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购买抵债房需要注意的几个问题

法律快车官方整理

2019-11-11 22:59

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　　李女士去年托朋友买了一套面积较大的抵债房，朋友告诉她总共大约便宜了八万元左右，这个折扣令她非常满意。由于一家三口仅靠丈夫一人工作养家，因此他们买这套房子需要贷款，就是这个贷款手续，用林女士的话说“打了一个持久战”。售楼处一会儿让他们重填表格，一会儿又说盖错了章，好像每一个环节都会出问题。因为拿了人家的优惠，林女士也不便发作，只好忍气吞声，于是贷款手续就从去年3月一直拖到去年9月才算办妥，整整历时半年。更令她感到不平衡的是，去年入住期间，售楼处对同样房型的报价一下子就下调了五万元!

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　　可见，抵债房成了房地产市场中一个不容忽视的现象。

　　产生“抵债房”的原因

　　我们今天所说的“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。例如，一个开发商或者其他建房单位，建房时缺乏资金，欠下了银行贷款，或者欠下其他企业的材料款，或者欠下施工单位的工程款等等。在没有货币资金支付的条件下，债权人又追得紧，乃至诉讼到法院。债务人经过与债权人协商，或者人民法院判决，债务人将一部分房屋作价支付给债权人。债权人自身又不需要房屋，而需要的是资金。于是债权人又将这些房屋拿到市场上销售，这就是市场上出现的所谓“抵债房”。

　　由于债务人以房屋作价抵债，协商或者裁定、判决的价格不能完全比照市场价格。债权人又不以盈利为目的，能抵销债务额就满足了，故“抵债房”的价格略低于商品房市场价格是显而易见的，也是可以理解的。

　　消费者在购买抵债房时，应注意以下几个问题

　　1、搞清楚“抵债房”权属是否清楚

　　市场经济的一个重要特征就是产权明晰。购买房屋，花了多年乃至几十年的积蓄，总是希望得到权属清楚，没有纠纷的一笔财产。从法律上讲，也只有获得权属清楚，合法有效的房产即私有房产，才获得了占有、使用、收益、处分的权利。

　　那么，“抵债房”的权属是否清楚呢?这要具体情况具体分析。按照既合法又符合规定程序的做法，债务人以房抵债，应当将作价抵债的房屋以有偿转让(即出卖)形式过户给债权人。债权人只有获得了该房屋的所有权，才有资格来处分(出卖)这部分房产。然而现在市场上很多情况下没有按规范操作。有的仍以债务人的名义销售，房屋购销(买卖)合同仍与原建设单位订，债权人只管收钱。尽管这种做法有毛病(隐蔽了一次交易的税费)，购房者还可以办理房屋所有权登记。有的则不管三七二十一，稀里糊涂地买，很有可能办不了所有权登记，后悔莫及。

　　人们已习惯从房地产开发公司手里买商品房，并且查验《商品房销售许可证》。但实践中，仍有个别购房者购买抵债房屋时，因经验不足或贪图便宜，错误签订合同，忽略查验《商品房销售许可证》，结果得不偿失。

　　但购买这类房屋涉及到三方当事人，加之部分购房者经验不足，因此，产生的问题很多。

　　2、与谁签《商品房销售合同》。有的购房者认为房子是从施工企业手里购买的，合同当然是同施工企业签，这种想法是错误的。根据我国法律，虽然房子是施工企业盖的，并且开发商也已抵给施工企业，但未办理房屋产权变更登记之前，房子的所有权仍是开发商的，购房合同只能与开发商签，与施工企业签合同是无效的。

　　3、出了问题找谁承担。既然合同是与开发商签的，权利义务当然是由开发商承担。但有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出现问题应当找施工企业，这种想法也是错误的。合同依法成立，即对双方当事人产生约束力，而对合同以外的人却没有约束力。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力，出了问题也无须其负责。因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进商品房销售合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。

　　4、售房发票由谁出具。发票是销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，向付款方开具的收款凭证。通常谁收到价款谁出具，但购买抵债房屋，合同的当事人是开发商和购房者，虽然房款最终归施工企业，但发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

　　5、合同价款如何确定的问题。购房者是因抵债房便宜才购买的，但房价是施工企业确定的，而合同却是与开发商签的。开发商签合同时，往往将价格约定的较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定的价款的情况。一旦产生纠纷，开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，购房者有口难辩。因此，购房者在签合同时，应将与施工企业约定价格写进合同，至于施工企业与开发商之间如何结算，则应由他们之间签订协议予以明确，与购房者无关。

　　由此可见，想明明白白购买抵债房，与购买其他房屋是一样的，必须抓住两个要害问题。一是持有合法的房屋所有权证书的房屋可以放心地买。如前所述，如果债务人作价将房屋抵给债权人，债权人办理了过户登记手续，获得了房屋所有权证，证明该房屋已经归属债权人，买房人买的是债权人的房屋，房屋买卖合同应与债权人签订，相当于购买二手房。二是以购买商品房的形式购买，必须查验出卖方的商品房销(预)售许可证。因为目前法规规定，只有商品房销(预)售，不要(也没有)房屋的有权证，但必须出示销(预)售许可证。凡是买房，两证必居其一，否则就麻烦多多。以商品房形式购买“抵债房”，还必须与持有商品房销(预)售许可证的房地产开发经营企业签订买卖合同，一定不能与代卖房屋的债权人签订合同。否则，过户登记机关经审查卖方无资格，也是不能给办理所有权登记的。

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