美丽园再审案：两个群体的较量

　　本刊记者/赵晓秋

　　8月26日，北京海淀区民政局社区服务中心309室里热闹非凡。在北京首个业主联谊会上，美丽园小区业主委员会主任雷霞正在就美丽园物业纠纷案向其他人做经验介绍。现在，雷霞已成了名人，即使在别人发言时，也不断有人来向她索要联系方式。雷霞，2001年入住美丽园，2004年加入小区业主维权小组，并参与业主大会筹备，当选为业委会主任。年3月起全程参与美丽园物业纠纷案。

　　“大家把所有的掌声都给了美丽园，其实很多小区都在进行维权，不断地与不公平的情况进行抗争，这是一个量变的过程，这个量变在不断地积累着，而美丽园正好赶上天时地利人和。”雷霞气色很好，阳光明媚的房间里，她意气风发地对记者说。

　　诉讼，挤干“水分”物业

　　现在北京联合大学教授空调制冷专业的雷霞说起话来更像一名专职律师。然而就在年3月，雷霞还认为自己一辈子都不会和官司发生任何联系。

　　“早在2003年4月，小区的物业管理委员会（业委会前身，记者注就发现了美丽园物业费虚高问题。”雷霞介绍道，当时物业管理委员会核查小区公共设施设备，发现小区实际电梯111部、高压水泵1组，而鸿铭物业宣称并据以收费的是电梯118部、高压水泵30组。发现问题后，物管会开始与小区物业交涉。直至同年12月10日，物管会卸任。

　　2004年8月8日，美丽园业主大会筹备组在统计选票时，又发现了小区实际面积与规划面积不符的问题，“投票权是按建筑平方米计算的，可当时怎么算都不对劲，这把我们吓坏了。为了确认，我们用了5台计算器反反复复地测算，随后证明不是我们错了，而是物业在计算物业费时，使用较小的规划面积205210平方米，使物业费单价上扬；而平时收费则用较大的竣工面积210569.26平方米，导致物业收费'大斗进小斗出'.”雷霞忿忿地说道。

　　在发现上述问题后，在小区办和街道的参与下，美丽园业委会就小区的物业费问题与鸿铭物业公司进行了三次协商，但均没有取得一致意见。

　　在协商无果的情况下，2004年12月底，美丽园召开了第二次业主大会，会议上通过了两个决议，一是业主大会认可每月每平方米1.69的物业费是合理价格；二是由业主授权业委会起诉资格。

　　“美丽园并不想打官司，当初我们只是让业主做公证提存。”雷霞说，他们只同意向物业公司交纳业主大会通过的每月1.69元/平方米的物业费，但物业又不收，为了避免业主欠费，就由业主把没有争议的物业费交给公证部门，再由其交给物业公司，这样可以避免业主欠费的压力。“我们就想僵持一段时间，不想打官司，但物业公司坐不住了，他向数十位业主发出了律师函，警告要对物业费问题进行起诉”，这种局面让美丽园业委会意识到，如果物业真的去起诉业主，业委会就要一家一户地去应诉，“太被动了，所以被逼得没办法，业委会决定率先起诉。”雷霞坦承当初对于打官司，她“心里没底”。

　　在业委会两名律师成员提供专业法律知识和同伴大量案头工作的准备下，年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额。在民事诉讼状里，美丽园提出了“应该返还事实上不存在的7部电梯和29组高压水泵服务费的费用；应该由业主个人拥有室内中小修费的决定权；把本来属于业主的电梯广告费用归还给业主”等13项诉讼请求。

　　同年9月14日，一审法院驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，北京市发改委于2004年10月检查了鸿铭物业的收费，并对价格违法问题进行了处理，物业也已取消或变更了部分收费项目和标准，因此业委会要求鸿铭物业变更相关物业管理项目的收费标准，没有法律依据。

　　业委会不服一审判决并上诉至北京市第一中级人民法院。

　　北京市一中院依据北京市居住小区管理办核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，违反公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。

　　据此，北京市一中院终审撤销一审判决。

　　年12月15日，美丽园业委会在北京市一中院领到了“美丽园业委会诉鸿铭物业公司物业费纠纷案”的终审判决书。

　　该判决书支持了业委会13项诉求中的12项。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由每月每平方米2.72元还原为1.58元，法院还判令鸿铭物业公司向业主归还3年的电梯广告位收益18万元，同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。

　　此事一出，京城媒体立即以“业委会状告物业首次获胜”为标题进行了报道，有的媒体还将美丽园物业费纠纷列为年全国社区十大热点事件之一。

　　再审，物业的反击

　　美丽园业主委员会的胜诉让北京市众多小区备受鼓舞，一时间，来美丽园业委会参观学习者络绎不绝，一批小区也随之开始了降低物业费的谈判。但是物业和业主的博弈并没有因为法院的终审判决而结束，鸿铭物业一直没有执行法院的判决，在拖延中酝酿着反击。

　　“二审胜诉后，大家都非常高兴，但在我们高兴的时候，物业公司已经开始在做文章了。”这样的判断是美丽园业委会在 5月30日收到北京市一中院发出的民事裁定书后“琢磨”出来的，当时法院决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。

　　后来，经过多方人士的帮助，美丽园业委会逐渐弄清了法院再审的原因。雷霞告诉记者，当初，美丽园只是想把自己“一亩三分地的猫腻”弄清楚，“当初我们知道物业费是虚高的，但我们无论从人力、物力、精力、专业知识上都不如对方”。为了把业委会威信树立起来，美丽园业委会决定“以打促谈'， 但是打官司的过程中他们发现很多小区都存在类似的问题，美丽园打的是通例而不是个案。”这时，我们意识到应该把我们维权的经验讲出来，贡献给其他小区，可能是我们讲大发了，触动了物业行业的利益“。

　　也许正如雷霞所分析的，美丽园二审胜诉后，随着媒体的报道，在社会和物业管理行业引起了强烈反响甚至是震动，一些业内人士和物业管理协会会员单位纷纷致电、致函北京市物业管理协会，询问相关情况，要求物管协会对美丽园案的行业影响进行专题研究。

　　在这样的“压力”下，1月，鸿铭物业公司向北京市一中院提交再审申请，要求对此案进行重新审理；3月30日，5名法学界泰斗级专家出具了《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的；北京市物管协会在4月13日组织了专家对该案进行了研讨，研讨后物管协会向北京市一中院主管领导发出了《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见和情况反映》，认为若美丽园业委会胜诉“会对北京市物业管理全行业造成混乱，不利于北京市各住宅小区的和谐稳定和安定团结，不利于北京市物业管理行业的健康发展，要求重审；北京市价格认证中心出具了《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》。

　　“一方面是权威法学专家的意见，一方面是物管协会的支持。”雷霞感到了自己的渺小和束手无措，“这个案子从法律上来说我们都是很坚信能胜诉的，因为我们是铁证如山，对法律层面的事情我们没有怀疑。但是法庭之外的较量，即业主的利益集团和物业公司的利益集团的较量，我们业主肯定是处于劣势。”为了扭转失衡的局面，美丽园开始寻求外援。

　　7月5日，一份《美丽园物业重申案件声援联署书》发表在美丽园社区业主论坛上，北京33个小区的业委会主任在联署书上签名，对美丽园业委会表示声援。

　　在美丽园后援团的奔走呐喊下，中国消费者协会也对美丽园的诉讼表示公开的支持，这是中消协成立十几年来，第一次主动支持的相关诉讼，也是中消协律师团成立两年来第一次支持和关注的案子。

　　至此，原本仅限于一个小区的收费之争迅速升级为行业利益之争，引发全社会关注。

　　胜诉，欣喜还是尴尬

　　8月11日上午9时，美丽园小区物业费纠纷案在北京市第一中级人民法院再次开庭审理。当天赶来参加庭审的除了近百名美丽园小区业主外，还有支持美丽园的其他小区业主30多位以及全国其他地区的小区业委会。在容纳百人的大法庭里，媒体坐席就占了30多个。由于座位有限，许多业主只能在法庭外，坐在地上等待消息。

　　庭审过程中，原被告双方各执一词，近5个小时之后，案件的审理工作终于宣告结束，一中院公开开庭审理结果，驳回申诉，维持二审判决。

　　这个结果让大部分的业主都松了一口气，事后，雷霞在接受记者采访时掩饰不住自己的激动心情，“没有想到会是这个结果，我们都以为今天不会出什么结果。”业委会成员朴先生也高兴地说，我们的努力终于没有白费。

　　但是，这个结果也不是令所有业主都满意，其中几个业主在接受记者采访时表示，这个结果有可能给美丽园带来更大的灾难。他们指出，如果美丽园赢了，以后物业公司的服务水平肯定会下降，这在二审后，美丽园几个月内遭遇的实际情况中能推测出来。

　　果然，就在案件判决尘埃落定不久，8月15日，鸿铭物业公司在小区里张贴了《告美丽园全体业主书》，表示对于再审判决，“不论是从价格上还是从美丽园实际运行成本上，都是不能接受的，将继续申诉至高院或者最高法院”。

　　对于物业公司的说法，雷霞并不认可，“就算是以每月每平方米1.58元来算，物业公司也有一大笔利润的。”为此雷霞以与美丽园同处一个区域、房产售价相当的几个小区为大家算了一笔账：第一个是健翔园小区，健翔园是通过招投标，物业公司自己报的价格是1.64元，这1.64元里还包括0.12元室内小修费及0.04元保险费，而美丽园的1.58元物业费还不包括这些；第二个是太月园小区，这个小区是通过跟物业公司协商以后，得到了他们现在4层以下1.56元，4层以上是1.65元的物业费，这里面也包括了0.24元的室内小修费；还有一个千鹤家园小区，千鹤家园物业费是1.05～1.56元，这个价格是物业公司自己定的价，“让我们看看这三个样板，一个是通过市场招投标的价格，一个是自己协商的价格，一个是物业公司自己定的价格，他们的价格全都在美丽园物业之下，还有什么可质疑美丽园的价格呢？”雷霞反问道。

　　但是尴尬的局面并没有缓解，8月16日，鸿铭物业管理有限公司副总经理汪建春公开表态，物业公司近日将按有关部门规定的相应程序撤离美丽园，汪建春说，“这几天好几家物业公司的老总给我打电话，都说这个价格是没法做的。我们没有办法，只好撤离。如果哪家物业公司觉得这个价格能够做就来做吧。撤离的同时，我们还会继续申诉。”

　　8月30日，本刊记者就物业是否会撤离一事求证鸿铭物业公司，其工作人员告诉记者，“目前物业公司工作正常，至于下一步的打算要等主管领导来解答，但主管领导都出去了。”

　　“这的确很棘手”，一道难题再次摆在雷霞等业委会成员面前。不过雷霞表示，如果物业公司按程序撤离的话，业委会会按相关程序接手，如果对方突然撤离的话，他们也制定了应急程序，“美丽园绝不会出现美然动力（北京一小区，因物业撤离，造成小区停水、断气、垃圾成堆等混乱局面，记者注的情况，不过这个程序现在还是对外保密的。”

　　然而，9月1日上午7时许，美丽园小区1387户居民发现，物业突然张贴出撤离通告，保安不见了，电梯停电了，家里停水了……整个小区陷入“混乱”之中，“我们想到物业要撤了，但没想到他们做得这么绝。”美丽园小区业委会秘书长何克谦说，“我们提前做了预防，找到了保安公司和保洁公司，但没想到物业会停水停电”。据了解，目前经过北京海淀区建委小区办等部门的紧急协商，业委会与物业公司达成协议：小区保安、保洁和电梯恢复，由业委会负责找公司管理，小区的公共设施由区建委指定公司管理。当天下午4时左右，美丽园小区的供水恢复，电梯等设施陆续投入使用。

　　本刊将继续关注美丽园小区事件的进展情况。

　　附录：

　　美丽园物业纠纷案时间表

　　1、年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求。

　　2、年5月11日，美丽园小区业主将小区物管公司北京鸿铭物业管理有限公司告上法庭。

　　3、年9月14日，一审法院驳回了业委会的诉讼请求。此后，业委会不服一审判决并上诉至市一中院。

　　4、年12月，美丽园小区业委会二审胜诉，成为北京首例打赢物业费纠纷官司的业主委员会。

　　5、5月，由于鸿铭物业公司提起申诉，同时递交了北京市物业管理协会和五位法学专家签字的意见，北京市一中院裁定该案再审。

　　6、8月11日，美丽园案件再审“维持原判”，法院再次支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费单价由每月每平方米2.72元还原为1.58元。

　　（摘自《法律与生活》半月刊9月下半月刊