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老师住房购销合同起纠纷

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2020-07-02 16:24

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　　核心提示：某市教育局与某公司签订住房购销合同，约定该公司提供三万平方米建筑面积的住宅套房，按成本价格给教育局作为老师住房。后来因产权证登记面积比合同约定面积少了，购房教室就退还房屋面积差异房款以及代收办证费用起诉到法院。

　　近日，在三亚市中级人民法院院长张一敏、副院长李庆及院庭领导的支持和指导下，三亚中院成功调解了一批因房屋建筑面积差、税费负担以及与建筑物有关的物业管理用房、架空层、垃圾处理站等建筑对价所产生的商品房销售合同纠纷案件，双方当事人对法院耐心细致的工作表示感谢。该案成为调解成功的第162宗商品房销售合同纠纷系列案件，实现了诉讼和执行调解的双赢，是落实党的群众路线教育实践教育活动的成果。

　　原因：教师住房被缩水

　　2005年11月26日，三亚市教育局与星辰公司签订《住房购销合同书》，约定星辰公司提供约30000平方米建筑面积的住宅套房，按成本价给三亚市教育局作为教师住房。该住房系享受政府相关优惠政策、限定销售对象、限定销售价格的政策性保障性商品住房。房屋办证后，产权证登记面积比合同约定面积分别少了9.32 平方米、8.48 平方米、8.13 平方米。2011年12月22日，购房教师就退还房屋面积差异房款及代收办证费用事宜起诉至三亚城郊法院，三亚城郊法院判后双方均不服上诉至三亚中院。

　　2013年3月25日，三亚中院终审判决星辰公司退还面积差异房款。此外，认定《合同》虽约定底层架空层等公摊面积由买受人负责，但建筑是否应由买受人购买，属另一法律关系，当事人可另行主张。为此星辰公司遂于2013年6月6日提起诉讼。城郊法院审理判决建设架空层的费用应由星辰公司承担，星辰公司不服向三亚中院上诉。

　　诉讼：双方分歧很大

　　在案件审理过程中，双方对法律和政策的认识分歧很大。其主要争议点在于星辰公司认为涉案房屋为政策性保障性住房，价格低廉，所以合同约定底层架空层、物业管理用房及垃圾站计入建筑面积，面积差应由合同约定的面积减去产权证登记的面积和建筑面积。尽管后来签订的补充协议是以房产证面积为准，但是架空层的受益人是教师，应由老师负担当时的建筑成本。

　　购房教师认为，虽然涉案房屋是政策性保障性住房，但其价格相对于当时的市场价来说也是合理的，且《合同》第三条的约定应理解为房屋按套销售的，底层架空层等公用建筑面积才属业主负责，双方签订的《补充协议》第一条也约定了对涉案房屋建筑面积误差的处理，应以房产证为准，架空层等建筑不能计入建筑面积。再有星辰公司向市住房保障与房产管理局出具的承诺书，承诺其放弃对架空层的所有权，架空层面积不计入公司发证总建筑面积，产权归全体业主所有，作为业主休闲娱乐活动场所，因此而引发的相关法律责任，由其承担。此外，三亚市住房和城乡建设局向购房教师出具的《复函》也说明，架空层不计入发证面积，产权归全体业主所有，开发商不得销售或者变相销售，故不应由其承担建筑面积的费用。

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　　为缓解双方矛盾，贯彻落实党的群众路线教育实践教育活动的精神，三亚中院领导、庭领导和承办法官多次向当事人作调解工作，尽可能使双方当事人意识到调解是最有利于自己的方式。由于双方意见分歧较大，拒绝做出让步。

　　坚持：迎难调解成功

　　久调不成，法院决定及时判决。

　　在判决前一天，庭室领导考虑到双方当事人的诉讼历经3年之久，积怨已深，如果就此判决，将不利于双方当事人矛盾的化解，决定于宣判前再进行最后一次调解。鉴于此前调解工作所遭遇到的困难和阻挠，庭室领导就该批案件向张一敏院长和李庆副院长进行了汇报，两位院领导对此极为重视和支持，出面与星辰公司法定代表人郑宝泉、教师代表会谈，作通双方当事人的思想工作。在查明事实和分清责任的基础上，法院向双方当事人提出调解方案即星辰公司将上批执行案件款约600万元事先存入中院账户，购房教师自愿放弃执行案件中的罚息，作为星辰公司在本案中请求支付架空层等公共部分的对价。

　　与此同时，三亚中院与三亚城郊法院及时沟通协调，通过城郊法院该批案件的执行法官，计算出星辰公司应履行的执行款以及免除的罚息，最终不仅成功促成了该批162宗诉讼案件调解协议的达成，而且达成了上批188宗执行案件的和解，星辰公司当天即将执行款打入法院账户，购房教师签收了调解书。

　　6月4日下午，三亚市两级法院召开了联动调解案款发放会，将相关款项发放给了教师代表。双方当事人都对法院工作表示感谢。

　　(原标题：162宗商品房销售合同纠纷系列案件被成功调解)

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《中华人民共和国合同法》第三条