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通过中介买房，如何规避合同诈骗

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2020-07-23 03:05

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　　如今非常多的人都会通过房产中介的方式来购买房产，但是通过房产中介买房时不可避免的都会发生一些纠纷，那么通过中介买房,如何规避合同诈骗呢?下面法律快车小编为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读!

　　什么是居间合同?

　　居间合同是居间人(一般指房地产中介公司)向委托人(上下家)报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同，又称中介合同。因此一个标准居间合同的主体是中介公司与上下家，并且应该是分别与上家或下家签订两份居间协议，其中的权利义务关系也应该围绕居间服务的内容以及中介服务费的支付方式等展开。现实中，往往是居间方在联系好上下家并确定了成交价钱后与上下家一起签订一个所谓的居间合同，收取下家的定金，有的同时收取居间服务费，由三方签字，实质上这已经不是一份简单的居间协议，而是两个合同、两对权利义务关系：居间合同权利义务关系+定金协议。如果约定定金由中介方保管，那么这还涉及到一个保管协议。

　　媒介居间人的居间活动并不是以自己的名义签订合同，也不是以他人的名义代为签订合同，因此，媒介居间人不同于代理商或者经纪人。其民事活动是多种多样的，如买卖、租赁、雇佣、保险、出版等。

　　目前，中介机构存在的不规范居间行为主要有哪些?

　　一是未尽到如实报告义务，导致双方因房屋不符合预期产生争议。部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件。买受人于合同签订后了解到真实情况，买卖双方因此产生争议，使合同履行产生障碍。二是合同重要事项约定不明，导致买卖合同履行陷入困境。实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商;部分中介机构或经纪人责任心不强，未将双方口头达成的一致性意见载入合同;部分中介机构或经纪人急于促成交易，对一些可能产生争议的事项故意采取回避态度，为日后产生争端埋下隐患。三是对于房屋性质未尽审查与提示义务，导致合同目的在法律上无法实现。普通的购房人因为缺乏相关的法律及政策知识，往往不能正确认识房屋的法律性质以及交易中存在的风险。而实践中，部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。四是对房屋的所有权归属或代理人的代理权限审查不严，出现无权处分或无权代理的情况，引发真正权利人或其他共有权人对房屋买卖提出异议。如夫妻双方共有财产任意一方无权处分。

　　此外，还得注意以下两点。其一，怂恿买卖双方订立“阴阳合同”，以达到偷逃税款的非法目的。这种操作方式规避了税收监管，给国家税收造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口，违约方当事人往往以此为由抗辩合同无效。其二，协助不符合购房条件的买受人虚构纳税或社保缴费符合规定年限的证明，逃避限购政策的规制。少数中介机构为了谋取利益，不惜违反法律规定，为不具备购房资格的人开具虚假证明。若伪造的证明未能通过行政机关的审核，买卖合同客观上无法继续履行。同时，由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，合同可能被法院确认为无效。

　　怎样和中介公司签订居间合同?

　　在居间服务合同中，买方要注意居间费用的数额及承担方。这里应当注意的是中介公司收取费用的前提是买卖双方就房屋买卖达成一致，签订房屋买卖合同，买卖双方不能就房屋买卖达成一致的，中介公司无权收取报酬。

　　另外，根据我国《合同法》的规定，在居间合同的履行过程中，居间人必须实事求是地就自己掌握的信息，如实地向委托人提供并保证提供的信息真实，如果居间人没有尽到以上这些忠实告知义务，反而为获取居间报酬而故意作虚假介绍或者与一方当事人事先串通，故意告知虚假事实，从而损害了委托人或第三人的合法利益，这些情况一旦发生，居间人非但无权向委托人请求居间报酬，而且还应当就因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。

　　签订了房屋买卖居间合同，对方后悔怎么办?

　　出现以上情形时，要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：在居间合同约定时间到中介公司，并要求中介公司出具对方不在约定时间签订买卖合同或提出不合理要求造成不能签订买卖合同的书面证明;向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约已造成买卖合同不能签订已构成违约，同时给出对方一个签约的宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任，并将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址可寄到中介公司转交;在宽限期规定的时间再次到中介公司，如再不能签约，再次要求中介公司出具证明。由此，可基本形成对方违约的证据。

　　签订居间合同后在以下情况双方互不承担违约责任：一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，则应当解除居间合同，退还定金，双方互不承担违约责任。所谓“正当理由”因具体案件而有所不同，通常情况下，以下这些应当被认为是正当理由：居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息;卖方隐瞒了重要信息，如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等;双方就主要交易条件在居间合同中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。

　　如何规避由签订居间合同引起的诈骗?

　　首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报。其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“ 黑收费 ”。其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订房地产买卖合同时支付。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的合同为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“ 霸王条款 ”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，减少纠纷、损失发生。其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等;税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担;该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需双方明确约定。

　　需要注意的是，对于由中介公司代收房款的约定，委托方应慎重考虑。这里要提醒诸位读者，在公共中介买卖房屋时一定要选择信誉好的中介公司，以免发生纠纷，使自己身心俱疲。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》