看懂沙盘理性置业

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  购房基本知识一、有效的房屋买卖应具备的条件根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。有效的房屋买卖必须具备上述条件，主要包括：1、主体合格（1）、双立当事人应具有相应的民事行为能力；（2）、房屋买卖的出卖人必须是房屋所有人。2、双方当事人签订房屋买卖合同的意思表示真实3、房屋买卖合同的内容合法。4、房屋买卖合同的形式合法。房屋买卖合同必须要有书面契约，并且要办理登记手续。二、无效的房屋买卖行为无效的房屋买卖主要有以下形式：1、违反法律、政策的房屋买卖。（1）违法的房屋买卖。是指违反法律规定或以合法手段撩非法目的所进行的房屋买卖。（2）违反国家和社会公共利益的房屋买卖。（3）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖（4）违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的情形下的房屋买卖。（5）享受政府或单位优惠补助购建的房屋，违反5年禁卖期的规定或侵犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。（6）其他违反法律或政策规定的房屋买卖。2、双方当事人不具备主体资格的房屋买卖（1）未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。（2）房屋出卖人不是房屋所有权人。（3）共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。（4）委托代理人超越代理权或无代理权而代理被代理人买卖房屋，且事后没有得到追认的。（5）其他不符合主体资格的房屋买卖。3、意思表示不真实的买卖。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立房屋买卖合同的4、违反法定形式的房屋买卖。一般是指没有采取书面合同形式或未办理产权过户手续的房屋买卖。但一般情况下如买方已支付购房款并已实际使用房屋，而且没有其他违法行为，则认定为有效，而应补办有关手续。三、房屋买卖合同应具备的条款1、当事人的名称或者姓名和住所。2、标的：主要指房屋的基本情况。3、数量：主要指房屋建筑面积和使用面积、公摊面积。4、价金：主要指买卖双方确定的房价。5、交付方法、交付期限、交付地点：主要指房屋购房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等内容。6、违约责任。7、解决争议的方法。

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• 我于1999年7月购买**商品房期房一套。当时售房员向我们介绍我们所购买的房的楼前是一座2-3层的物业管理中心周围是绿地，售楼宣传图及售楼沙盘均清楚的标明也是如此。
  物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。物业管理费一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统及维护费用。(15)其他为管理而发生的合理支出。另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。

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• 购买的一层洋房边户花园与沙盘有明显差异
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