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你是业主吗？业主身份是如何界定的？《物权法》司法解释解读之

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2019-12-01 03:59

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编者按：《中华人民共和国物权法》配套司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将于2009年10月1日开始实施，为帮助广大房地产企业及业主正确理解该司法解释，本站于近期推出司法解释系列解读文章，欢迎各位网友阅读并来函探讨。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日实施以来，关于“业主的建筑物区分所有权”就一直是一个热门话题，尤其是如何界定业主一直受到广大房地产企业及社会各界所关注。最高人民法院于2009年5月14日发布了《物权法》最新司法解释“ 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》”（以下简称司法解释），司法解释第一条对“业主”给出了一个明确的定义，即“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。该条司法解释是对“业主”身份认定问题的解释性规定。“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为“建筑物区分所有权人，是贯穿《物权法》第六章“建筑物区分所有权”的基础性概念之一，明确此概念对贯彻执行《物权法》第六章具有重要意义，但《物权法》本身却未对此概念作出界定。因此司法解释开篇第一条就是对此问题进行规定。根据《物权法》相关条文规定，司法解释将业主身份的认定采取一般规则和特别规定相结合的原则。本条第一款表述的是界定业主身份的一般规则：即依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人（这些人具体包括依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及基于合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人），统属专有部分所有权的“依法取得”，因此司法解释将以上这部分人归为“应当认定”为物权法第六章所称的业主。本条第二款是对业主身份认定的特别规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，虽然尚未依法办理所有权登记的人，但司法解释认为这部分人属“可以认定”为物权法第六章所称的业主。因为在现实生活中，与开发商订立、履行了《商品房买卖合同》，并已经合法占有建筑物专有部分但却未办理产权登记的情形大量存在，其中的原因也十分复杂，最高院在制定该司法解释时考虑到如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准，必将对这一群体应当享有的权利造成损害，并且与现实生活也格格不入，所以就将部分人归为可以认定为业主的情形。理解本条还应注意的是，本条所指“业主”范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人，并且在本条第二款内容的范围内也仅针对与开发商之间的商品房买卖，即通常所说的一手房买卖，而不包括买受人购买之后再行转让的二手房转让情形。

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