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未经验收即交房，违约

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2019-11-17 09:22

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??? 1999年10月，陈先生购买某房地产开发商（以下简称开发商）别墅一套，购房合同约定交房日期为2000年5月30日。到期后在陈先生再三催促下，开发商于同年10月30日才将房屋交付于陈先生，但在陈先生将房屋装修好并入住以后，陈先生发现房屋存在严重的渗漏等质量问题。

??? 经了解得知，开发商所交付的房屋尚未通过竣工验收。陈先生与开发商交涉，要求其承担质量及验收合格之前的逾期责任。但开发商只同意承担实际交房前5个月的逾期责任，其他责任则拒绝承担，理由是：交付时间应以购房者实际接收住房时间为准，既然购房者同意接收房屋，就是对不予验收行为的默认；另外，根据合同规定，他们交付的房屋只是经过粗装修的毛坯房，如须验收，应在购房者对房屋精装修之后进行。因陈先生未在精装修后将房屋交还他们组织验收，故迟延验收的责任只能由陈先生自己承担。陈先生总觉得他们说的没有道理，可又不知如何反驳。

??? 针对这个问题，记者采访了北极之星律师事务所的张庆华律师，他认为，开发商的抗辩理由毫无根据。

??? 在他看来，首先，“验收合格”是建筑产品交付的法定条件。《建筑法》、《合同法》等多部法律、法规均明确规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”同时，《建设工程质量管理条例》第58条还规定：“未经验收或者验收不合格而擅自交付使用的”，可对开发商处以“工程合同价款2％－5％的罚款，并责令改正。”可见，未经验收或验收不合格即将房屋交付使用是一种典型的违法行为。违法行为怎么能够成为免除违约责任的抗辩理由呢？“验收”是建筑产品制造过程的法定程序和最后一道工序，没有完成这“最后一道工序”，建筑产品在法律上就不是一件完整的产品，就不能交付使用。实际交付行为并不能改变这一违法性质。而且违法行为也决不能通过相对人的“默认”而使其合法化。况且相对人的实际入住行为并不能构成默认。只要该工程一天没通过验收，那么违法、违约行为的性质就一天不会改变，而建筑产品的不完整状态也就持续存在。因此，直至交付的产品合法、完整之前，违约责任不能免除。

??? 对这件事情，有些人认为，消费者未经验收消费者即接受房屋，也有过错。因为接收房屋时完全可以先看一看验收合格文件再办交接手续；另外，既然已经实际入住，消费者也就开始受益了，迟延交付的责任自然应当免除。张庆华认为这种观点也是错误的。作为消费者，在接受商品时，他根本没有义务去审查商品是否通过了验收？是否合格？正如人们在商店里买东西时没有必要看合格证一样。因消费者在接收商品时既无法定的，也无约定的审查义务，当然不能因是否审查而导致过错责任。基于基本的诚实信用原则，只要你出售商品，那么就应当是履行了法定手续的合格产品。没有履行法定手续或产品不合格而又不告知，则可能构成对消费者的欺诈。其次，实际入住受益与否不能改变开发商的违约事实，也未结束开发商的违约状态，当然不能作为免除违约责任的抗辩理由。同时，入住的房屋是否合法、完整所产生的客观效果也是完全不同的。如果只要交付了房屋就可以自然免除开发商的违约责任，那么开发商很可能为减轻责任而在不具备交付条件时提前交房，这样国家有关“验收合格后方可交付”的规定可能就会形同虚设。

??? 另外，开发商关于“精装修”后还须交回才能验收的辩解是对法律的曲解。对此，张庆华解释说，根据建设部《住宅工程初装饰竣工验收办法》的规定，房屋装饰分为初装饰和再装饰。在初装饰完成以后就必须进行竣工验收，而后才能交付使用人进行再装饰或称精装修或二次装修。开发商交付的即使是毛坯房，也必须通过验收后方可交付。《青岛市城市房屋再装修管理暂行规定》有关于住宅房屋再装修后需办理查验手续的规定，但是再装修的查验或验收与开发商无关，即与开发商本应进行的主体和初装饰验收无关。本报记者
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