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房价新政温柔一刀还是必杀技

法律快车官方整理

2019-10-08 16:36

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从国八条到新八条，从新八条到七部委联合出台的房价新政，我们都可以看到一点，政府对房地产现状的认识是明确的，对房地产价格的虛高心理是有数的，对降低房价的决心是坚定的。政府的目的绝非是有些别有用心的人反复鼓吹的只是降涨幅。
　　虽然在过往出台的政策中政府并没有采用“必杀技”，
也并无类似的意图，但是由此而认为政府缺乏控制房价的手段和能力，缺乏控制地产商及其代表的大资本的能力，那就大错特错了。类似中国，俄罗斯这样的政府资本的力量最终不是听命于政治就是被政治扼杀，以任志强为首的资本者及其代表到目前应该已经看到，他们的反抗是徒劳的，如果不想放弃不正常的利润，那就只能放弃正常的生活。
　　政府出台的政策之所以看起来偏软，无非是考虑经济运行的惯性及控制的滞后作用，对于一个后反馈的系统，任何调控措施显现效果都是慢于调控措施的实施的，而调控措施出台的依据都是对系统未来状态的预测。说得简单一点就是，政府调控的依据不是今天的房地产市场，而是明天的房地产市场，政府调控措施显现的效果不会在今天显现，而会在明天显现。那么政府对明天房地产市场的预测是怎样的呢？那就是未来的房地产市场是一个供大于求的市场，不然政府不会从2003年到2004年底一直出台抑制房地产投资的调控政策。然而政府部门由于种种原因缺乏足够胆识公布对未来房地产市场供求关系的预测结果，而房地产商恰恰利用了这一情况大肆散布房地产市场将进入需求高峰的错误信息，从而导致一些不明真相的群众跟风买涨，从而导致了近一年多来房地产价格的急速上升。这一博弈的结果是政府虽然阻止了银行经由地产商向地产的过度投资，但是并没有能阻止银行经由买房人向地产的过度投资，过度投资的唯一结果就是制造市场的虚假繁荣，也就是我们所说的泡沫。那么为什么政府不出台强有力的政策抑制经由买房人向地产投资的这一渠道呢？这是因为，所有的调控手段都有一定的滞后效应，也就是说今天的政策会影响明天，乃至后天的市场，那么在政府对未来房地产供求关系的预测没有发生根本变化的条件下，出台强有力的抑制房地产投资的政策，就意味着当供过于求的苗头真正显现时房地产市场的需求将会遇到难以预料的剧烈下滑，也就是严重的通货紧缩局面，房地产产业将面临的不是增长而是死亡。作为国家不能为了扼制个别开发商扰乱市场的言论及行为而让整个行业和国民经济付出惨重的代价。因此政府唯一能做的就是表明降低房价的决心，抑制房地产价格疯长的决心，从而把理性的思维传导给消费者，改变他们的预期，从而让消费者自发的减少向房地产的过度投资。
　　此外，房价的高低是一个关乎社会稳定的重大问题，是一个关乎社会公正的重大问题，是一个关乎社会长期可持续发展的重大问题，在这样一个大背景下，任何明智的领导人及政府都不可能坐视开发商和投机客爆炒房价。房地产市场和股票市场一样都是需要很多法律法规约束的，先前法律法规的缺失并不意味着将来房地产市场的规章贫炔换嵬晟啤?
　　我认为中国的房地产市场在人们的预期调整过来之后，必然会向着理性的方向回归，也就是说房价必然是要下降的，至于下降的多少则和未来中国宏观经济运行的质量以及国际经济运行质量有关，如果国际经济和国内经济能够保持现今的增长势头，那么房价收入比会在8~10之间，如果这期间遇到了比较严重的经济问题，则房价收入比会落到4~6之间。如果爆发地震，严重洪水等自然灾害或者战争，大规模骚乱等社会问题出现，那么房价将急剧下降，其结果无法预测。
　　然而上述只是政府或者说我们善良民众的善良意愿，以利润最大化为终极目的的开发商未必会完全遵从政府的安排。其后果也就自然会影响政策的最终效果，下面让我们来预测一下开发商和投机客方面可能采取的对策。
　　“行会”的建立，行会不同于行业协会，行会的约束力邀远大于行业协会，行会会对会员企业提供融资支持，并制定价格同盟，用于抵御因需求低迷及政策严控导致的企业资金链紧张。并且还将对业内非会员企业进行打压，从而维持该行会会员企业的超额非法的利润。因此政府必须严密监控房地产企业的一举一动，严格阻止类似价格同盟，业内融资等活动的出现。“行会”的形式可能是多样的，行会的活动可能是秘密的，因此国家必须做好与资本者进行长期斗争的准备。可以预见在未来持续的政策高压下，房地产企业公开反对政府政策的声音会受到抑制，但是他们可能会采取“非暴力不合作”的手段来对抗政府的调控，而行会正式这一手段的基础。我们也可以预见如果一旦这样的组织建立起来，那么终究会因房地产价格走势与预期不符而暴露，而始作俑者最终也会被绳之以法，因此我也奉劝那些仍旧寄希望于背地里搞搞博弈的开发商们，为了你和家人的前途还是尽早收手的好。
　　购房人预期的不可控，购房者由于受限于本身的生活经验和知识水平，能够客观分析所面对的情况的人毕竟只占少数，大部分购房人会采用“傻子过年看街坊”的跟风策略。投机者购房的目的是明确的，是经过理性分析的，而跟风者却不是，虽然他们采取了一样的行动，但是面临的却可能是完全相反的结果。这样一部分人的（投机者）的理性必然会带动并最终导致购房者整体的非理性，而真正理性的潜在购房者也不得不被整体非理性的群体拖走，并最终导致政策的失效。这也是为什么在调控供给之后国家为什么会不得以采取加息及提高首付比例的半强制性政策来调控需求。因此在这里我也建议潜在的购房人要仔细分析面对的情况，从纷繁芜杂的信息中理出一个头绪出来，只有这样你才能做到明明白白消费，你也才能够轻轻松松消费，也才能活出有品质的生活。
　　在分析了影响政策效果的上述因素之后，我们不得不考虑政府在上述政策仍不起效的情况下将采取的措施。我分析可能采取的措施可能有如下几个：
　　1. 完善信用体制，控制个人及家庭贷款总额；
　　2. 对不同价格的楼盘采用不同的税率；
　　3. 大幅提高房地产二次交易成本，同时对拥有多套住房的或人均居住面积严重超标的家庭征收高额不动产税；
　　4. 严格控制房屋出租价格；
　　总之可以采用的政策还有很多，政府仍旧会选择对房地产市场影响最小的政策，并期待以最小的代价换取房地产价格的成功回落。[page]

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