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物业“管家”与业主“东家”何以成“冤家”

法律快车官方整理

2019-11-23 00:24

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　　日常生活中，人们常常把小区的业主和业委会比作“东家”,把物业管理公司比作“管家”.按理说“东家”和“管家”利益趋同，应该和谐相处。然而近年来，不少“东家”与“管家”频频对簿公堂。

　　一份来自上海市徐汇区人民法院的司法统计表明，2010年该院受理涉及物业管理的纠纷共计1805件，其中“管家”损害“东家”的案件18件。

　　公用收益，归谁所有？

　　上金大厦是一幢商住两用大楼，因紧靠地铁、高架，交通便利而受到许多投资商的青睐，“管家”融裕物业管理有限公司在这里也是左右逢源。

　　然而，随着大楼人气渐旺，细心的业主们发现大楼电梯内壁被安上了镜框广告，底楼大厅墙上还装上了播放视频广告的液晶电视，再一查，竟发现“管家”已悄悄地将位于大楼二层的建筑面积近80平方米的公共部位出租。于是“东家”算了一笔账，几项出租累计起来可是一笔不小的收入。几经交涉，“管家”居然振振有词，声称早有约定，取之有道。无奈，上金大厦业委会只得具状将融裕物业告上法庭。

　　庭审中原告诉称，被告公司作为物业管理单位，私自将小区物业共用部分出租获取收益，侵害了全体业主的利益，请求判令被告公司返还公共收益13万余元。被告则辩称，上金大厦投入使用伊始本公司就接手物业管理，在前期物业管理合同中，经协商开发商同意，经营场所的收入由物业管理公司收取。

　　法院在审理中查明，早在2003年，物业与大楼开发商签订《前期物业管理合同》，约定由被告对大楼进行前期物业管理，为有效控制物业管理费的支出，提高被告的管理积极性，物业管理费、车位管理费及经营场所的收入由被告包干使用，节余归被告，不足部分亦由被告补贴。但同时又发现，在开发商与业主签订的商品房预售合同、出售合同附件中的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中，却并无类似上述意思表示的条款。

　　法院认为，业主对建筑物的共有部分享有权利，出租业主共有部位获取的收益，理应归全体业主所有。前期物业管理合同中约定获益归被告所有，因该约定在开发商与业主签订预售、出售合同时，未向业主明示并予以说明，故不对业主产生约束力，共有部位收益仍应归全体业主所有。考虑到被告在实际管理中支出之成本，法院酌情扣减20%的应返款项，判决被告返还原告共有部分收益9万余元。

　　“暂理管家”，义务几何？

　　沁香园小区已经建成十多年了，楼盘的销售，业主入住都很正常，按理说是一个相当成熟的住宅区了。可十多年来，这里的业主与开发商摩擦不断，官司打了好几年。

　　原来，小区初具规模之时，业主尚未全部入住，业委会尚未成立，开发商代行物业管理职能，成了沁香园业主们的“暂理管家”.随着时间的推移，有心的业主发现，小区内的共有设备和公共设施长期无人维修，虽经业委会出面“苦恼交涉”,“暂理管家”始终不予理睬，最后只能对簿公堂。

　　审理中，原告沁香园业委会诉称，经了解，由于沁香园开发商拒绝交纳应由其承担的首期维修基金，致使十几年来小区的共用设备和公共设施无法得到维修、更新，影响了全体业主的正常生活。请求法院判令被告支付首期维修基金180余万元及利息116万余元。

　　被告沁香园开发商辩称，业委会并不含有可以代表全体业主向开发商主张首期维修基金的职责，原告不具备诉讼主体资格。沁香园是高标准内销商品房，维修基金的缴纳应按上海市商品住宅维修基金管理办法办理，按照该规定，被告没有强制性义务为业主缴纳。因此不同意原告的诉请。

　　法院认为，我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，沁香园业委会经业主大会授权提起诉讼，具有诉讼主体资格。但根据上海市相关地方法规的规定，1999年12月1日之前销售的房屋，开发商无需承担交纳首期维修资金的义务，而应承担1999年12月1日之后销售的商品房首期维修资金的交纳责任。据此判决沁香园开放商向原告支付部分房屋的首期维修基金21万余元及相应利息。[page]

　　“东家蛋糕”,怎可偷吃？

　　湘江花园是沪上知名高档住宅小区。小区内的房屋雅致、环境优美，是个令人羡慕的宜居所在。然而，湘江花园的业主在入住后不久，就碰到了意想不到的“烦心事”---难缠的“前管家”衡隆物业管理公司。

　　这位“前管家”是湘江花园开发商在业主委员会成立之前聘请的小区前期物业管理公司。小区业委会成立之后，由于种种原因，决定另行聘请其他物业管理公司。没想到，在进行交接审计时，业主们发现，这位“前管家”不仅扣下了业主们剩余的建筑垃圾清理费，还将近20余万元物业管理费用于支付自己公司员工赔偿金、常年法律顾问费和交际费用等与物业服务无关的费用。经与这位“前管家”交涉未果，湘江花园业委会遂向法院提起诉讼，要求判令被告衡隆物业管理公司返还由其代收代付的建筑垃圾清理费和物业管理费余额30余万元。

　　审理中被告辩称，当初物业服务合同是与湘江花园开发商签订的，业委会不具备提起诉讼的主体资格，原告诉讼请求中的垃圾清运费虽有余额，但由于部分业主有欠费未缴，故这笔余额已用于补缺；律师费、员工补偿费等都是按照湘江花园开发商的要求支付的，这些费用都是合理支出，不同意返还。

　　法院认为：被告与湘江花园开发商签订的物业服务合同为前期物业服务合同。开发商是代全体业主签的合同，合同权利义务归属于全体业主。业委会成立后，作为业主大会的执行机构，代表全体业主就涉及全体业主公共利益的小区管理相关事项提起诉讼并无不当。被告代为收取建筑垃圾清理费，余额应当返还。而常年律师费、员工赔偿费、交际应酬费等自物业管理费中支出也无合同依据。依照民法通则、合同法的相关规定，判决被告返还原告25万余元。

　　办案人语

　　时下成为“业主”的市民越来越多了，有“家”固然是幸福生活的一个标志，而管好“家”才能使幸福生活具有实际意义。现代物业管理是一种合同行为，“东家”和“管家”作为合同的双方应当要有现代物业管理合同意识，即在签订物业管理合同时应当在条款中尽可能详尽地明确各自的权利义务。任何霸王条款都是不合法的；而有意下套，淡化义务，歧义曲解或误解误读合同条款也是不理性的。

　　作为提供物业管理服务的一方，不管是“常年管家”也好，“暂理管家”也好，应当将提供细致周到的人性化服务作为天职。鉴于“管家”与“东家”在信息获取和解读等方面的不对等，“管家”在这些服务中特别要注意“三公开”,法规行规公开，收费标准公开，收支账目公开。严格按照合同的约定，合理收费，谨慎使用，诚信为本，和气生财。漠视业主的权利是愚蠢的，侵害业主的利益是违法的。

　　居家和谐，作为业主同样不能离谱。小区是物业的集合，业委会是业主的代表。在文明时代，任何权利义务都是对等的，只讲权利，不讲义务有失偏颇，权利义务颠倒更是法理难容。社区和谐离不开业主与业委会的同心协力，离不开业主与“管家”之间互信互利。

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