物业管理项目的运行及其管理

　　第二章 业主管理委员会工作要点

　　一、管委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的社会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。

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　　二、管委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理法规政策确定。

　　三、管委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。

　　四、管委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备;管委会人员不领取固定工资;政府福利房、微利房住宅区、大厦的管委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦管委会的办公费用(含人员津贴)由管委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布账目，接受全体业主的监督和质询。

　　五、管委会的办公费用(包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等)，原则上按所管理房屋套数每套每年5～8元的标准使用。

　　六、管委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3～5平方米;较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房(含管委会专用办公用房)，不得以任何方式转”让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。管委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。

　　七、计算业主投票份额或开发建设单位提供给管委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一票或一套，100平方米以下每份房地产证书为一票或一套。

　　八、涉及到小区的管理体制(如综合管理)、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由管委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。

　　九、管委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇。管委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。

　　十、对管委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主头有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。

　　十一、管委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的公用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议;有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，管委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。

　　十二、管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市场业管理主管部门发布的指导标准(包括收费标准和管理标准)和实际管理支出，提出每年的收支预算，交管委会审议后，提交业主大会通过实施，管委会应当督促业主按时交费。管委会如不同意管理公司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和账目进行审计;所发生的费用单独列入管理费账目并向业主公布。

　　十三、关于尚未实行抄表到户的水、电、气费，管委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费;开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。由于客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，管委会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当注意：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量;人工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

　　十四、对于税务、工商等部门收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。

　　十五、管委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用;涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可;凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。

　　十六、管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经管委会会议或市、区主管部司决定，并由下农业主大会确认;管委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告;重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。

　　十七、管委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象(如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等)，应及时督促维修整治，或组织强制维修整改。

　　十八、广大业主和物业管理单位有权监督管委会的工作，对管委会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市、区主管部门查处。

　　十九、管委会委员或执行秘书不遵物业管理法规政策和管委会章程、决议、制度，经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由管委会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。

　　第三章 业主管理委员会置程

　　一总则

　　第一条 名称办公地点

　　名称：业主管理委员会(以下简称“本会”)

　　办会地点：

　　第二条本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称“本物业”)，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。

　　第三条本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行《深圳市业主管理委员会规则(试行)》。

　　第四条业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。

　　第五条本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。[page]

　　第六条本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。

　　二 业主管理委员会的组织及职责

　　第七条本会由业主大会选举产生。

　　第一届业主管理委员会：由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生;未参加筹委会的拥有百分之十以上投票权的业主，可以推荐一至二名候选人;十名以上有投票权的业主，可以联名推荐一名候选人。

　　第八条本会设委员。名，其中主任一名，副主任 名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。

　　本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是本会委员。

　　如聘任非本物业业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有担保能力的公民为其经济担保人。

　　本会主任、执行秘书为专职或兼职。

　　配九条本会权利

　　1.召集和主持业主大会;

　　2.采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同;

　　3.与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法;

　　4.与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用概预算、决算报告;

　　5.检查监督物业管理单位的物业管理工作;

　　6.修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。

　　第十条 本会义务

　　1.筹备业主大会并向业主大会报告工作;

　　2.执行业主大会通过的各项决议;

　　3.贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育;

　　4.保障本物业各项管理目标的实现;

　　5.执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求;

　　6.本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。

　　第十一条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

　　第十二条下列人员经本会决定可获得适当津贴：

　　三 业主管理委员会会议

　　第十三条管委会会议至少每三个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议。管委会会议必须有超过半数委员出席表决事项时，如赞成和反对意见票数相等时，管委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物业管理主管部门派员主持管委会会议时，不适用上述规定。

　　第十四条本会会议的召开，应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。

　　第十五条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持;如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。

　　第十六亲本会召开会议时，可以邀请政府有关部门(街道办、居民委员会、派出所等)、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议;当物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关会议。聘请委员、列席人员无表决权。管委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。

　　第十七亲本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在投自己已投过的一票外，再投一票决定票(赞成票或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直属亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。

　　第十八条管委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由全体出席会议的委员(包括聘请委员和列席代表)签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，管委会可保留复印件。

　　第十九条正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可以推选代理主任，或由区主管部门指定代理主任。

　　第二十条本会应经常组织委员学习有关物业管理法规政策，熟悉物业情况，掌握物业管理基本知识。

　　四 业主管理委员会委员

　　第二十一条本会委员由业主大会在业主中选举产生;人数为单数，最多不超过17人。

　　第二十二条本会委员由道德品质好。热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力

　　和必要工作时间的成年人士担任。

　　第二十三条本会委员每届任期三年，可以连选连任。

　　第二十四条本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。

　　第二十五条有下列情形的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业

　　主大会确认罢免：

　　1.个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的;

　　2.因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力;

　　3.从事违反物业管理法规政策或本会章程、决议、社会公德的行为，情节严重或造成

　　严重后果的;

　　4.无故缺席会议连续三次以上;

　　5.已不是业主;

　　6.以书面形式向本会提出辞呈;

　　7.有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;

　　8.业主大会已将其罢免的;

　　9.发生不适宜担任本会委员的情形的。

　　第二十六亲任何委员停任时，必须在停任后7天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、账簿以及属于本会的所有财物移交给本会。

　　第二十七级委员的权利和义务：

　　一、权利

　　1.选举权和被选举权、表决权、监督权;

　　2.对本会的建议和批评权;

　　3.参与本会有关事项的决策;

　　4.参加本会组织的有关活动。

　　二、义务

　　1.遵守本会章程和物业管理法规政策规定

　　2.执行本会的决议，努力完成本会的工作;

　　3.积极参加本会组织的会议、活动和公益事业;

　　4.向本会的工作提供有关资料和建议。

　　五 本会日常经费收支与办公用房

　　第二十八条本会的经费由物业管理服务费中支出。[page]

　　配二十九条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员的津贴、必要的日常办公费用(含电话费、书报费、水电费、差旅费等);经费开支标准原则为每户每年5～8元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定则由区物业管理主管部门核定。经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。

　　第三十级本会的专用办公用房为每名委员3～5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。

　　本会按有关规定接受的商业用房、管理用房(合管委会专用办公用房)，均不得以任何形式抵押、转让，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。

　　六附则

　　纪三十一条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

　　第三十一条本会的终止与解散：依照业主大会的决定或市，区物业管理主管部门的

　　决定解散或终止。

　　第三十二二条本章程经业主大会通过后生效。