房价，可事实正好相反，地价受房价影响，土地涨价滞后于房价攀升。在房地产开发流程中，开发商寻找地块时，总是在心目中先估算该地块周边房价多少，如果本企业对此地块进行开发，房价又会是多少，其中所得利润，是否符合既定目标，然后再决定是否买地、开发。
在沈阳市进行的数次土地拍卖会上，竞拍者经常会在拍卖过程中拿着计算器紧张地计算，再出价举牌，它所依据的竞价标准也是房价的多寡。
房价上涨带动地价上涨，如果某一区域房价涨幅明显，它将会成为发展商投资的热门区域，在市场化的供地模式下，这块土地价格将随之上涨。
扩大供给，平抑房价
记者采访过程中，一些开发商和专家表示，明年房价仍会微幅上涨，但是这种涨价与地价无关。即使明年沈阳地价没有任何变动，房价也会逐步攀升。因为沈阳目前经济形势良好，购房需求旺盛，房屋品质逐步提升，这都是房产市场涨价的信号。对此，在记者采访中，沈阳市规划和国土资源局相关负责人表示：可以考虑增加土地供应量，调节土地供应结构，用以平抑房价。

文章出处：沈阳日报

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