房屋买卖中租赁人的优先购买权问题研究

　　一、问题概说

　　房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律规定享有的在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权的法律性质如何，关系到其行使和保护，学说和实务一向有不同见解。主要观点有三：其一为订立买卖合同请求权说。我国司法实务中也多持此说，即认为承租人不能直接依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效，然后才可论及向所有人请求订立买卖合同。其二为形成权说或附条件形成权说。依此说，承租权人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。或该形成权附有停止条件，须待出卖人出卖标的物于第三人时，始得行使。其三为物权取得权说。该说认为，优先购买权具有排斥他人的效力，故为物权，但既非用益物权，亦非担保物权，耐属于形成权的物权取得权。

　　依笔者之见，对承租人优先购买权的法律性质及其构成要件可从以下方面理解：

　　(一)承租人优先购买权的性质

　　1、承租人优先购买权是一种法定权利。承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。

　　2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。我国现行民事立法赋予租赁权具有对抗第三人的物权效力，但是现行民事立法并没有确认租赁权为物权，仍然把它视为债权。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱。

　　3、承租人优先购买权是形成权，即承租人可以主张依据出租人与第三达成的买卖条件建立自己与出租人之间的买卖关系。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。

　　由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种“附条件”的形成权，但这里所谓的“附条件”是法律明确规定的，不是双方当事人约定的事项，因而也就不是真正意义上的“附条件”，故此，笔者不同意承租人优先购买权是附条件形成权的说法。

　　4、承租人优先购买权是一种期待权。承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。

　　5、承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

　　(二)承租人优先购买权的构成要件

　　1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。

　　2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。一般而言，如果当事人在租赁合同中对"同等条件"没作特别约定，我国法律上提出的"同等条件"，在理论上一般解释为"同一价格"（15）。当然，对“同等条件”应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。

　　3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。为保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期满，承租人再无承租人的主体资格，承租人的优先购买权也随之消灭。[page]

　　4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓"特定的标的物"，即是指承租人承租的租赁物。特殊情况下，承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。下文还将就此另行论述。

　　二、实例研析

　　据以研究的案例：申某与某镇政府招标、投标买卖房屋纠纷案

　　[基本案情]1992年秋，申某承租了某镇政府楼房9间、平房12间，租赁期限到2002年1月1日止。2000年，某镇政府决定以整体拍卖方式出售该12间平房，并将出售方式告知申某，申某表示愿意参加竞买。同年6月2日，某镇政府建委发出招标公告，要求参加竞买的投标人交纳押金5000元，领取招标说明书，并定于6月8日参加招、投标活动，规定投标者需交纳标底现金10万元，投标采取一次性暗标方式，以价格最高者中标。6月8日，三方投标人申某、万某、庄某在某镇政府有关领导主持下开始投标竞卖活动。竞标中，万某投了121 500元，申某投了136 098.88元，庄某投了136 600元，庄某因出价最高而中标。申某落标后领回招标押金及标底现金。6月12日，申某向某镇政府提出异议，要求行使优先购买权，某镇政府未予同意。同年7月5日，某镇政府向申某发出通知书，要求与其终止房屋租赁关系，让申某3个月内另择营业地点。7月7日，申某以行使优先购买权为由拒绝交付房屋，要求继续履行合同，并于2001年1月17日诉至R市某区法院，请求判决确认某镇政府与庄某的买卖关系无效，由其以市场价格优先购买涉案12间平房。

　　[裁判要旨] R市某区法院审理认为，申某参加投标后，即同其他潜在的投标人享有同等权利义务，不存在其所主张的优先购买权问题。承租人在同等条件下享受优先购买权，申某的竞买价格低于中标人庄某，故其不具备同等条件，不能行使优先购买权，遂判决驳回了申某的诉讼请求。申某以其享有法定优先购买权为由，上诉请求改判某镇政府采取补救措施、赔偿侵权损失，由其以当地市场价格优先购买房屋。R市中级法院二审认为，申某在同意某镇政府出卖房屋的竞买方式并参加竞买活动后，就已放弃了普通意义上的优先购买权，应同其他竞买人一样受竞买活动规则的约束，享有同等权利义务。最高法院有关司法解释规定承租人在同等条件下享有优先购买权，而申某的竞买价格明显低于中标人庄某的竞买价格，不具备同等条件，故申某不能对抗中标人庄某而主张行使优先购买权。二审驳回上诉，维持原判。

　　[法律评析]本案中一、二审法院的审理思路是模糊的，一方面认为承租人参加出卖人组织的拍卖、竞卖活动，其优先购买权即丧失；另一方面又认为作为承租人的申某之所以不能主张行使优先购买权，是因为其出价低于中标人庄某，与作为其他购买人的庄某不具有同等条件。前者提出的命题是本享有优先购买权的承租人如同意参加出租人组织的拍卖、竞卖活动，其优先购买权即丧失；后者则认为其并非必然丧失优先购买权，其能否行使优先购买权，关键要看其是否与其它竞买人具有同等条件。另外，一、二审法院均未界定招投标与拍卖之间的关系及在所涉案件中出卖的方式究竟为招标、拍卖抑或其他。下面，笔者仅就房屋买卖中涉及优先购买权的几个主要问题略作评述如下：

　　(一)承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与协调

　　在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。以物权优先原则为理由，认为共有人优先购买权优于承租人优先购买权，是我国民法学界的通说。另有观点认为，依照我国现行法律规定，所谓按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合，是一个不存在的问题，是人们想当然的思维惯性下的一种误解。理由主要有：1、从两者的客体性质来分析不会发生竞合。按份共有人的优先购买权系针对共有人转让共有份额而言，优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额；而承租人优先购买权乃针对出租人出卖出租房屋而设，优先购买权的客体是具体的物。共有份额之不同于共有物，在民法理论上，尤为明显。因此，两优先购买权的客体完全不同，两者井水不犯河水，根本无从并存乃至发生冲突，没有可比性。2、从转让的前提条件分析也不会发生竞合。共有份额的处分可径自行使，而共有物的处分须征得全体共有人同意。共有人优先购买权行使的基础条件比较单一，只要满足形成权要求条件就可行使。承租人行使优先购买权的条件是多重的，首先是有全体共有人的同意，然后才可论及承租人优先购买权的行使。若部分共有人不同意处分共有物，则不能处分共有物，当然不能就共有物进行买卖，则承租人优先购买权行使的直接前提(即"出租人出卖租赁房屋"和"同等条件"两个要件)都无从谈起。若全体共有人同意转让共有物，因此时共有人并无意愿受得该标的(不管是物还是份额)，自然只能由承租人才得行使优先购买权。由于共有人均作为了出卖人，不存在共有人的优先购买权问题，何来竞合？由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性，学者在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时，往往将个别共有人与全体共有人、共有份额与共有物的特定部分等混为一谈，这也是造成认识上存在分歧的主要原因。

　　在审判实务中，之所以出现较多共有人优先购买权与承租人优先购买权之间竞合的发生，原因主要有二：一是人们对承租人的优先购买权进行了扩张性解释，即在共有人转让共有份额时也赋予承租人以优先购买权；二是在共有人处分共有物时由于采用“多数决原则”而引起了竞合。如2005年7月公布的《物权法草案》第一百零二条规定："处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。"