房屋租赁关系解除

房屋租赁关系解除
一、举案事实概要：

1、出租人与承租人与2005年11月30日订立了租赁合同，租金每年十二万元（每月一万元），付租方式：半年期一付，租期三年至2008年12月31日。租房合同第七条（三）（四）项明确约定了装修费用的负担方式和合同解除后的归属情况。

2、承租人于2005年12月付2006年1月－6月的房租；2006年6月付2006年7月－12月房租；2006年12月21日付2007年1－3月的房租，2007年4月－6月的房租未付；证明付租方式是上交租主义，符合约定的每后半年的前十日交付租金的方式。

3、2007年4月1日和5月1日出租人两次向承租人书面通知催收房租。

4、合同自始至终没有所谓“出租人为承租人办理房屋租赁许可证作为营业条件”的书面约定。2005年12月27日出租人应承租人要求在营业执照范围内增项“定型包装食品、冷热饮、酒类”。承租人刻制“北京茶艺楼”印章经营，要求出租人为其报账、申领发票。2006年4月8日承租人为申领发票报送2006年4月、7月、8月、9月份的损益表。

5、承租人一直正常经营，合同目的得以实现。

6、2006年11月14日（中非论坛期间）承租人因赌博被查处整治，向公安机关书面检讨保证。

7、2006年11月15日承租人未经允许擅自到《精品》和《手递手》报纸上登载转让广告。这是承租人因公安查处后转让经营的客观表现。其诉状称2006年12月29日出租人阻止其经营、未办理租赁证并据此为由要求解除合同只是虚假借口并非客观事实。

8、承租人提供的赔偿损失的证据与当初向出租人报送的收益情况比对存在矛盾差距，说明承租人具有伪造证据虚假主张的恶念。

二、双方争议焦点：

1、出租人认为承租人没有依照约定的条件和时间交付租金构成违约，并且还发生过承租人提供赌博行为，根据合同约定属于严重违约，出租人有权解除合同。

2、承租人先行提出解约，理由是出租人没有给其办理出租许可证，无正当理由停电，并要求赔偿装修费。

3、出租人对承租人的解约理由提出异议，并认为没有义务为承租人办理许可证，承租人正常经营目的得以实现，承租人的解约理由不成立。

4、承租人对出租人的解约理由不认可，表示合同约定的是下交租，出租人没有理由要求上交租。

一审法院完全支持了承租人的全部理由，驳回了出租人的全部反诉请求。

三、出租人提出如下上诉理由：本诉部分认定事实及适用法律错误的具体表现：

1、一审认定出租人为承租人（合同乙方）负有办理租赁许可证的义务是认定事实错误：

双方订立的合同条款中没有此项约定，合同第六条内容的真实目的是证明出租人从产权人处取得租赁许可证，具备转租合法条件。第六条三项内容是连贯的统一的整体，合同双方对此条的真实意思在于转租人的合法转租权利，强调由转租人负责从产权人处取得许可证，不是由转租人给次承租人办理许可证。如果当初有了不给次承租人办理许可证就要承担十二万元的高额违约金，那么出租人何必还要等着承担违约金而不去办证，不办证与高额违约金之间的利害关系任何人也绝不会选择趋害而避利。这些都能说明此条约定没有给次承租人办理许可证的意思。

如果非要推定此项办证义务，合同没有明确具体办理期限，没有何时办理完的约定，原审认定违约缺乏事实依据。合同只写“在租赁期内”，履行中的任何时候办理都不能算违约，承租人始终没有催告办理，出租人在租赁期的任何时间办理都不算违约。根据合同法第8条、第94条至96条、第108条规定，如果涉及到给次承租人办理租赁许可证的义务问题，由于合同没有约定具体期限，法律规定承租人首先负有催告履行的义务，事实上合同履行过半承租人始终没有催告过。依据合同法第九十六条规定，义务人不履行义务，首先由权利人进行催告，北京市高级人民法院民事审判疑难案例与法理研究第二卷明确解释，应当进行两次催告，表现为催告限期履行，在限定期内未履行的，才可催告解约，没有催告程序不能解约，这是为保障合同交易安全和促成合同为目的的立法理由。

承租人不具备解除合同的权利，法律规定无论约定解除权还是法定解除权，都会经过一定时限而消灭，权利的行使不能毫无限制，这是民法上的一个基本法理，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定，约定解除权行使期间经相对方催告后权利人在三个月的合理期限未行使权利者，未约定解除权行使期间的，合同法规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，解除权为不变期间，如果承租人一方认为出租人未能办理许可证的行为构成根本违约，首先应当催告履行，如果未能催告而直接解约，属于解约条件不成立，催告及通知是解除权发生效力的前提条件，法律为了督促解除权人及时表明是否解约的态度，使合同双方处于稳定状态的关系确定下来，即要么解除合同，要么合同继续履行，而不能在合同履行过半时再回过头解除合同，法律不支持这样的背信举动，本案中合同订立的时间为2005年11月30日，承租人在合同订立后明知未能办理许可证的解除事由，但承租人未经催告和通知程序，而是选择了正常履行，事实上合同目的确已完全实现，如果按原审判决，则解除权人在明知存在解除权事由后，漠不作声而将合同另一方置于不稳定状态，这样的结果会使任何合同都有可能丧失诚信，这样的裁处在鼓励投机制裁守信，一审随意支持不经催告、合同履行过半再回头解约的作法，与合同法的基本立法理念相违背，判决缺乏法律根据。

承租人曾到产权人处办理过租赁许可证，产权人表示不能给次承租人办理租赁许可证，租赁许可证只能给承租人办理，不能给次承租人办理，如果给次承租人办理就等于承租人退出租赁关系，一审法院仅凭承租人单方意见，错误理解和主观认定为承租人办理租赁许可证。2005年12月份承租人到房管处要求办理租赁许可证，房管部门告诉过承租人根据军队房地产管理规定，只可办理出租许可证，没有办理转租许可证的规定，如果非要办理，管理部门没有转租许可的样本，则只能出具证明，还需要办证人员承担百分之八的办证税费，承租人就没有再办，事后主动要求出租人在营业执照上增项，而且按照增项后的营业执照和字号正常持续经营，合同目的确已实现，不存在解约以及出租人违约的情形。

2、一审认定装修费的事实及处理违背当事人的合同约定，租赁合同已经明确约定了装修成果归属于产权人，一审越过当事人之间的约定，破坏了合同自由原则，如果合同约定装修费要退，则必须经过评估确定实际利用价值，而不能仅凭承租人提供具有利害关系的数据，评估确定是司法实践的基本原则，截止目前对租赁合同装修补偿的处理，司法操作中无一例按承租人提供的数据处理的，对于装修费是否补偿必须依据当事人的约定，没有约定的才可补偿，但这种补偿只能建立在评估现存价值的前提下进行，而不是主审法官随意确定，原审超越当事人的约定就已经错误，再按单方主张判偿六万就是错上加错（装修费总额还不足三万元），一审大着胆子敢于这样裁决，不免让出租人怀疑当审法官还能否坚持一点点公正性。本诉部分来说，双方的租赁合同履行过半，承租人订立合同的目的实现，承租人不具备解除合同的权利，其提出的违约事实和解除合同的理由明显违背法律规定，原审对本诉的裁决认定事实及适用法律错误，请予撤销和纠正。

四、原审对反诉部分认定事实及适用法律错误的具体表现：

1、一审认定交付租金的时间为“下交租”，是事实认定错误。被诉人上交租的实际履行行为足以证明，一审法院关于“实际履行不能变更约定”的主观判断严重违背合同法基本精神。承租人实际交付租金的行为恰恰是按照合同约定履行交付义务，这些都是外在的表现，说明双方早就对当初约定的上交租的条款没有任何争议，虽然事后承租人为了达到逃避责任的动机硬要说成下交租，但是根据合同法第六十一条规定，确定交租时间除了实际履行为考查点以外，还应当根据北京市房租市场为衡量标准，而不应当依从于承租人的口头辩解，如果实际履行行为真有与合同约定不一致的，法律规定应当按当事人的外在实际行为确认交租时间，一审抛开合同约定和交易实践竭尽全力帮助承租人逃避责任，显得格外不公正。

实际情况是：合同中填写后半年的前十日时承租人先前已经交清了前半年的租金，订立合同条款时双方只考虑了后半年租金如何交，才写了后半年的前十日，后半年的前十日交清租金说的是后半年的租金应当在后半年的前十日交清，并非前半年的租金在后半年的前十日才交，后半年是一个房租计价单位，按一审的理解就等于是将前半年的租金在后半年的前十日交，这里的后主要用于区别前十日，而不是前半年用房后半年交租，为防止后付租金的房客用房后一走了之导致房租损失的不利，目前北京地区没有一例是后交租的，如果是后交租相信承租人不打可能在北京租到房子。一审裁判作了不该作的事情，断章取义处处为承租人搜索拒租理由达到逃避责任的不正当目的。

2、承租人与出租人之间的租赁合同经判决2008年4月29日解除，此前虽然双方都以各自的理由提出解约，但真实可信的解约权利和理由在出租人一方，是承租人没有按约定交付租金和从事赌博行为，出租人于2007年4月5月两次发出催交租金的通知，有据可查。承租人仅以未办许可证为由提出解约，但根据全案查知，承租人提出的理由缺乏根据。2006年11月14日承租人因赌博被查处整治，2006年11月15日承租人未经出租人同意在精品和手递手报纸上登载转让广告，中非论坛期间被海淀公安分局查处赌博并责令保证，承租人的这些行为是客观真实的中止营业的原因和事实，承租人称2006年12月29日因停电中止经营的说法是虚构的，未办理许可证仅仅是逃避租金的借口，不足可信。

五、原审更换审判成员的作法严重违背审判程序。

北京市高级人民法院关于民商事上诉案件改判和发回重审若干问题的意见一、因一审法院违反法定程序、二审法院应当发回重审的情形：第二条　严重违反法定程序的其他情形（二）更换合议庭成员未告知诉讼当事人的。本案已由前任法庭审理终结，没有下达判决出租人催问了几次得到答复是让等判决，谁知后来又通知还要开庭，而且完全换了合议庭人员，判决出来这才让人明白更换庭审法官是有意为承租人安排的。

综合上述，一审判决错误，请予撤销并改判，承租人应当承担自2007年4月到2008年4月间的租金计十二万元，并承担二万元租金损失。承租人从事赌博行为，根据合同第十条、第七条（三）（五）（六）项约定，还应当承担十二万元的违约金。

六、对合同解除权的行使方法和法律规定，合同法专业律师深入解析：

依据合同法条第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

法条文义解释：本条规定了约定解除权的合同解除以及法定解除必须遵循的程序。解除权人应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。对于合同解除权的问题，应当注意如下几点：

1、解除合同要符合法律规定或合同约定的条件。

合同目的不能实现是解约的法定条件，当然合同中双方当事人也可以约定解除权的条件，但具备了解约情形合同不一定就解除，还需要将解约的意思表达以通知的方式告知对方，通知是一方当事人向另一方当事人发出解除合同的意思表示。通知的形式原则上采取书面形式，但对于口头合同的解除可以采取口头形式。解除合同的通知到达对方当事人时生效，即合同关系终止。

2、对方当事人可以对合同的解除提出异议。

这里的异议包括实体和程序两个方面。在实体方面，有在双方约定解除中，约定解除的条件未成就；当事人并未表示不履行主债务；当事人一方并未迟延履行主债务；当事人一方的迟延履行或者其他违约行为并不严重影响订立合同所期望的利益；并未发生不可抗力，或者发生了不可抗力，但并不影响到合同目的的实现等。在程序方面，主要包括：当事人一方迟延履行主债务并不严重影响到合同目的的情况下，享有解除权的当事人没有催告履行；主张解除合同的当事人迟延行使解除权导致该解除权消灭的；主张解除合同的当事人并未履行通知义务。对解除合同有异议的当事人在对方当事人主张解除后，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，在此规定行使解除权必须具备两个条件，当事人一方迟延履行的是主要义务，而不是一些次要的附属的义务，债务人经催告后在合理的期限内仍未履行主要债务。

3、解除合同的主张一定要经过催告程序。

催告是债权向债务人请求给付的意思表示，迟延履行后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同，合同中无确定履行期限的，债权人要解除合同须经两次催告，债务人不能满足催告的要求将负迟延履行责任，第二次才是解除合同的催告，债务人不满足催告要求将导致债权人解除合同，两个条件缺一不可，双方认可的事实是增项经营，没有解除事由的出现，解释合同条款含义时，解释结果与价值发生冲突，目的经济社会衡量等方法，违背了当事人订立合同真实意思，动摇了合同制度的基础，承租人在出租人就合同情况全然不知的情况下，直接要求解除合同，不符合合同法立法精神，合同法第九十六条规定，无论是约定解除还是法定解除，解除权人均应当通知对方，否则实践中对合同的存续状态当事人将无法预知，从全案查明承租人并未有向出租人履行通知的证据。对解除权有异议，法院只能围绕解除权人是否享有解除权以及是否履行了相应的通知程序，确认合同是否解除，而不能判令解除合同。