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“限购令”未抑房价先催涨房租

法律快车官方整理

2019-10-08 17:25

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　　导读：不断升温的限购令以及加息等房地产调控对于房地产市场的效果如何?这大概是最近开发商们、炒房者、购房者最关注的问题，专家对限购令调控效果分析指出限购令不是抑制房价上涨的终极措施。

　　随着1月26日“新国八条”的出台,原本就已经备受关注的商品房限购政策再次引发了市场的强烈反应。早在去年4月，“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题，当时只有北京响应;9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后又有15个城市开始限购;今年1月以来，又有7 个城市加入限购阵营。国务院办公厅1月27日发出通知，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。此前，国内已有北京、上海、深圳等20余城市陆续出台限购措施。但除了深圳之外，多数城市的“限购令”都允许拥有当地户籍，或能提供一定时间缴税证明的外来人口家庭再新购一套住房。

　　根据1月26日“新国八条”的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。国务院常务会议提出的“国八条”则明确指出，各直辖市、单列市、省会和房价过热城市，都须限购，且2套以上停购。因此，目前已经出台“限购令” 的城市，必须对住房限购细则进行修改，才能符合国务院“国八条”调控政策的要求。对于为何要出台新一轮调控政策，2010年，房价上涨压力和房地产调控难度前所未有。

　　国务院先后三次部署调控工作后，房地产市场出现积极变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动。但部分城市房价仍在高位波动，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。这说明调控效果距离群众期待还有差距。因此，也有必要扩大楼市限购令的范围。

　　经过去年3次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。此次加大限购力度，有利于遏制投资投机性需求。

　　除了强调限购之外，“国八条”中要求地方政府今年一季度公布本地区房价调控年度目标。这将强化地方政府责任，有利于将行政问责和群众监督相结合。这次“国八条”将强化楼市调控的问责机制。对于新建住房价格过快上涨、保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，有关部门要约谈省级及有关城市政府负责人。对于没有完成调控目标的省(区、市)政府，有关部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。[page]

　　京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的一、二线城市，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个。

　　2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

　　上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%;均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。上海、北京的情况颇具代表性。中国某研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

　　春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3 个月内成交量可能下降六七成。但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

　　今年楼市调控将逐步升级，离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番。72个城市将限购住房，31个省市房租价格大涨。种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

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　　与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

　　除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显。

　　部分合理住房需求受影响，买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨。在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

　　加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。

　　面对如此直接的市场干预，限购短时间给楼市降温具有立竿见影的效果，但也会有副作用。无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。但是，“限购令”很难拴住房价上涨的脚步，因为拴不住购房者购买的决心，尤其是在人民币升值及通货膨胀等流动性过强的情况下，购房投资保增值和防止手上资产贬值，依然会让市场具有强大的购买力。但是限购政策对成交量会有影响，尤其是二三线城市，靠外来购房者投资和购买的城市，只要一旦限购，销售成交肯定大量萎缩。

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