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购房合同无法履行中介退还万元定金

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2019-11-14 01:10

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　　案例

　　2010年5月中旬，金堂消协接到消费者万女士投诉，称其于2010年4月18日与赵镇某房地产中介机构签订购买一套二手房合同，并按中介机构要求交了一万元定金。但在办理过户手续时发现，该套二手房系一外地人于2008年以按揭方式购买，在支付首付款5万元后，并未到银行办理贷款手续，房屋已被按揭银行抵押。且该房在不同中介公司多次转手，赵镇某房地产中介机构未对该套二手房产权的完整性审核，至使购买合同无法履行，且中介机构拒退定金。金堂县消协经调查确认消费者反映的情况属实，通过多次调解，由某房地产中介机构退还了万女士定金一万元。

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　　律师点评

　　本案中涉及以下二个方面的法律问题：

　　一、从买卖双方的交易法律关系来分析

　　按揭房未还清贷款和解除抵押前，因涉及银行的权利，该房屋不得买卖。买卖双方要完成买卖，必须由卖方还清贷款并解除抵押登记后，方能完成。因此，我们建议在购买房屋时，一定要查清该房屋的抵押登记情况，如果发现有抵押登记，应当要在签订协议时约定由卖方承担解除抵押登记事宜，否则承担过户不能的违约责任。买方不宜代卖出资还清贷款。虽然现实中这种操作方式比较多，但风险较高。风险在于，解除抵押需要提前还清银行贷款，从程序上来看，有买方代卖还清贷款后，卖方突然反悔，不愿意再卖房给出钱的买家，或者立即将房屋卖给第三人，他收取全额房款一走了之。所以，二手房交易时，买方应提前查清房屋状况。

　　二、从买方与中介方的委托服务法律关系来分析

　　中介应当将房屋的真实情况如实告诉买方，如果中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害买方的利益，可以不支付中介费并可以要求相应的赔偿。就本案案情，中介在提供服务时，未将重要事实、影响买卖能否完成决定性因素告知买方，无论是中介故意所为还是疏忽大意，均构成严重违约，应承担违约责任并退还定金。本案中，中介未承担相应违约责任，反而拒绝退还定金的做法严重违背法律。本报记者刘浏

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