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盐城市市区房屋拆迁管理试行办法

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2019-11-24 15:34

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　　第一章总则

　　第一条为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合盐城市区实际，制定本办法。

　　第二条在盐城市区城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

　　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和建设项目的实施，有利于改善生态环境和保护文物古迹。

　　第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

　　第五条市人民政府建设行政主管部门对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

　　市人民政府有关部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。

　　市人民政府规划、房产、国土行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的规划、房产、国土管理第二章拆迁管理第六条拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

　　申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（一）房屋拆迁申请书；

　　（二）建设项目批准文件；

　　（三）《建设用地规划许可证》（附红线图）；

　　（四）《国有土地使用证》或土地使用权批准文件；

　　（五）拆迁计划和拆迁方案，包括确切的拆迁范围，被拆除房屋的用途、面积、权属等现状，拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施，拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，拆迁的方式、时限等（为取得上述资料，拆迁人经房屋拆迁管理部门批准，可超前进行调查、测量，被拆迁人应当予以协助）；

　　（六）市区金融机构出具的拆迁补偿安置资金足额存入专门账户的证明；

　　（七）直接委托拆迁的，附拆迁委托书。

　　房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁布房屋拆迁许可证；对不符合条件的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证，并说明理由。

　　第七条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位（实施拆迁招投标的工程，待确定中标单位后公布）等事项，以房屋拆迁公告的形式，在本市主要报纸上予以女布；规模较小的房屋拆迁，可以在拆迁范围内张贴房屋拆迁公告。

　　第八条拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订和实施拆迁补偿安置协议的单位。

　　房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁实施单位的资格认定和资质年检工作。拆迁实施单位应公开办事制度，接受群众监督。

　　第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围。

　　根据建设项目性质和拆迁量的不同，确定拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延长期拆迁申请之日起10日内给予答复。

　　第十条拆迁人应当在拆迁工作结束后向房屋拆迁管理部门提出验收申请。房屋拆迁管理部门应按照房屋拆迁许可证规定的内容，对拆迁项目进行验收。

　　拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，妥善整理、保管好拆迁档案资料，并在拆迁项目验收合格后15日内，向市房屋拆迁管理部门提供拆迁资料。房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。[page]

　　第十一条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　拆迁人委托拆迁的，可以通过招标或协商方式确定拆迁实施单位；市政工程、土地出让（含土地储备）项目的拆迁，应当通过招标方式确定。拆迁人应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

　　从事房屋拆迁业务的人员，应当经过房屋拆迁管理部门的专业培训和考核，取得《拆迁上岗证》后，方可从事拆迁工作。

　　拆迁人自行拆迁的，必须有3名以上经房屋拆迁管理部门专业培训和考核，取得《拆迁上岗证》的拆迁工作人员，并报经市房屋拆迁管理部门批准，方可自行拆迁。

　　第十二条拆迁范围确定并公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列动：

　　（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）户口迁入和分户；

　　（四）建立新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁户名。

　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知规划、建设、房产、国土、工商、公安、供电、供水、广电、电信等部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

　　转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当及时书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

　　第十三条加强拆迁补偿安置资金使用的监督。房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议，明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

　　第十四条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，签订拆迁补偿安置协议。货币补偿安置协议应当载明被拆除房屋建筑面积、补偿方式、补偿金额、搬迁期限及当事人需要约定的其他事项；房屋产权调换补偿安置协议还应包括安置用房的价值金额、面积、安置地点、层次、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等内容。拆迁补偿安置协议应当使用房屋拆迁管理部门统一监制的规范文本。

　　第十五条被拆迁人原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》应当在签订拆迁补偿安置协议后予以变更或注销。被拆迁人应当将上述房地产权证交拆迁人保管，拆迁人必须收齐并移送市房产、国土行政主管部门的登记机构予以变更或注销。

　　第十六条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　　第十七条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁纠纷行政裁决办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。

　　第十八条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者。由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。[page]

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第十九条因城市市政公用建设改造、市容环境整治、土地出让（或土地储备）项目需要拆迁的房屋，在拆迁期限内未达成拆迁补偿安置协议的，由拆迁人办理证据保全手续，按照先腾地、后处理的原则依法办理。被拆迁人应当服从建设需要，在规定的期限内搬迁。拆迁范围内的违法建设在规定期限内未拆除的，由拆迁人依法申请强制拆除。

　　市政公用建设改造项目是指市人民政府批准的城市道路、桥梁、河道、公共停车场、防洪、供水、排水、排污、环卫、燃气、驳岸、码头、人防、广场、绿化等项目。

　　第二十条房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有相应建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案。施工企业负责人对安全负责第三章拆迁补偿与安置第二十一条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。

　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十二条第四款、第三十条第二款的规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　　货币补偿金额，主要包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等费用。其中，区位基准价根据被拆迁房屋的区位、用途等因素评估确定；重置价格结合成新及装饰装璜等部分由拆迁人或委托的拆迁实施单位按照有关标准补偿。被拆迁人不得提出超出本办法规定的要求或者附加条件；拆迁人不得擅自提高或者降低补偿标准。

　　第二十二条实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　实行产权调换的，拆迁人应当提供符合有关技术、质量标准，并经房屋拆迁管理部门同意使用的合法安置用房供被拆迁人选择；实行异地安置的，应当一次性安置。

　　实行产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须在协议约定的时间内向被拆迁人提供办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》所需的有关文件资料。

　　非公益事业房屋的附属物需要拆迁的，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　第二十三条对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的3级以上房地产评估资质的评估机构实施。

　　对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机梅由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。市房产管理部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

　　评估机构应当根据政府有关部门公布的区位基准价等标准进行评估。营业用房采取按营业区位分别评估的办法确定；住宅及其他非住宅房屋采取按区位集中评估的办法，区位基准价经价格行政主管部门确认后公布。评估机构要本着合法、公正、公平、公开和独立、客观、科学的原则进行评估，并为其评估结果承担法律责任。房屋评估允许误差范围为5％。

　　在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。

　　评估机构对拆迁房屋进行评估的费用，由拆迁人承担。

　　拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条第一款规定的其他评估机构重新评估。

　　重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原讦估机构共同承担。[page]

　　拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。

　　第二十四条拆迁补偿的计算方法为：

　　（一）被拆除房屋的补偿：

　　房屋拆迁补偿金额= （房屋重置价X成新率+区位基准价X楼层系数） X合法建筑面积。

　　房屋合法建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照房屋建筑面积、土地使用面积分别计算。土地使用面积多于房屋建筑面积的部分，属于出让土地的，区位基准价按生产、办公用房的标准计算（已使用年数按所占比例相应扣减）；属于划拨土地的，按现行划拨土地的费用标准进行补偿；属于租用土地的，扣除已使用年限后，租金余额返还。土地使用面积以《国有土地使用证》上载明的面积为准，对拆迁公告发布之日仍未能取得《国有土地使用证》或经国土部门认定无合法权属的，区位补偿面积一律按被拆除房屋的合法建筑面积计算。土地使用面积及划拨土地费用标准由市国土管理部门确定。

　　房屋重置价：指在目前施工技术、材料和价格水平等条件下，重新建造与原建筑物具有同等效用的新建筑物所需要的全部建安费用。

　　区位基准价：指房屋所在区位价格，包括土地取得费和国有土地所有权收益、外部的基础设施大环境投入、内部的综合配套、房屋用途等因素形成的综合收益。

　　房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。其中，营业用房系指直接从事营业活动的商业月艮务用房，包括商业、金融保险业（直接从事对外营业的部分）、娱乐、餐饮、服务行业的用房；其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。

　　（二）其他补助补偿：

　　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付下列补助费：

　　1.搬迁补助费（含生产设备搬运、拆装费）。

　　2.临时安置补助费：实行货币补偿并按规定及时付清补偿款的，给予不超过3个月的补助。产权调换安置房为期房的，过渡期一般不超过18个月；因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：

　　（1）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。

　　（2）对被拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个、月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。

　　3.装饰装璜及附属设施补偿费。

　　4.树木、花卉、青苗补偿费。到影响的在职职工，按该单位上年度平均月工资标准给予3个月的补助费。

　　拆迁人可以按被拆迁人实际提前签订协议、搬家让房的时间及奖励标准给予奖励，但时间最多不超过15天。

　　本条涉及的房屋重置价格、楼层系数、区位级别划分范围和区位基准价及价格（费用）等标准，由市人民政府价格行政主管部门会同房屋拆迁管理部门制定公布，并根据市场情况适时调整；盐城经济开发区、盐都新区、城区南洋经济开发区的房屋重置价格、区位基准价及其他价格和费用补偿标准另行制定，报市人民政府价格行政主管部门批准后执行。

　　住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人对被拆迁人应按补偿金额的15％增加补偿。住宅房屋的竣工时间，单位的房屋以房屋竣工验收报告日为准；私人住宅按《建设工程规划许可证》（或《建筑执照》，下同）核发时间后满6个月之日为准。原房屋为违法建设，后经规划部门确认补发证件的，不增加补偿。

　　第二十五条拆迁范围内的房屋权属和面积应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法权证确定。拆迁人对提供的各种原始资料应当认真核实，房产、规划、国土等部门应提供查证原始资料的方便。对《房屋所有权证》超出《建设工程规划许可证》的部分，由拆迁人扣除房屋所有人按现行标准补交的规费后，按《房屋所有权证》所载面积给予补偿。对弄虚作假、严重违规发证的，原发证部门应注销原证照，并依法追究有关责任人的责任。[page]

　　第二十六条拆除违法建设、超过批准期限的临时建设，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建设，按剩余使用期限应分摊的建造成本给予补偿。但在临时建设工程规划许可证中载明因城市建设需要而拆除时不予补偿的，则不予补偿。

　　对房屋建筑面积未明确的直管公房，以合法租赁房屋实际测量的建筑面积计算。

　　对1984年1月5日前证照不全的房屋，按1986年航测图所反映的房屋面积计算。

　　第二十七条被拆迁房屋的性质按以下原则界定：

　　1984年1月5日后所建房屋，以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

　　1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即为营业用房并持有工商营业执照、持续经营至今的，方可确认为营业用房。对其他类型的房屋，按拆迁前的实际用途确认。

　　第二十八条 1984年1月5日后所建房屋未经规划行政主管部门批准擅自改变房屋使用性质的，仍按原使用性质补偿，但对取得工商营业执照、持续营业一年以上并按章纳税、按规定交纳（或补交）土地年租金的，拆迁人对被拆迁人可参照营业用房进行补偿，补偿标准为：2001年1月1日后。取得工商营业执照并持续经营满1年的、1991年1月1 E 55 2000年12月31 El期间取得工商营业执照并持续经营至今的、1984年1月5 E后。g~1990年12月31 期间取得工商营业执照并持续经营至今的，营业用房的区位基准价分别按30％、33％、36％进行补偿；最低补偿标准为：在同地段住宅用房区位基准价的基础上增加150元／平方米。

　　第二十九条拆迁私有住宅（含房改房）、非住宅房屋，拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆迁人。

　　被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人支付补偿款的时间应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人签订协议、搬家让房后的1个月内全部支付。

　　被拆迁人选择产权调换的，拆迁人直接将补偿款汇给被拆迁人购房的售房单位作为购房预缴金。被拆迁人凭拆迁补偿安置协议和购房介绍信，到售房单位自行选购安置房，签订购房合同。购房后仍有余款的，拆迁人应当将余款自被拆迁人签订购房合同之日起1个月内支付给被拆迁人。

　　第三十条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合第三十一条拆迁公益事业用房或公共设施的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者按重建费用给予货币补偿。

　　拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。房屋拆迁管理部门应当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。

　　第三十二条拆迁直管公有住宅房屋或单位自管的公有住宅房屋（含非成套房屋），被拆迁人选择产权调换的，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁，安置房屋仍由原房屋承租人承租，重新订立房屋租赁合同；被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分的补偿付给被拆迁房屋的所有人，其余部分支付给房屋承租人，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。

　　承租人已参加房改并达到应享受的住房标准或已领取住房补贴、已购经济适用住房、已享受政府优惠政策参加单位集资建房的，被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部归产权单位，承租人由房屋所有人负责按期搬迁；承租人房改时尚未达到应享受住房标准的部分，由拆迁人在被拆除房屋区位补偿款内按房改补贴标准补助后，其余被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部支付给产权单位。[page]

　　第三十三条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。拆迁补偿费暂存房屋拆迁管理部门，待产权权属明确后再予支付。

　　拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，安置房仍由房产管理部门代管；实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

　　第三十四条拆迁设有抵押权的房地产，由抵押权人重新设立抵押权或者由债务人清偿债务后，方可给予补偿。拆迁人应通知抵押权人，抵押权人和抵押人在拆迁公告规定的期限内未按此规定处理的，拆迁人可以参照本办法第三十三条第一款的规定实施拆迁。拆迁设有典权的房屋应当依法清典。

　　第三十五条对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税，办理证照时只交纳工本费。

　　第三十六条被拆迁人仅有1处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，最低补偿标准为：1级地段为5万元，2、3级地段为4万元，4、5级地段为3万元。

　　被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由市人民政府对被拆迁人提供成套城镇廉租住房或者租售经济适用房等形式予以妥善安置，增加的补偿款上交政府，作为廉租房或经济适用房的建设资金。

　　第三十七条被拆迁人为异地安置的，安置地的办事处、居委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入和子女入学、入托、转学等手续。拆迁过渡期间，被拆迁人的子女仍需在原地入学、入托的，有关部门和单位应提供方便，并不得另增加收费。

　　第四章法律责任第三十八条凡违反本办法规定的，按国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》进行处罚。

　　第五章附则第三十九条各县（市）人民政府可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及本办法，结合本县（市）实际情况制定实施办法。

　　第四十条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。

　　因市政建设改造、市容环境整治实施房屋拆迁的，因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法可由市人民政府另行制定。

　　第四十一条本办法由市建设局负责解释。