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房产“小”问题维权“大”麻烦

法律快车官方整理

2019-11-22 22:36

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　　自东方地产“3·15维权热线”开通以来，共接到读者投诉83起。记者统计分析这些投诉案例发现，问题主要集中在房产证难办理、房屋面积误差及物业管理等方面。在调查采访的过程中，许多业主感慨“小问题真是大麻烦”，因为在置业维权的过程中，往往是问题越“小”越难办。打官司，怕麻烦，找开发商协商，又往往被“忽悠”。置业无小事，本期，记者选取了几个典型案例，邀请河南昌浩律师事务所的刘宾律师一一进行解答并为读者支招。

　　房产证迟迟难办理▲▲▲

　　产生概率：★★★★☆麻烦程度：★★★★★

　　读者投诉：李女士于2007年9月在新郑市龙湖镇学府花园小区购买一套商品房，当年11月交房，至今仍没有办理房产证。现在李女士已经怀孕7个多月，急需办理准生证，可是办准生证得有户口，而拿不到房产证就没法在当地入户。李女士说，当初买房时她和开发商签订的合同中约定，开发商在交房后60日内将办理权属登记需要由其提供的资料报至房管部门备案，如果由于开发商的原因，致使业主不能在规定期限内取得房屋所有权证书，则开发商需向业主按照已付房价款的0.5%支付违约金。

　　王先生和樊女士也是同样问题。王先生2006年在郑州市太康路大上海城全款购买了一套商铺，2007年4月交房，至今仍然没有办理下来房产证。王先生多次找到开发商询问，得到的答复是正在办理。王先生有点担心，交房快三年了还没办下来，这房子是不是有问题。

　　樊女士2007年在郑州市长兴路福娃美景小区购买了一套800多平方米的商铺，2008年3月交付使用。可是现在，同一个小区的其他住宅房产证都已经办理下来，自己的房产证却迟迟拿不到手。

　　律师支招：办理房产证是房地产开发商或销售商的一项合同义务，一般在商品房买卖合同中会约定办理房产证的期限，开发商一旦延期办理，当事人可以选择自己办理或者到法院起诉要求开发商立即办理并支付违约金。当事人如选择自己办理，具体办理程序可以咨询当地房管部门；如果选择起诉，在拿到判决书后开发商仍不办理，可以申请法院强制执行，由法院强制办理，所有费用由开发商支付。

　　房屋面积有误差▲▲▲

　　产生概率：★★★☆☆麻烦程度：★★★★☆

　　读者投诉：张女士2006年在太康路大上海城购买了一套商铺，合同约定面积是31平方米，去年房产证办理下来之后，她发现产权登记面积为29平方米多一点，比合同约定少了一个多平方米，按照购买时每平方米15000元左右的单价，开发商需向她退还房款2万余元。她多次找到开发商要求退款，可是开发商却以资金紧张为由一直推托。双方合同约定是“房款按照面积据实结算，多退少补”。

　　律师支招：根据合同约定，张女士可以要求开发商退还这2万余元房款。如果开发商拒绝退还，可以向法院起诉要求退款并赔偿损失。该案中需要特别注意的是诉讼时效问题，如果从张女士发现该房屋面积与合同不符起两年内不起诉，也没有证据证明曾向开发商主张过该请求，张女士就会丧失要求法院依法支持其诉求的权利。

　　没收房就要缴纳物业费▲▲▲

　　产生概率：★★★☆☆麻烦程度：★★★★☆

　　读者投诉：贾先生去年年底在郑东新区龙腾盛世小区购买了一套商品房，今年1月20日，售楼人员电话通知贾先生前来收房。贾先生发现房屋质量有瑕疵，便拒绝收房，要求开发商进行维修整改。此后开发商按照贾先生的要求进行了维修。3月11日，贾先生查看维修情况后打算签字收房，可是却被要求从1月20日起开始缴纳物业管理费。贾先生对此不予认同，他认为应当从实际收房之日算起。他想向今报房产大律师问个明白。

　　律师支招：物业费的缴纳是以物业合同生效为前提条件的。根据行业惯例，物业合同是在交房时签订的，没有交房物业服务的主体即不存在。因此，贾先生如果在3月11日之前没有签订物业合同，物业公司就无权要求他缴纳物业费。如果此时物业公司不给贾先生办理入住手续，贾先生有权通过法律途径维护自己的权益。 [page]

　　物业费含不含水电公摊费▲▲▲

　　产生概率：★★★☆☆麻烦程度：★★★☆☆

　　读者投诉：罗先生在鑫苑国际城市花园2期买了一套小户型，去年年底交房，还没有装修入住。今年1月份，物业公司通知其缴纳1~3月份的物业管理费135元和水电公摊费64元。罗先生如数缴纳后索要发票和公摊费用清单，物业公司却无法提供，在罗先生的一再要求下，物业公司解释说水电公摊费是指电梯、公共照明等费用，现在只是预收，3月底进行结算，多退少补。

　　罗先生告诉记者，他现在所居住的小区，只收取物业管理费，水电公摊费已经包含在物业管理费内，而鑫苑国际城市花园却要另收水电公摊费，罗先生认为这是重复收取。这一说法是否正确？如是，罗先生该怎样进行维权？

　　律师支招：房屋在交付之前，所有权归开发商所有，此时所产生的一切费用由所有人或者实际使用人缴纳。物业费是建立在物业公司对业主或者业主房屋服务的基础之上的，交房前业主还没有入住，物业公司没有对业主或者业主所有的房屋进行服务，双方不存在合同关系，因此也不存在物业费用缴纳的问题。

　　对于水电公摊费用，应当属于开发商交房前的房屋建设成本，应当由开发商缴纳。业主入住之后，物业费和水电公摊费用是分开收取还是合并收取，应当看物业费用是否包含了公摊费用。

　　现实中两种收费方式都是存在的。业主如果对物业公司的收费不满，可以到物价局对收取费用的内容和收费标准进行核实，如物业公司收费与物价局公布的标准不符，可以要求物价局对物业公司进行处罚并要求其改正。

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