中国国际经济贸易仲裁委员会房产仲裁案-成功案例

北京XXX有限公司与北京恒YYY贸易有限公司租赁合同纠纷中国国际贸易仲裁委员会仲裁案 2

2006年11月21日北京XXX有限公司与北京市WWW兴业商贸有限公司签订一份美罗城商业店铺租赁合同及其附件、美罗城物业服务合同。合同约定北京WWW兴业商贸有限公司租赁北京XXX有限公司所有的位于朝阳区东四环中路美罗城购物中心B133号商铺一处。双方约定因租赁合同引起的纠纷提交中国国际贸易仲裁委员会仲裁。合同签订后，北京市WWW兴业商贸有限公司将合同的全部权利义务转移给北京恒YYY贸易有限公司。2008年北京市XXX有限公司与北京市恒YYY贸易有限公司就商铺租赁合同的履行问题发生纠纷。

2008年X月X日北京市XXX有限公司就与北京恒YYY贸易有限公司商铺租赁合同纠纷一案提交中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁。

本律师经与北京市恒YYY贸易有限公司建立仲裁代理关系后，正是接收手本案。

接手该案件后，本律师认真研究了租赁合同及其附件、权利义务转移协议书及其他书面文件并就租赁合同及物业服务合同出具基本法律意见。2008年X月X日依法接到中国国际经济贸易仲裁委员会秘书局寄送的仲裁申请书及其附件、仲裁规则、仲裁员名册。收到上述法律文件后，本律师依法代北京恒YYY贸易有限公司按照仲裁规则起草并提交了仲裁答辩意见书、指定仲裁员通知书及相关证据复印件。

就申请人提交的仲裁申请书被申请人答辩如下：

仲裁答辩状

答辩人：北京恒YYY贸易有限公司

住所：朝阳区东四环中路XX号CCCC

法定代表人：应XXX

委托代理人：李振军 北京市鸿盛律师事务所律师

答辩人现就申请人XXX有限公司诉答辩人租赁合同纠纷仲裁一案答辩如下：

一、本案中，（1）申请人诉请物业管理费271621.37元及电费2238.7元不属于贵仲裁委员会仲裁管辖范围，申请人本项诉请无法律依据。按照租赁合同及补充协议，答辩人与申请人仅就租赁合同争议事项共同约定由贵仲裁委员会仲裁，但就物业费及电费问题双方没有约定由本会仲裁。物业合同第十条约定“执行本物业协议中发生争议，双方应协商解决或报物业行政管理部门进行调节，协商或调解不成的，任何一方都可向本物业所在地人民法院起诉”的规定，双方已就物业纠纷明确约定争议解决方式，因此不应当由本仲裁委管辖。（2）关于电费2238.7元，答辩人已经交付，不存在欠费问题。

二、申请人诉请租金数额不实

自07年9月20日至08年6月30日，答辩人共计欠申请人租金281601元，其中扣除39230元实际欠租金242371元人民币。

按合同约定，答辩人应当交纳租金为67*18=1206元人民币，07年9月20日至07年12月31日，共计103天租金为1206*103=124218元，按照申请人与答辩人50%的优惠计算，答辩人应当交纳124218*50%=62190元人民币；2008年1月1日至2008年6月30日止，共计182天租金为1206*182=219492元人民币；上述二项合计为62109+219492=281601元人民币。其中扣除39230元，实际租金为281601-39230=242371元人民币。

三、本案中应当减除扣除租金及物业费、电费数额。 [page]

综上，答辩人请求仲裁庭依法查明事实，维护答辩人的合法权益。

此致

中国国际经济贸易仲裁委员会

答辩人：北京市恒YYY贸易有限公司

仲裁代理人：李振军

2008年7月28日

被申请人依法向中国国际经济贸易仲裁委员会提交答辩意见后，申请人就被申请人的答辩意见又进行了补充说明，被申请方就其补充意见说明又答辩如下：

关于“200802XXX号仲裁案对于被申请人答辩意见的说明”的进一步说明

中国国际经济贸易仲裁委员会：

被申请人就申请人“关于200802XXX号仲裁案对被申请人答辩意见的说明”发表如下意见：

1、关于本案管辖权问题

被申请人认为，本仲裁委不但对物业纠纷问题无管辖权，而且对于本案整体均无管辖权。

首先，关于物业纠纷，双方另行受有物业合同约束，物业合同第三条物业管理费用1约定“乙方应缴纳的物业费管理标准为1.25元/天/平方米（含冷暖空调使用费），每月费用总计为2547元..........”；第四条代收代缴服务费“甲方代收代缴服务费（包含排水费）、电费、燃气费等。”；第十条“本协议执行中发生争议，双方应当协商解决或报物业行政管理部门调解，协商或调解不成的，任何一方都可向物业所在地的人民法院起诉。”由上述规定可得知：物业管理费为1.25元/天/平方米、申请人代收代缴电费、发生物业纠纷协商或调解不成的由物业所在地人民法院管辖。因此，本仲裁委对物业纠纷无管辖权。另被申请人注意到，申请人计物业费为2547.40元不知依据为何？

其次，申请人特别注意到附件一对于双方并无约束力。

申请人与第三人北京WWW兴业商贸有限公司仅就租赁合同签订有协议，并未就附件一协议签字盖章确认，附件对其双方均无约束力，被申请人也仅就租赁合同承受权利义务。因此，附件一对双方无拘束力，自然双方并未就争议解决方式约定由本委员会管辖。

2、关于租金数额及计算方式问题

申请人以每月三十天为基数，以每月36682.50为计算单位计算出资金281843.88元。但是，申请人以每月36682.50为计算单位有问题。按照租赁合同第三条3.1约定“本合同约定项下的租金按套内建筑面积计算，18元/天/每平方米”合同第一条1.1“..........套内建筑面积为67平方米。”基于此二条规定，每月租金为18*67*30=36180元人民币。其中，2007年9月20日至9月底租金为36180*11/30*50=6633元；2007年10月至12月租金为36180*3*505=54270元；2008年1月至2008年6月租金为36180*6=217080元；合计总租金为6633+54270+217080=277983元人民币。 [page]

3、关于本案实际租金问题

39230元人民币是本租赁合同中预付的租金，而不是租金加物业费。按照上述计算方式，实际租金为277983-39230=238753元人民币。

4、本案中应当减除扣除的租金、物业费及电费数额。

综上，被申请人认为本仲裁委应当从新审查此案。

被申请人：北京恒YYY贸易有限公司

委托代理人：李振军

2008年8月19日

就租赁合同附件一仲裁条款的效力问题被申请人依据仲裁法、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则于2008年8月28日向北京市第二中级人民法院提出确认仲裁条款无效申请。北京市第二中级人民法院依法受理此案并向中国国际贸易仲裁委员会发出受理通知书。通知书见如下：

仲裁委依据仲裁规则决定延期审理该案。

该案仲裁期间，申请人与被申请人于2008年12月2日达成庭外和解协议（和解内容略）。申请人于2008年12月2日向仲裁庭请求撤销全部仲裁请求并主动承担所有仲裁费用，本案最终以和解告终。见如下：

律师说法

一、关于仲裁协议的订立问题

商事仲裁是国内乃至国际经济交往过程中因合同纠纷而采取的重要救济途径，一般经贸双方均倾向于将双方的经济争议提交仲裁机构居中仲裁。

当事人约定仲裁管辖一般要有仲裁协议或者仲裁条款。有效的仲裁协议应当满足如下条件：

1、要以书面形式

2、有请求仲裁的意思表示

3、有具体的仲裁事项

4、有具体选定的仲裁委员会

双方当事人应当在经贸合同中或者在纠纷发生前或发生后达成请求将双方的争议提交仲裁委员会仲裁的书面意思表示，没有仲裁协议或者仲裁条款，仲裁委员会不予受理。双方当事人约定的仲裁请求事项应当具体明确，并不得就婚姻、收养、监护、继承纠纷以及依法应当由行政机关处理的行政事项约定提交仲裁委员会仲裁。

二关于仲裁协议的效力问题

仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁的协议的效力。双方一旦达成仲裁协议就不会因主合同的问题而受到影响。

那么，当事人一方或者是双方就仲裁协议的效力问题产生争议又应当如何救济呢？

当事人一方认为仲裁条款无效，约定的仲裁委员会没有管辖权的，可以请求仲裁委员会作出决定，仲裁委员会有权确认仲裁协议的效力。当事人也可以就仲裁协议的效力问题请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。 [page]

实践中要特别注意要求人民法院裁定的，要依法向有管辖权的人民法院提出书面申请而不是提起确认仲裁协议无效的诉讼。

三、关于仲裁程序

仲裁的具体程序在此不予赘述，但是要注意仲裁是最能充分尊重并体现当事人意思自治的行为，仲裁庭开庭前及开庭中会给予双方充分陈述意见的机会与时间。仲裁前的程序亦十分重要不亚于仲裁的庭审过程，希望当事人能够引起充分的注意。

四、关于仲裁裁决的撤销问题

商事仲裁行为为一裁终局制，当事人不得就该仲裁行为再行提起诉讼及要求再次裁决。但是，如果仲裁裁决确有错误可以依法向人民法院申请撤销仲裁裁决。

如果对仲裁裁决不服当事人要求撤销仲裁裁决的应当符合下列条件：

1、有证据证明有下列情形之一：

没有仲裁协议的

裁决的事项不属于仲裁裁决的范围或者仲裁委员会无权仲裁的

仲裁庭的组成或者仲裁的程序违法法定程序的

裁决所依据的证据是伪造的

对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的

仲裁委员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的

仲裁裁决违背社会公共利益的

2、依法向仲裁委员会所在的中级人民法院提出申请

3、应当在收到仲裁裁决书之日起六个月内提出

当事人只有符合上述条件的仲裁裁决才能被人民法院依法撤销。这里要注意：条件1是撤销仲裁裁决的实质性条件，而条件2、3是撤销仲裁裁决的程序性条件，即使撤销仲裁裁决申请人没有新的证据足以撤销原仲裁裁决，但是法院也不得剥夺申请人的请求撤销权。

李振军律师

2009年11月

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