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买房未必防通胀现在抢购易被套牢

法律快车官方整理

2019-11-12 16:50

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　　2009年的楼市疯狂注定将成为中国经济复苏过程中的一个独特景观，历史总是惊人地相似，2007年的炒房热在今年又被推上一个新的高峰，这里有一个奇怪的悖论：一面是政府不断重复“通胀还很遥远”的定调，无数经济学家和媒体也在发出“当心买下楼市通胀”的预警，但另一面却是无数疯狂的资金在涌向楼市。明明是楼市的泡沫正在越吹越大，为什么那些精明的炒房客仍然疯狂追逐？答案只有4个字：通胀预期。

　　然而，资产投资的铁律是，当最多的人最疯狂地热议某个投资品的时候，就是这种投资品进入疯狂泡沫期的大众情绪征兆。

　　投资热席卷楼市

　　在一项针对北京楼市的调查中，显示在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%，而在二季度这一比例仅为32%。从中不难看出，投资已经取代自住而成为目前楼市最大的主题。

　　在中国，谁是政策的先知先觉者？除了专业炒股的股民和投资机构外，恐怕就是那些专业炒房的投资客了，而从以往的历史来看，投资房产也的确是不会亏本的买卖。购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然：每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

　　正是这种“买房抵御通胀”的心理预期，使得2009年的楼市出现了“抢房如同抢购大白菜”的奇观。一套上百万的房子好几个人抢，买房子需要托关系，排号费炒到10万的疯狂局面在各地真实上演。更为离谱的一幕是，杭州的买房人提前几天在即将开盘的楼盘处排队等房，为了维持秩序，当地不得不动用武警和警犬，开发商出于安全考虑，只能提前开盘。而在深圳，房价越贵卖得越好，每平方米超过5万元的豪宅开盘，几天内就被一抢而光。

　　这种疯狂的氛围就像病毒一样极具传染性，也成为2009岁末楼市的典型写照，同时也造就了开发商们百年不遇的“黄金时代”，但问题在于，这种盛景能维持多久呢？

　　楼市火暴的台前幕后

　　按照目前大多数经济学家的分析，今年来楼市的量价齐升与三个因素有着直接关系：首先是宏观面经济与信贷的持续增长，其次是宽松的货币政策与大量的货币流动性，再次是购买力。

　　但这只是楼市繁荣的表象，更深层次的原因在于，在目前的中国还没有任何一个行业能像楼市这样吸纳如此之多的“热钱”，股市虽然也是选择之一，但风险太大。

　　如果把中国楼市的这一波上涨放在全球金融危机的大背景下来看，“避险+保值”为大量过剩资金进入楼市提供了充足的理由。这其中，由于全球性信贷宽松而产生的大量热钱，加上国内为应对金融危机而在不到一年间释放的近10万亿信贷资金，其实是一把双刃剑，它既可以推动经济的复苏，同时又成为可怕的通胀阴影。一个明显的例证就是近来被人们看到的大蒜的疯狂。“海外热钱的涌入，赌的就是人民币升值，这和2007年时的情况有些类似，它直接推高了京沪深等一线城市的高端房价，对于这些热钱来说，它关注的不是现在的价格，而是未来人民币升值后的资产溢价。”长期关注投资市场的资深人士林佳告诉记者，他认为这些海外和国内的流动资本之所以敢大肆进入，正是因为中国的楼市有一个致命的软肋，即政策不会轻易剧烈调整，所以就开始放心大胆地炒作起来。

　　此外，在林看来，对楼市政策的制定者来说，目前这种局面也是一种“无奈之下的次优选择”，通过楼市吸纳大量过剩资金，可以避免对宏观经济的其他层面造成重大冲击，可以为经济的复苏和发展赢得宝贵的时间。

　　一厢情愿的“买房升值”

　　对于楼市的大炒家们来说，短期的波动影响的只是其账面上的财富，即使泡沫被刺破，只要能及时把“接力棒”传给下一个买家，他们还能全身而退，但对于不幸被卷入其中的百姓投资者来说，其后果就远非倾家荡产所能形容的了。

　　如果从中国上一轮经济增长的情况来看，一旦通货膨胀出现，那么资产价格泡沫也将随之破灭。中国通货膨胀在2008年2-4月为最高点，但国内股市在2007年10月就开始下跌。楼市的调整各个地方不同，但是在深圳，2008年2-4月则是价格调整最深的几个月。如果购买住房是为了保值，那么等通货膨胀出现时，从经验上来看其结果只能是适得其反。而且，在这个时期，尽管国内通货膨胀不低，但是人民币不仅没有贬值，反之处于快速升值态势上。也就是说，在当时，人民币对内贬值对外则是升值。如果人民币是升值的，购买住房要达到保值的预期只能是适得其反。

　　对中国的住房市场来说，它基本上是一个政策市，市场预期变化很大程度上取决于政府的政策。而政府正是基于全面通胀尚不会很快到来的判断，才会在一定程度上容忍楼市这一局部泡沫的存在。不过，当前国内最为紧迫的经济问题，是大量的信贷资金涌入房地产市场、投资者利用银行金融杠杆推高房价。这种情况的出现，可能成为阻碍中国经济明年经济的复苏及稳定增长的巨大障碍。如果中国房地产泡沫越吹越大，整个中国经济发展的进程一定会中断。在这样的一种情况下，政府一定会密切关注国内房地产市场的价格变化，一定会采取适当的方式不让中国的房地产泡沫吹大，因此，如果房地产泡沫再吹大，房地产政策调整将是必然，面临房地产政策如此大不确定，这种情况下买房要抵御通货膨胀事实上是不可能的。

　　现在“抢房”小心高位套牢

　　近期，国家信息中心经济预测部高级经济师祁京梅接受媒体采访时认为，目前并不是购房的最好时机，因为现在买房“买的是房地产的通胀”，而不是防通胀。首先是今明两年出现严重通胀的可能性不大，因为物价涨幅不仅受货币供给的影响，更受到市场需求的制约。其次是房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易，少说要一两年时间，而在这期间政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉，房价重新回到了一个相对合理的水平。这样，高位买入房产者不仅没能保值增值，还出现了资产缩水。

　　此外，由于资产泡沫的膨胀，明年银行加息和提高存款准备金率预期增强，如果加息，对现在利用贷款进行房产投资的人来说，还贷压力可能增大。

　　所以，现阶段想要买房的人，最好先想清楚自己为什么要买房。如果是为了结婚、就近上班、孩子上学、照顾老人、安家落户，这种出于生活需要的买房在什么时候买都是划算的，即便房子价格跌了，价值还在，再算上各种时间成本、幸福指数，总是会赚的。但如果仅仅为了抗通胀、投资升值，还是不买房为上，更不要借贷买房，因为，不买房最坏的结果是正财富缩水，但不会陷入“负资产”的黑洞。

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