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边缘房怎么购买

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2019-11-13 07:29

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　　从前单位实行分房的时候，有这么个说法，“工人阶级，顶天立地。”意思是说那没钱没势又没有后门的工人阶级，就只能分到顶楼或者底楼的房子，给住在中间层的领导和关系户们顶着天立着地。

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　　可是这十年的风水转下来，顶天立地的房子开始改变它的历史地位了。复合式，带阁楼的顶楼，号称景观房;带花园，还送阳台的底楼宽敞舒坦，开发成商铺，更是商机无限。不仅如此，过去被当成没人要的“鸡头鸡脚”的尾房，如今也成了不少精明的投资者眼里的香馍馍。还有那有个性的偏偏就看上了开发商的样板房。凡此种种不一而足。我们姑且将这类置业行为称为“边缘置业”。

　　想法够独特，名字也够花俏。可是买房子毕竟不是过家家，要在特殊的物业上投资，靠拍脑门是不行的，还得看门道。

　　行情看好

　　记者从某房产杂志的广告上按图索骥，发现过去不太讨喜的底楼和顶楼房的行情都挺好，一般都不在剩下来的几套房子之列。

　　位于陆家嘴的一处叫“滨江茗园”的楼盘，顶楼设计成三层复合式，附送两个露台，名曰：景观房。售楼小姐介绍说，这个均价为8000左右的楼盘，顶楼房卖到了12000-13000的价格，并且已经销售一空。另一处名为“金桥爱建园”的楼盘则更是每层一个价，楼层越高越贵，顶楼的房子因为风景最好，自然价格也最贵，但仍然不影响销售。而在金桥新城一期的“金石苑”里，底层更被设计成了“特殊楼层”，据说附送70-80平方米，层高2米的地下储藏室，价钱更比其他楼层高出了200元左右，这样的底层房也已经被销售一空……看来随着设计的改进和技术的进步，顶天立地房确实在面积、景观、位置等方面有着得天独厚的优势，但是在这之前，有几个问题必须搞清。一般来说，问题主要存在于质量和权属两个方面。

　　特殊楼层小心特殊问题

　　先说质量问题。顶天立地房属于比较特殊的楼层，质量问题也要格外当心。购买顶楼房要特别注意水箱漏不漏水，电梯房有没有噪音，这些在入住以后都会是久拖不决的老大难问题。即使没有这些明显问题，你还得仔细观察。举个简单的例子，天台上的水箱需要定期清洗，如果通往那里的门设在你家里，清洗工定期地要上你家拜访一下，天长日久，你受得了吗?

　　某投资者买了套底层房用于出租，签好租赁合同，房客入住第一天晚上问题就来了，房客吵着要退房。并且闹到要打官司的地步，最后结果，房主只能赔钱了事。

　　原来这个楼盘建造时没有做好消音设备，楼房的水泵正好在房间正下房，一到晚上11点，水泵准时开工，人呆在屋里感觉像坐火车一样!因此，底层房地底下的问题是要特别当心的。

　　另外，在选择底层房时，要考虑环保与安全问题，尽量避开交通主干道或正对小区大门，主要是避免尘埃与噪声袭扰及晚上汽车灯光的闪动。底层门窗最好有防护设施，以保障安全。要考虑底层防潮与管道返水问题。一般底层接近地面，周边管道井较多，墙皮与楼板防潮问题是关键。此外还要考虑日照、采光，尽量挑选栋距较大的住宅小区，争取主采光面为正南面。

　　律师细解权属问题

　　记者就顶楼的阁楼，底楼的花园、阳台等的法律权属问题请教了中建律师事务所的朱黎庭律师，他的解答相信有助于购房者理清思路。

　　阁楼、花园、阳台如果是房产商“赠送”给买房者的，往往让购房者觉得捡了个大便宜。但是这世上从来没有免费的晚餐。这些面积实际上属于公共设施部分，产权属于全体业主所有。任何一个业主都不享有独家使用权，开发商更无权谈及“赠送”二字。因此，“免费赠送”一说是不具有法律效力的。“赠送”的面积也不计入业主的房地产权证。

　　同理，公共面积由于不算入房产证上的面积，业主无须为这些面积交纳物业管理费，如果有物业管理公司为这些面积向你要钱，业主大可理直气壮地回绝。

　　事实上，这些公共面积往往是有着公共的用途的，比如有些阁楼是整个建筑的保温层，露台用于安置水箱，而地下仓库则属于人防工程。这些面积有可能本身就不具有使用功能。即使住在顶楼或底楼的住户近水楼台用了这些面积，也不能与它在整个大楼中的功能相冲突。如果把出入这些地方的门设在了家里，在需要维修、检查的时候，住户也必须随时保证通道的畅通。于是就会出现清理工修理工管道工定期拜访的情况。

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