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被高房价逼得无奈 7成购房者接受小产权

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2019-11-17 04:31

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正文：
被高房价逼得无奈 7成购房者接受小产权

　　由于缺乏关键的交易条件，“小产权”再上市的几率几乎为零。日前，北京市建委发布的“购房风险提示”，其中着重提醒消费者，不要购买乡产权类性质的房屋。但是，律师在调查时发现，在北京，这种“小产权”房屋的销售依然在进行。

　　■典型案例

　　小产权难以上市再交易

　　张先生早在上世纪90年代末期以较低的价格购买了一块拥有50年使用权的地皮建别墅，但是没有产权。不久前，张先生打算出手这套房子，尽管房屋中介的估价在1200万元左右，但是张先生的别墅由于没有房产证，涉及土地来源不明，一般的中介公司都无法挂牌出售，只能转为出租。而该别墅由于装修豪华，租金在1.5万元至1.8万元／月，一时很难找到这类客户，想要尽快地成功出租还有一定的困难。

　　根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，乡产权房子有被政府收回地皮或无法出售的可能性。另外，提醒消费者不可轻信一些乡产权开发商诸如“可变更为产权房”的承诺，毕竟补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性。

　　■市场调查

　　小产权项目多在远郊区

　　中大恒基不动产营销市场研究中心最近对京城400余个在售楼盘进行的调查分析显示：目前在售小产权楼盘约占市场总量的18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。其中房山区的小产权项目数量最多，占比为26．3％，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20．0％、17．5％和 11．3％。

　　价格方面，目前在售小产权项目的均价为3344元／平方米，仅为去年北京市整体销售均价8792元／平方米的38％。从不同区域在售 “大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平方米，已属京城低房价区域，但其在售小产权项目均价仅为2437元／平方米，为大产权项目的57％。通州区的小产权普通住宅的均价为3485元／平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平方米，每平方米的单价比小产权项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平方米的大产权普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比小产权项目多出近22．5 万元，显然，小产权项目主要的优势在于价格。

　■市场现状

　　小产权住房销售仍很火

　　那么，目前这种小产权项目的销售情况又如何呢？律师以购房人的名义，拨通了几家目前在售小产权项目的销售电话。

　　位于通州某小产权项目的销售人员告诉律师，项目开盘以来一直销得不错，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均价在3100元左右，这一价格比周边有正式产权的项目低了千元左右。当问及是否会有产权证时，她痛快地予以了否认。

　　当律师拨通另一个位于房山区周口店镇的某小产权项目时，一位姓苏的销售人员告诉律师，在售的大多数是88至108平方米的房子，均价在 1600元左右，他还说在公主坟每天都会有接送的看房班车。当问及购房后能否上市交易时，这位销售人员在否认的同时甚至表示，可以帮着进行私下交易。

　　律师随即又走访了多家属小产权的项目。在这些项目中，大多数项目都毫不隐晦自己小产权的身份，仅有一家位于房山项目的销售人员表示，现在关于小产权的风声很紧，同时他建议，“能早买尽量早买，以后是否会被封杀，就不好说了。”

　　■专家提醒

　　小产权将承担很大风险

　　小产权项目之所以在价格上有优势，其原因在于，楼盘的开发大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40％至60％。不少购房人只看到这些“小产权”房子价格低廉的一面，却往往忽略了最为重要的产权问题。

　　业内人士表示，购买使用权、小产权、乡产权等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，没有房产证，这就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用可变更为合法的产权房，连同补办费用，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。

　　名词解释：小产权与大产权

　　国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　　另外，还有一种解释是，买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。因此经济适用房属另类小产权房。

　　小产权住房销售仍很火

　　那么，目前这种小产权项目的销售情况又如何呢？律师以购房人的名义，拨通了几家目前在售小产权项目的销售电话。

　　位于通州某小产权项目的销售人员告诉律师，项目开盘以来一直销得不错，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均价在3100元左右，这一价格比周边有正式产权的项目低了千元左右。当问及是否会有产权证时，她痛快地予以了否认。

　　当律师拨通另一个位于房山区周口店镇的某小产权项目时，一位姓苏的销售人员告诉律师，在售的大多数是88至108平方米的房子，均价在 1600元左右，他还说在公主坟每天都会有接送的看房班车。当问及购房后能否上市交易时，这位销售人员在否认的同时甚至表示，可以帮着进行私下交易。

　　律师随即又走访了多家属小产权的项目。在这些项目中，大多数项目都毫不隐晦自己小产权的身份，仅有一家位于房山项目的销售人员表示，现在关于小产权的风声很紧，同时他建议，“能早买尽量早买，以后是否会被封杀，就不好说了。”

　　被高房价逼得无奈 7成人接受小产权

　　在近日一家网站关于“你会购买小产权房”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。对此，“我爱我家”副总经理胡景辉和中国人民大学法律社会学研究所所长周孝正发表了自己的看法。

　　胡景辉认为，人们之所以选择小产权房乃是高房价下的一种无奈。他说，小产权房在产权关系和土地归属上是有瑕疵的，还不能实现“房地一体化”，以往曾出现过被勒令强制拆除的先例，再加上市场交易还有不规范的地方，建议购房者一定要谨慎。

　　胡景辉说，乡产权归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。

　　对于大多数人愿意接受小产权房这一现象，周孝正则给予了明确的赞成态度。他说，这是建设民主法制和谐社会的写照。每个人都有平等的居住权。男大当婚，女大当嫁，在对房子的强烈诉求下，在面临如此高的房价时，人们只能主动地积极地选择其他途径去解决。而且，周孝正还呼吁，这种价格便宜的小产权应该大力提倡，并不断完善法制去保护购房者的权益。（李明(李明博客,李明新闻,李明说吧)）

　　律师：五证不全不受法律保护

　　乡产权性质的房子，是合法的吗？如果购买，业主会遇到什么样的法律问题？为此，记者采访了北京中伦文德律师事务所的闵敏律师。

　　闵律师提醒，一般买房时需注意察看建设用地许可证、国有土地使用权证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证这五证是否俱全，如果齐备，房子就是大产权，否则就都属于小产权(或乡产权)。而乡产权不是合法的产权，是不受法律保护的。五证不全的项目法律规定不能销售，乡产权的房屋从销售环节上来看就是不合法的。

　　针对一些乡产权的别墅开发商几年之内将产权改为大产权的承诺，闵律师提醒，这很有可能是无法兑现的陷阱。补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性，因此消费者不可轻信。

　　对于记者提到的“四荒”地是否可以开发的问题，闵律师指出，四荒地属于集体土地，国家规定集体土地不能用作非农用途，除非通过特定的手续将集体土地改为建设用地。如果开发商有严重违背国家相关法律的行为，国家有权对这类问题涉及的乡村、开发商处以严格的惩罚，甚至会将土地收回。同时，闵律师补充，除了这种“四荒”地以外，还有很多类型的土地用于乡产权的房屋开发。比方说原本就是农业用地的土地、无土地出让金的国家划拨的国有土地、交了土地出让金却不符合规划的土地等等。

　　提醒：购买乡产权别墅注意什么

　　如果确实想买乡产权的房子，“链家”市场部的相关人员建议购房者还需注意以下两点：

　　首先，对开发商进行充分的了解，尤其是对于手续不全的乡产权房来说，不要轻信开发商的承诺。另外，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。同时对会所、幼儿园、健身中心、餐饮、超市、医疗等社区配套也要了解清楚。

　　其次，要关注房子细节，要注意别墅的外观，注意容积率、楼间距、绿化率等因素，还要看户型，注意户型设计的功能分区，生活区、工作区、休闲区等功能区域设置是否合理，私密性是否良好。

　　政策比提醒更重要

　　看看“历史”就能知道，相关部门对购买无产权保障房进行的多次风险提示，并没有让此类房屋停止销售，也没有阻止住大量消费者的购买脚步。原因何在？住房保障制度没有落实到位，高扬的房价只能把一些中低收入群体“逼向”小产权房。

　　比提醒更重要的，是今后政策如何面对市场上现存的“非法项目”，如何面对已经购买了这类房屋的一大批购房者。是时候该考虑制定出台一个新的政策，给予此类房屋合理的“善后”了，这也许才是在更高级别地“保护购房者权益”。

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