上完这六堂课 置业可以不维权

　　每年3·15之前，我们总会接到很多购房者的投诉电话，有的是反映付过款后才发现楼盘手续不全，有的是收房以后发现质量问题一大堆。

　　记者调查后发现，很多问题只要在购房之前多留个心眼，就能避免以后出现不必要的纠纷。为此，今报记者分别采访了房管部门、业内人士及律师、理财师等，总结出购房前必修的六堂课，供读者参考。

　　基础课

　　房子也有“生产许可证”

　　主讲人：郑州市住房保障和房地产管理局政研室赵亮

　　知识点：看“五证”是否齐全

　　课堂提问：郑州市民郎女士2007年购买了位于冉屯路上某小区的一套房子，与开发商签订的购房协议上约定2009年7月交房。可是直到去年年底，房子仍然处于停工状态，郎女士一打听，才知道这个楼盘根本没有办理预售许可证。郎女士在买房时犯了什么错误？买房前需要做足哪些功课呢？

　　现场解答：房子也是商品，也需要具备“生产许可证”。

　　一般来说，购房者首先要查看所购房屋的“五证”是否齐全，“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。

　
　　此外，还要查看《房地产开发企业资质证书》及企业法人营业执照。建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好，主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。

　　合同课

　　我的合同我做主

　　主讲人：河南千业律师事务所副主任李国良

　　知识点：格式合同也可以自己选择

　　课堂提问：马明去年买了一套房子，签订合同时开发商说是建设部的格式合同，条款都是一样的，于是马明没有细看就签了字。交房时，原来50平方米的房子竟然多出了3平方米，按照合同约定“多退少补”，马明又补缴了房款。后来得知，有些业主在签合同时选择了“面积误差3%”的条款，超出3%以外的面积就没有再补缴房款。那么，签订合同时有哪些注意事项呢？

　　现场解答：李国良律师说，建设部和工商部门拟定的合同范本里，提供了多种条款和方式供双方选择，因此业主在签订《商品房买卖合同》时应特别注意以下几项细节问题，仔细选择适合自己的条款：

　　1.面积的确定与差异的处理

　　选房课

　　买房子要量力而行

　　主讲人：河南大容置业有限公司置业顾问朱峰

　　知识点：买房用途和经济状况是前提

　　课堂提问：小李大学毕业后在郑州工作了三年，眼看到了谈婚论嫁的年龄，他准备把这几年积攒的3万元钱拿出来，再借一点，凑够首付，在郑州买一套小两室的房子。可是郑州这么大，到底该买哪的房子呢？选房时要注意哪些问题呢？

　　现场解答：朱峰以自己多年的置业经验将选房时要注意的问题总结为“七看”。分别是：

　　1.看目的

　　在买房之前应该先问自己两个问题：我为什么要买房？我到底需要什么样的房子？有人为改善居住条件，有人为结婚，有人为孩子上学，有人为投资升值，目的不同选房所要考虑的因素和轻重次序也就不同，目的确定之后，选房的因素就可以确定和排序了。

　　
　　2.看自身经济实力

　
　　住房消费要量力而行，超出自身经济实力购房就不再是提升生活品质了，而是变成了家庭的沉重负担。一般来说，在支付首付款后，购房还贷支出占到家庭总收入的50%以下是比较安全的，在30%左右支付起来较为轻松。因此，购房者一定要适当估算自己的家庭还款能力，每月的收入要能够保障除了月供之外的正常生活开支，避免陷入家庭财务危机的尴尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段对房产来说是最重要的因素。传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，买这种地段的房子，也应看到其缺点：污染大、不安静、价格较贵，短期内升值空间不是太大。

　　郊区住宅适合休闲，郊区风景和空气不错，价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合休闲度假。

　　课堂提问：小李大学毕业后在郑州工作了三年，眼看到了谈婚论嫁的年龄，他准备把这几年积攒的3万元钱拿出来，再借一点，凑够首付，在郑州买一套小两室的房子。可是郑州这么大，到底该买哪的房子呢？选房时要注意哪些问题呢？

　　现场解答：朱峰以自己多年的置业经验将选房时要注意的问题总结为“七看”。分别是：

　　1.看目的

　　在买房之前应该先问自己两个问题：我为什么要买房？我到底需要什么样的房子？有人为改善居住条件，有人为结婚，有人为孩子上学，有人为投资升值，目的不同选房所要考虑的因素和轻重次序也就不同，目的确定之后，选房的因素就可以确定和排序了。

　　
　　2.看自身经济实力

　
　　住房消费要量力而行，超出自身经济实力购房就不再是提升生活品质了，而是变成了家庭的沉重负担。一般来说，在支付首付款后，购房还贷支出占到家庭总收入的50%以下是比较安全的，在30%左右支付起来较为轻松。因此，购房者一定要适当估算自己的家庭还款能力，每月的收入要能够保障除了月供之外的正常生活开支，避免陷入家庭财务危机的尴尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段对房产来说是最重要的因素。传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，买这种地段的房子，也应看到其缺点：污染大、不安静、价格较贵，短期内升值空间不是太大。

　　郊区住宅适合休闲，郊区风景和空气不错，价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合休闲度假。

　　房屋质量无小事

　　主讲人：中国验房师管理协会河南分会副会长、注册高级验房师张新全

　　知识点：具备交付条件再收房

　　课堂提问：市民岳先生在新柳路买了套新房，去年收房之前，岳先生特地从网上查看了不少收房时应该注意的事项，并一一实践，进行了仔细验收。可是入住半年之后，房顶及飘窗还是出现了渗水。岳先生感慨，收房真是个技术活，开发商的陷阱是“防不胜防”。有没有专业验房师提供一整套的验房收房流程呢？

　　现场解答：

　　有着多年验房经验的张新全说，收房有两个大环节，一是查看各种证件、资料，二是实地验房。

　　A.查看资料：

　　1.配套项目

　　入住前，业主首先应查看物业服务公司是否按照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的规定，对小区的设施设备和公共环境进行了验收。

　　2.物业服务

　　业主应查看相关物业服务的合同、文件等，了解小区物业服务概况以及收费情况等。

　　新建小区，业主大会与业主委员会尚未成立，但是物业管理工作已经展开，因此要由开发建设单位代表业主依据一定标准选聘物业服务企业对该项目实施前期物业管理，并与之签订前期物业服务合同。

　　3.两书一表（或一单）

　　业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付房屋的全部文件资料，必要时可以要求核对相应原件。如开发商手续不完整，业主有权拒绝在相应手续上签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。这些文件资料主要包括“两书一表（或一单）”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，“一表”是《建筑工程竣工验收备案表》，“一单”是指《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》。

　　B.验收房屋

　　1.看房间 首先要仔细检查每个房间是否达到“线直、面平、角正”。

　　2.看墙壁 首先要仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落，门窗、阳台等部位有无开裂现象。

　　3.看顶棚 检查顶棚是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题。

　　4.查渗水 最好是在房子交之前，下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题，会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水，可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象。

　　5.查地面 楼地面面层与基层黏结是否牢固，有无空鼓；整体面层是否平整，有无裂缝、脱皮、起砂的现象。

　　6.测层高 室内净高加上20厘米左右的楼板即面层厚度就等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定。

　　7.试门窗 首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符，注意其周边密闭性是否好。窗户要注意窗框的材质与规格，窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。

8.上下水上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水试验，可用盆或桶装满水往里倒，看是否畅通。

　　
　　9.验防水 这里专指厨卫的防水。具体方法是：用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在厨房、卫生间蓄一些水（1～2厘米高），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行。

　　10.查电路 漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，电源已接通正常；关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　11.验双气 暖气设备有两种，一是暖气片式，二是地暖形式。暖气片式更直观一些，一般情况下，供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管，套管应高出地面2～3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。燃气管道要检查是否通畅安全。

　　12.设施产权界定及其他燃气表、电表、水表三表到户，表以内产权归用户，表以外产权归城市公用企业。核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

　　业主完成房屋验收后，如果有问题，应就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见，并与开发商协商，得到问题的合理解释和整改书面承诺；如果没有问题，就可以签署《房屋验收交接表》，装修入住了。2.价格与费用的确定及变动3.付款方式的选择4.关于配套设施的要求5.关于装修质量的要求6.逾期交房的处理方法7.关于中途更改设计的约定8.关于保修期限的约定9.合同纠纷的处理10.关于产权登记的约定等

　　每年3·15之前，我们总会接到很多购房者的投诉电话，有的是反映付过款后才发现楼盘手续不全，有的是收房以后发现质量问题一大堆。

　　记者调查后发现，很多问题只要在购房之前多留个心眼，就能避免以后出现不必要的纠纷。为此，今报记者分别采访了房管部门、业内人士及律师、理财师等，总结出购房前必修的六堂课，供读者参考。

　　基础课

　　房子也有“生产许可证”

　　主讲人：郑州市住房保障和房地产管理局政研室赵亮

　　知识点：看“五证”是否齐全

　　课堂提问：郑州市民郎女士2007年购买了位于冉屯路上某小区的一套房子，与开发商签订的购房协议上约定2009年7月交房。可是直到去年年底，房子仍然处于停工状态，郎女士一打听，才知道这个楼盘根本没有办理预售许可证。郎女士在买房时犯了什么错误？买房前需要做足哪些功课呢？

　　现场解答：房子也是商品，也需要具备“生产许可证”。

　　一般来说，购房者首先要查看所购房屋的“五证”是否齐全，“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。